几年前，还未退休的保利发展董事长宋广菊曾提出，保利要重回行业前三，之后几年，这家央企一直为此努力。去年刘平接任董事长，也接下了这个梦想。
从全运会练兵商业、酒店，到物业管理的规模增长，在刘平的带领下，2021年是保利运营业务大展拳脚的一年。
其中保利物业是最大的亮点。2021年，保利物业营收首破百亿，成为继万物云、碧桂园服务、雅生活服务之后又一家营收破百亿的物业公司，有很大机会冲进前三。
3月15日，保利物业发布全年业绩公告显示，2021年其合同管理面积增至6.56亿平方米，同比增长15%，在管面积约4.65亿平方米，同比增长85.2%；相应地，营收也达到107.8亿元，同比提升34.2%，同时毛利率同比上升0.03%至18.68%，毛利同比增长34.4%，总额达到20亿元。
在同类公司中，保利物业还保持了较高的增速。据克而瑞统计，头部企业的管理面积增速排名中，保利物业位居第二。碧桂园服务以101%的增长率夺得桂冠，万物云和雅居乐的同比增长率分别为21.1%、1.08%。
从管理面积来看，截至2021年末，保利物业的规模也仅次于碧桂园服务、万物云和雅生活。克而瑞预测在管面积中，碧桂园服务和万物云以82400万和70000万平方米位居前茅，雅生活以3000万平方米领先于保利物业。
与地产开发业务不同，物业领域正处于规模扩张和急速增长之中，保利也不例外。
一方面，大股东保利发展的支持必不可少。保利物业表示，在房地产经济波动的周期里，母公司的支撑性将会继续放大。
去年全年，保利物业在管面积中一二线占比高达82%，top10城市平均在管面积达980万平方米，实现了优质区域的深耕密度持续提升。
另一方面，第三方拓展会成为保利物业规模扩充的一大动力源泉。2021年第三方拓展加速突破，全年通过招投标新签约第三方项目432个，对应单年合同金额达19亿元，其中千万级别以上项目金额占比40%。
中信建投地产分析师竺劲、黄啸天分析称，第三方外拓将是保利物业的持续发力点。
收并购会成为其中的关键一环。相比碧桂园服务等物管企业在收并购市场上的大张旗鼓，保利物业等央企、国企在收并购方面过去几年明显低调不少。
保利物业管理层认为，当下市场机会比过去两年友好，接下来也希望积极地把握一些好的整合机会。
“大型公司的整合速度超过市场此前的预期，市场上也发生了明显供需变化”，保利物业管理层表示，市场上供给放大，但需求端却随着融资环境收紧而回落，这使得不少标的价格开始松动。
这对保利物业来说都是机会。
此外，与其他大部分物业公司不同的是，保利物业不仅是传统社区和商业物业，更深入城市服务。2020年底，保利物业提出行业目标变迁，要“从硬空间，走向软基建”。行业竞争激烈的今天，保利在找寻新发展增量、维持多业态发展。
2021年保利持续深耕一二线重点城市，充分发挥国有企业的身份，赋能非居业态、国资商办项目以及公共服务等领域。2021入驻国家信访局、广州市海珠机关办公楼等标杆国资商办项目。
2022年，保利物业又定下新目标，成为大物业生态平台首席运营商。这个目标需要规模、能力以及管理等方面的持续发力。
回望2021年，似乎是保利物业的蓄能年，在万物云、碧桂园服务、华润万象生活等龙头企业较为活跃地收并购时，保利物业保持着战略定力，但从今年开始，这家央企也将更大地释放自己的能量。
回到前三对保利发展而言不是难事，而它可能率先在物业领域实现。在房地产和物业兼并收购的大潮下，身为央企、又有顶尖的专业能力的保利物业，是时候展现自己的野心和实力了。