深圳二手房参考价将上调3%-5%？已有一手盘抢先提价！怎么回事？

“深圳二手房指导价即将上调3%-5%”——3月29日，深圳楼市间的一则传言，引发关注。

而就在几天前，便有深圳一手新楼盘发出价格上调信号。

不久前，深圳刚从“慢行键”下重启恢复正常生产生活状态，蛰伏已久的深圳房价也开始“重启”了吗？

究竟是怎么回事？

3月29日，深圳楼市的一条消息不胫而走——“深圳二手房参考价将上调3%-5%”。

事实上，早在今年2月，市场就传言深圳二手房参考价将出现调整。

当日下午，深圳市住建局回应记者时表示：“二手住房成交参考价格的发布是为落实深圳房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”

二手房指导价是深圳首创的调控方式，深圳二手房指导价的调整将对全国其他城市也有示范作用。

深圳业内人士在接受记者采访时表示，去年2月，深圳发布二手房指导价的政策，原则将上一年调整一次。

 “按照时间来看，近期到了调整时间点。虽然调整是确定的，但是不确定的是怎么调。”他表示，关键看调整力度有多大，不过，目前综合深圳楼市来看，下调的可能性比较小，具体还要看针对全部楼盘还是个别楼盘的调整。

深圳二手房指导价落地一年多，调控效果如何呢？

根据贝壳研究院数据，2021年全年深圳二手住宅成交量为40699套，与2020年相比下降近六成。今年1月、2月、3月以来至28日，深圳二手住宅成交量分别为1557套、872套、920套。

近日，深圳地产圈流传的一份《关于新城燕澜和鸣项目调价通知》（下简称《通知》），《通知》称，经新城控股华南大区统一部署要求，新城控股华南大区所属项目所有房源售价将适当上调。

自2022年3月31日24时起，新城燕澜和鸣项目现场销售价格将在现有基础上上调3%。

记者从该项目工作人员处了解，该《通知》属实。

“再不买的话，下个月就要涨十几万了！”新城控股旗下的燕澜和鸣项目的销售经理周经理对记者表示。

蹊跷的是，周经理3月28日晚在微信朋友圈发出涨价的同时，又晒出了新城御珑公馆刚刚推出8套“一口价”房的特价优惠信息。

不到3个小时后，8套特价房中，有两套特价房就显示“已售出”。

周经理还告诉记者，这是本月该项目推出的第二波特价房，3月初，他们也曾推出过第一波特价房。

资料显示，新城御珑公馆项目位于深圳市坪山区。2021年10月底，项目取得预售证并对外销售，备案646套住宅，单价区间约3.68万元-4.35万元/平方米，均价4.04万元/平方米，总价303.7万元起，首付91万元起，2024年下半年精装交付。

上述8套特价房原价区间在330万元到370万元，直降20万元到25万元，相当于下调6%到8%。

此外，记者从深圳市房地产信息平台查询得知，该楼盘已经卖出近七成左右。目前，该项目的售价为3.9万元-4.2万元/平方米，即使涨价3%，也尚未达到备案价的限制。

业内人士分析称，3%的涨价幅度并不大，更像是收回此前楼盘折扣或是免优惠而已。这是房地产市场惯用的以价换量的营销策略。根据深圳目前的市场情况，一手盘不具备涨价基础，这是典型的营销手段，为了促进销售而已。

他表示，如果营销策略取得了预期的销售效果，未来不排除小幅上调的可能性。

深圳楼市一二手价格蠢蠢欲动，将释放怎样的信号？

据贝壳研究院数据，2022年1月、2月、3月以来，深圳新房住宅网签数量分别为3572套、1959套、2377套；深圳二手住宅网签数量仅为1557套、872套、920套。

对于该组数据，深圳贝壳研究院院长肖小平对记者分析称，深圳房地产经历了去年非常严格的调控后，抑制的刚需或者换房需求仍处于观望的状态。这部分需求或将在今年二季度逐步释放，因此估计未来几个月深圳房地产交易量环比会走高。

国联证券研报也分析称，在政策放松有意推动地产行业销售、投资回升实现“稳增长”目标的当下，中国房地产市场可能呈现出“一半是火焰，一半是海洋”的分化局面。

一二线和三四线的分化，高风险房企和稳健房企的分化，以及最值得关切的一二线城市需求与供给的分化。受到市场出清、“三道红线”监管等影响，供给不足而需求回暖可能导致一二线房地产价格出现超预期的价格上行，然后才会带动地产投资和一手房销售的回升。

根据国金证券研报数据，上周40个城市商品房成交合计391万平方米，周环比增长8%。其中一线城市周环比增长35%。按月度来看，一线城市累计同比下跌39%。深圳上周成交12.8万平方米，周环比增长253%，月度累计销售29.5万平方米，月度同比下滑37%。二手房来看，深圳上周成交3.4万平方米，周环比增长829%。2月成交8.9万平方米，月度同比下滑82%。