万科的年报很久没有出现这样的惨况了，上一次，还是哀鸿遍野的2008年。
3月30晚间披露的年报显示，万科期内实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%，归母净利润225亿元，同比下滑45.7%。
这是继1995年、2008年后，万科净利润出现上市31年以来第三次下滑。
对于一向被市场誉为“好学生”的万科来说，这就是一份不达标的试卷。3月31日的业绩会上，万科董事会主席郁亮对业绩下滑进行了检讨、反思。
反思之后，郁亮则表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意”。
万科的财报展现出了房企的真实现状，直面自身短板，郁亮展现出了坦诚。
不过郁亮也对今年未来业绩提升有信心。政策已回暖、行业在回归常态，万科的一众高管们也下沉前线。郁亮表示，期待明年给大家交上合格的答卷。
反思
早在2018年，万科就公开喊出“活下去”，主动放慢发展步伐。投资者也认为，万科会通过审慎拿地，提升拿地质量。
但2021年的年报却揭开了万科的伤疤，净利润大降45.7%，令投资者大跌眼镜。
财务数据只是最终结果，要改善结果必须追溯其原由。郁亮表示，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，万科的行为未能坚决摆脱高增长惯性。
当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，万科在部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
“比如说我们在18、19年，我们当时判断说环京地区自市场已经进行了一个比较大幅度调整的，觉得应该到底部了。所以在那个阶段买了一个资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降”，郁亮表示，万科为投资的高估与冒进付出代价，对这部分资产不得不计提25亿元的减值准备。
本期结算的大概是2020年前后销售的项目，由于土地成本、新房限价的存在，压缩了利润空间，加之万科销售规模放缓，双重作用之下净利下滑。
这使得万科在利润端面临两个问题，一是主动放慢规模增速步伐后，无法通过量的增长平滑利润，二是要对判断市场失误买单。
反映在利润上，是开发业务扣除营业税金及附加后的结算毛利率从2020年的 24.0%下降至17.8%，结算毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少了188.7亿元。
相比中报时归母净利润同比下降11.68%的降幅，全年归母净利润大幅下滑45.7%，让投资者仍是疑惑。
祝九胜解释称，下滑原因有三个：第一是结算时间分布，四季度占了40%，权益比例也下降5个多点，这两个因素叠加净利润少了60亿；二是对投资收益也在四季度做盘账处理，这部分权益利润影响同比降了27亿；第三，是项目计提的影响，对权益利润的影响11亿。
万科过于保守的财务处理方式则加剧了利润下滑。除了一贯的利息的资本化、费用化处理，万科以成本法计算持有型业务，也未能带来利润反而有折旧损耗，而很多房企尤其是港股房企的净利润，是以重估值计算的。
根据财报披露数据进行估算，考虑所得税的影响，万科合并报表投资性房地产折旧摊销对万科2021年净利润的折损预计约60亿元。加上不并表的印力、普洛斯等，折旧摊销对净利润的折损还会更高。
如果加回折旧损耗，万科2021年整体毛利率能够略微回升1个百分点，从年报中的21.13%回升至22.09%。
万科每年的H股年报附注中会披露投资性房地产项目在公允价值法下的第三方机构估值，以供投资者参考。据2021年H股年报显示，根据第三方机构仲联量行的评估，截至2021年末，公司经营性资产的公允价值约1039亿元，与原始投入860亿元相比，实现累计增值约180亿元。如按照公允价值法计量，此部分增值累计可为万科带来百亿级别的净利润增量。
不过最终业绩不尽人意是现实。在发布年报的同时，万科也推出了回购方案和上市以来最高比例分红派息预案。
万科表示，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。万科也成为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。
有投资者直言，当下房企很多都会选择留存更多的现金，或缓解自身资金压力，或蓄能寻找市场中的机遇。从百亿分红中，看到了万科的诚意。
万科希望用这样的方式，讨好股东，表示出对自己这份成绩单的歉意。
行动
业绩不好，郁亮也带头自罚三杯。
华尔街见闻注意到，万科管理层2021年的收入均有不同程度的下降，郁亮本人放弃了全部奖金，收入为150万左右，下降幅度约九成。
“2021年的业绩表现，对于万科是一次警醒。”郁亮表示，在2022年，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。
郁亮表示，对于今年的万科业绩回升有信心。他指出，万科的信心主要来自于两个外部基础和三个内部基础。
外部基础是有利于市场稳定的政策措施不断出台，以及房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。
内部基础则有三点：是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障；万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池；经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池，今年营收已超过400亿。
郁亮表示，截至去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
在经营业务方面，郁亮认为，未来以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营、服务业务提供了很好的增值变现出路。
以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润；再比如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。
郁亮表示，任何计划和目标，都需要靠人去干，需要通过脚踏实地、一步一个脚印去实现。他透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。
据华尔街见闻了解，郁亮目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
在业绩会上，郁亮也表示，希望机构投资者能够对万科的不动产的综合发展和运营服务重估。
郁亮表示，从财务上来说，经营服务类业务从收入和业务规模来看，目前和未来可能都没法跟开发业务相比较，但是利润上未来空间更大，是滚雪球发展。
“虽然有人说分拆就行，但问题是集团总是要不断孵化新业务，在集团的时候怎么办？”郁亮表示，何看待万科的市场价值，会是一个特别有兴趣的话题。
当下，万物云已经拿到了监管机构的“小路条”，稳步推进IPO进程。以目前已披露的数据来算，等到上市时万物云的市值有望超2000亿。
而万纬物流近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%。
万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，并且有望在2023年实现成本法下的盈利。
商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。
当下的万科，已不是最初单一的住宅发展商，在开发、经营、服务并重下，万科希望将自己打造成为不动产的综合发展运营服务商。这会是个全新的视角。
在开发为主业，提供收入最主要来源的同时，在经营服务类业务上，万科需要进一步提升盈利水平。
无论是估值模式、融资渠道等等，经营服务业务与传统开发业务的玩法截然不同。这也会是未来房地产行业新模式下，所有参与者需要共同摸索的。
万科从未失去追求卓越的心。祝九胜表示，作为一个不动产的综合玩家，万科要始终保持在第一阵营里面，在经营服务业务上，更看重的是为这个社会建造、提供、形成了多少合格资产。