公募基建REITs近期表现亮眼，市面上11只产品的平均涨幅为47.54%。
单个产品方面，所有基建REITs中上市以来涨幅最大的是富国首创水务REIT，上市以来涨幅达到101.89%；涨幅最小的是平安广州广河REIT，涨幅为6.39%，上市时间不足三个月的建信中关村REIT涨幅达69.28%。
（图片来源：申万宏源研报）
申万宏源分析师邓虎认为，高票息、近期市场行情催化、供给不足等多方因素共同催化近期公募基建REITs行情。
REITs作为另类资产，其风险收益特征介于股债之间，为投资者带来新的可配置资产；而其高票息、优质项目本身的属性就有着较强的吸引力，当市场对REITs的认识开始加深，需求自然会提升。
根据招募说明书披露的信息，部分特许经营权类REITs的预测分红率达到8%以上甚至10%以上，产权类REITs的分红率普遍也在4%以上，相比传统的债券票息更高，且目前上市项目普遍被认为质地优良，经营风险对票息的下行影响较小。
（图片来源：申万宏源研报）
申万宏源指出，随着全市场银行理财产品净值化转型，理财产品收益率的下降和净值波动的增加使得具有稳定分红6%特征的产品吸引力增加，也促使REITs在低风险偏好投资者中更受欢迎。
随着未来上市REITs数量的增加，不同项目的质地不同也会逐渐体现出较大的差异，届时不同质地产品之间也将迎来分化。
近期行情催化需求
申万宏源认为，进入2022年以来股票市场波动较大，高股息率股票受到市场青睐。与股票相比，REITs产品波动更低，具备提供稳定票息的特性，因此更加受到市场关注。
由于2022年股市结构性板块“稳增长”行情，相关的基建行业等更受关注，因此基建REITs的产权增值部分也有所体现。
另一方面，随着2021年下半年经济下行预期愈加明确，债券市场收益率也一路下行，宽松的货币环境和无风险收益率持续下行推升REITs价格。基建REITs因分红的票息属性具有债性，且由于期限较长导致其对利率走势较为敏感，过去一段时间债券市场利率的下行也有利于REITs价格的上涨。
（图片来源：申万宏源研报）
上市份额较少、流动性偏弱
申万宏源提醒投资者，目前上市公募基建REITs有一部分份额是由管理人自购，且对外募集的份额一部分是由战略配置的投资者持有，具有一定的锁定期，导致直接上市流通的份额较少，流动性偏弱，对于想在二级市场参与的投资者而言，公募基建REITs的供给不足，一定程度上推升了REITs的价格。
（图片来源：申万宏源研报）
大部分特许经营权REITs原始权益人都持有51%及以上的比例，再排除其他的战略配售投资者锁定的份额，最后实际流通的份额占比较少；而产权类REITs的原始权益人持有比例相对较低，对外募集的份额占比更高，未来一年战略配售投资者解除锁定后或许会为市场带来新的流动性，同时抛售压力也可能会对REITs价格造成影响。
与此同时，目前上市11只REITs日均成交额均低于0.5亿元，日换手率大都在1%-2%，流动性较弱，价格容易受到买入需求的影响。
公募基金REITs运行情况：可分配现金是核心
申万宏源认为，公募REITs的运行以项目的盈利分红为基础，根据规定每年不低于 90%的可分配现金需进行分配，因此相比上市公司重利润，公募REITs的运行更加看重其可分配现金，是研究REITs的核心。
市面上普遍关于REITs的估值方式，除了最经典的现金流折现，也经常会使用P/FFO估值法，类似股票的PE，只不过这里FFO即营运现金流，体现了REITs重视现金流的特点。
FFO结合基金分红的要求进一步调整后，就得到REITs的可分配现金，REITs 的可供分配金额测算以利润表为基础，加回折旧和摊销等非付现损益，再通过预测应收账款、应付账款、其他流动资产、其他应付款等科目的两期变动预测未来资金占用情况，将其调整为未来现金流量。
首批公募基建REITs运行已经超过半年，发布过三季报和四季报，部分产品也进行过一次分红。从目前的运行情况来看，可分配现金大都能达到招募说明书的预测值或者超过预测值，但实际分红率暂未达到预测值，大部分产品未完成 2021年的分红分配。
统计显示，截至2022年2月16日，11只基建REITs中有6只进行过分配，其中仅有一只富国首创水务 REIT 完成了2021年全年的分红分配，大部分产品暂时的分红率低于之前招募说明书的预测值。这可能一定程度上解释了富国首创水务前期的涨幅较多。但这不代表最终的分配会低于预测，从上表统计可知，部分产品仅完成三季度分配，随着全年分配的完成，分红率应该可以逐渐达到预测值。
（图片来源：申万宏源研报）
影响实际分红率的是REITs的可分配现金，招募说明书里的分红率预测也都是基于可分配计算进行计算的。由于公募基建REITs要求把当年可分配现金的90%以上以分红形式进行分配，因此除了上文的实际分红率，投资者也可以去考察各产品的实际可分配现金以及相比预测值的情况。
已披露四季报的9只首批产品中，仅有浙商沪杭甬和博时招商蛇口未实现预测的可分配现金；大部分产品都是超过预测值，反映了第一批基建REITs整体较强的盈利能力。其中富国首创水务和中航首钢生物质分别超过预测值0.44亿元和0.59亿元，成为最超预期的两只REITs，超预期幅度分别达46.79%和51.75%，二级市场价格的涨幅也一定程度上反映了可分配现金的实际情况。
从这里也可以看出，从2021年的经营情况来看，特许经营权项目里污水处理、污染处理项目的盈利能力要好于高速公路。
（图片来源：申万宏源研报）
申万宏源表示，从预测数据和实际数据的比较得知，招募说明书给出的预测数据较为准确，可以作为2022年可分配现金的重要参考。由于季报会给出最新的可分配现金情况，可以跟随季报数据更新该信息。
其同时提醒投资者，实践中REITs由于其项目特有的一些特征，对于实际项目经营相关的事项也是需要关注的，其他项目在运营中也有很多影响收入的地方，典型的有高速公路可能会受突发的疫情影响导致车流量突然减少等。
本文主要内容摘自申万宏源研报，原文标题：《公募基建REITs快速上涨的背后蕴 含着怎样的机会和风险？——指数与创新产品研究系列之十一》