头部央企里，招商蛇口是最早披露财报的一家。从中也可以窥见过去半年行业变局对房企的全面影响。
财报显示，2021年招商蛇口营业收入同比增长将近24%，达到1606.43亿元，归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。
这已是招商蛇口连续两年净利润下滑。去年年报，招商蛇口归母净利润同比下滑23.58%。
这也引发投资者对招商蛇口未来盈利的担忧。3月22日的业绩发布会暨投资者交流会上，投资者及市场人士的提问大多集中在“未来如何稳利润”上。
招商蛇口解释称，去年净利润下滑的主要原因是，房地产业务结转毛利率下降、计提减值以及转让子公司收益减少。
招商蛇口董事长董事长许永军表示，这既有行业的原因，也有开发业务结构转变需要调整的原因。招商蛇口也谨慎地对一些存在减值迹象的项目计提了减值准备。
招商蛇口在2017、2018年拿地成本相对较高，也继续随着项目结转，对其近年的毛利率持续影响。
此外，数据显示，招商蛇口在2021年对存货、投资性物业、长期股权投资以及重大风险类别的应收款项计提了减值准备，合计约43.72亿元。对应到去年归母净利润的蚕食，则是34.56亿元。
巨幅的减值准备，意味着对市场的不乐观。许永军也不认为今年市场就会反转。他表示，去年很难，今年也不会轻松。
蒋铁峰则表示，行业红利消失，规模见顶已成共识。未来行业的整体规模可能会下降30%以上。
这让地产行业里的参与者都需要主动出击，应对行业的变化。
在具体的举措上，蒋铁峰表示，短期内要以销定投、量入为出。在土地策略上要更聚焦，主要进入市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市存销比较低的五好城市。基本面差的城市则会退出。
除了公开市场外，招商蛇口最被关注的则是并购。作为最早拿下银行并购债券房企，并且从去年下半年起，招商蛇口频频传出与佳兆业等出险房企有过项目接触。业绩会上，关于并购的问题也被多次提及。
但招商蛇口方面对此表示谨慎。蒋铁峰表示，有些项目，进去尽调后会发现问题特别多，所以我们还是比较谨慎地推进。目前公司也与多家房企进行接触，如果有实质性的进展，将会与大家分享。
总体来说，蒋铁峰认为，招商蛇口从2021年下半年起拿到土地，目前来看回报率都不错，毛利明显提升，未来公司利润率会有稳步提升。
对于今年全年的业绩规划，招商蛇口也显得十分谨慎，仅定下了3300亿元的销售目标，同比增幅约0.97%。
开发业务的天花板已现，招商蛇口也需要进一步寻求新的突破口。许永军表示，在重新审视了业务模式和商业逻辑，对公司战略进行优化后，公司意在构建“1+4”型业务组合。
即重点打造集中商业、产业园区、邮轮和招商积余四大业务IP。
相比许永军此前构想，这个重新定位并不轻松。此前，许永军希望，在2018-2020年间将房地产收入占总收入比总从85%下降至60%，园区和邮轮产业收入占比提升。但截至2021年底，房地产收入比重约为84%。
蒋铁峰则指出，接下来利润增长第二曲线、提升运营能力是招商蛇口未来发展的主要方向。
不过，如何在行业下行周期里摆脱利润持续下滑的问题，对过去乏善可陈的经营业务有质的改变。两者都需要招商蛇口给出更加实际的动作。