房地产行业销售处于低谷，部分企业出现信用问题，地方政府性基金收入大幅下降，部分区域出现房价明显下降，一些公司的项目不能如期交付。在此背景之下，房地产政策求稳意图明显。
中信证券陈聪、张全国、李宗儒认为要解决一系列问题，例如投资增速问题、土地出让问题、房地产企业信用问题，根本前提在于稳住商品房销售。
销售恢复是解决问题的起点。当销售恢复，房价止跌时，企业的投资信心才有稳住的可能性，信用问题、交付问题、投资问题、拿地问题才有解决的希望。
中信证券认为，我国房地产政策在需求侧空间仍然很大，有望在2022年3月陆续推出政策，稳定市场，并提出了房地产需求侧的六种工具。
优化限购空间较大，但出台或谨慎
限购政策最早起源于2010年4月，北京市率先提出每户家庭只能新购一套商品房。
限购令出台：2011年初，全国已有24个城市出台限购令，对有房家庭新买房的套数进行限制。2011年1月，国务院要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在 一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，“限购令”进一步升级。
取消限购政策：2014年，随着房地产市场基本面进入低估，房地产行业去库存的开始，各地纷纷取消限购政策。到2014年底，47个限购城市中有42个城市先后放松或取消限购，只有北京、上海、广州、深圳、三亚等城市没有取消限购。
升级限购政策：2016年，由于房价和地价的快速上升，一线城市开始升级限购措施。此后一直到2021年，限购政策也一直在朝着更紧的方向变化。只不过最近几年，因为限购已经很紧，故而政策上补丁并不多。
理论上，限购政策放松的空间是很大的。在郑州的实践中，也存在对限购政策的突破。郑州规定，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。这事实上小幅放松了政策的执行尺度。
郑州出台一系列综合性举措，充分说明：1、相关举措也大概率适用于绝大多数二三线城市市场；2、一线城市即便不适用这类政策，也可能存在程度不同的其他政策；3、以需求侧为核心的政策落实情况值得紧密观察。
中信证券认为，如果市场情况继续快速恶化，限购政策的优化有可能会加快。但是在政策边际效用大的地方（例如一线城市），限购政策的放松可能会非常慎重。
差别化住房信贷政策的优化空间较大
差别化住房信贷政策，最初并不是为了银行资产质量考虑，而是为了将有限的信贷资源，尽可能支持自住刚需的购房需求考虑，所制定的政策。透过限制“非必要、非急迫” 购房需求获得信贷的可能性，提升住房自有率。
中信证券认为，差别化住房信贷政策主要有三个优化的方向。
第一、提升原需照顾的刚需 购房人群，在现行政策框架下获得信贷的可能性，降低这些人群的负担；
第二、针对这些 刚需购房人群，出台更进一步的信贷支持政策；
第三、重新定义刚需购房人群。
第一种做法争议最小，按揭贷款投放也的确在202 年到了一个极度紧张的局面，偏离的差别化住房信贷政策的初心。为了强行推动去杠杆，针对最严格的刚需群体，按揭贷款利率也达到了较LPR上浮高达接近20%的幅度。这既没有保护居民应有的购房需要，也使得房价开始下降，反过来威胁存量按揭贷款的资产质量。
中信证券相信，针对刚需人群的按揭贷款利率会快速下降，放款周期会迅速缩短。实际上这也是现在正在发生的。
第二种做法，可能是支持三四线城市需求少有的办法。当前三四线市场其他政策弹性空间不大(这些地方没有限购)，但很多城市的房价如果大幅下跌，可能会影响政府性基金收入，也可能会影响当地项目的正常交付。如果继续加大对当地刚需人群的支持力度，在已有政策基础上定向支持部分群体，则可能推动三四线城市市场好转。
第三种做法，则类似于郑州，将贷款还钱的居民购置第二套改善性住房视为刚需，并给予首套房待遇。中信证券认为，在存货比较充裕的二三线城市，这种做法也是合理的，并能有效刺激市场需求。但在一线城市，类似政策的推广可能还有阻力。
限价有结构性松动的空间
在房地产市场发展的某一个阶段，限购、限贷都不足以遏制房价上涨，尤其是区域结构性问题凸显，热点区域价格不断上升，限价就出现了。
中信证券认为，未来各地限价有放松的可能性，唯这种可能会表现在不同的层面。
一、一些地方可能提升限价的水平，使一二手价差收窄，从而吸引开发企业新增土地储备，同时稳定市场对长期均衡房价的信心。中信证券认为，杭州、北京等地在近期土地出让中就已经显示了这一特点。
二、在保障性租赁住房充足的情况之下，个别地方可能针对改善性高端项目适当放开限价。
三、在二手房交易过于冷清的地方，可能存在适当放开二手挂牌限制的空间。
中信证券认为，这些政策中较为有效的，是提高二手交易效率的政策。信息发布上的管制，使得卖旧买新的链条无法形成，从而对一些核心城市的房地产市场产生比较大的影响。
货币化安置仍可能是启动需求的关键
中信证券认为，对三四线城市，甚至一些二线城市而言，重启货币化安置，是拉动需求的重要办法。
货币化安置方案，本质是公共部门为需求侧提供一笔启动资金，消化供给侧过多的库存。一旦需求侧启动，政府性基金收入的循环也可能重启。
中信证券认为，只要力度得当，货币化安置既可以提振房地产市场信心，又可以给需要安置的群众更多的选择。
普通住宅认定标准有扩大的空间
新房交易中，主要的税费仅为契税。但是存量住房交易中买卖双方除了需要承担契税外，还要承担增值税和个人所得税（实务中一般由买方全部承担）。
中信证券认为，交易税的确有下调空间，但如果下调，更有可能通过调整普通住宅标准的方式来实现实际税率的下调，而不是改变税率和征收方法本身。最近几年，交易税负的增加，也往往是通过调整普通住宅认定标准来实现的。
人才引入力度的进一步加码
中信证券认为，严格来说，改革户籍制度并不是一项房地产政策，但一些城市户籍制度的放开，可能对于房地产市场有积极影响。
而对人才的引入，包括配套的购房支持政策，是房地产政策的重要组成部分。
本文节选自《需求侧的六种工具 房地产行业专题报告｜2022.3.4》，来源：中信证券，作者：陈聪、张全国、李宗儒