在菏泽公开下调买房首付后，又一个热点城市祭出了重磅政策。
3月1日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称《通知》），共19条措施。
其中最具冲击力的是，“二套住房贷款可享首套房贷政策”，即结清了首套房贷款的购房者，再买第二套改善型住房时，可以仍按首套房贷款，首付低至三成。
今年以来已有16个城市降低了首付比例，大多是瞄向“刚需”；而郑州则指向了改善需求释放。
与二套变首套伴随的，郑州还要推进货币化安置，实施安置房建设工作三年行动，以货币化为主。
郑州如此急迫地刺激楼市需求，有着自身的困境。
虽然在过去十余年里，郑州市人口总体净流入、楼市上行。但克而瑞数据显示，从2016年以来，郑州楼市进入了漫长的回调，已连续五年处于供大于求的局面。
加上疫情以及去年洪水的冲击，整体楼市进一步低迷。截至今年1月，郑州市库存消化压力已上升至21.9个月，环比增加2.8个月。
同期，郑州楼市成交面积已经连续9个月“负增长”，价格也是自2021年5月以来持续下滑。
深耕河南的知名地产商河南建业，去年下半年以来也频传资金紧张，公司刚刚进行了裁员优化、组织调整。
郑州新政似乎也呼应了住建部2月24日传达的精神：房地产市场要“保障住房刚需，同时满足合理的改善性需求”，在保障楼市活跃程度的同时，避免大幅下行情况。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，郑州新政是纾困政策升级的标志，也折射出当前地方面临的楼市稳定困境、财政压力困境、行业和市场发展困境。
业内人士预计，郑州楼市政策示范效应明显，之后会有一些房地产表现差的城市，也出台类似的政策。
中原地产首席分析师张大伟称，起码有40个以上城市会针对改善需求出台稳定政策。
郑州新政满满是熟悉的味道。
在2015-2018年那一波楼市大浪潮、去库存中，“二套变首套”、“棚改货币化”起到了关键作用，极大地刺激了需求。
但从2016年下半年开始，一二线城市纷纷收紧了首付、贷款政策，过去几年在主流的一二线甚至部分三线城市，二套房首付五成以上、甚至七八成是普遍现象。
而现在，郑州取消“认房又认贷”、二套变首套，成为过去六七年来第一个二套可以首付三成的重点城市。中原地产认为，郑州的二套房政策只要符合限购没有欠房贷就算首套，这甚至比“认房不认贷”更宽松。
但现在不是2015年了。李宇嘉认为，郑州的政策在短期内有效，但从中长期看购买力不足、供应大的矛盾也很难被攻克。
此外，经过去年的房地产商“暴雷”，银行普遍提高了对房地产的风险防范，相关机构如何支持郑州新政实施需要观察；购房者对楼市的预期，也不会因为“认房不认贷”就突然改变。
房地产业界人士大多认为，大规模的楼市刺激不会再出现了。
其一是北上广深这类一线城市以及杭州、南京、成都等热点二线城市，不大可能跟进郑州的二套房贷款政策，也不会演变为2015年全国范围的“二套变首套”刺激需求。
其二是，房地产贷款和货币政策没有那么大的宽松空间了。虽然今年以来房贷利率有所降低，额度比去年下半年多了，首付也有下调，但整体上，可以进入楼市的资金与2015-2016年不可比。
就像万科董事会主席郁亮说的，进入“黑铁时代”的房地产，大趋势是缩表出清；房企不应期待政策放松，而应回归初心，真正靠着产品和服务“活下去”。
对购房人而言，二套变首套，买二套房是为了自住，不再是一个投资机会。那个靠银行加杠杆、投资购房致富的时代也过去了。