服务业中，物业板块的地位已经从房地产配套提升到后地产时代主角之一。
2022年3月29日，金科服务发布了2021年度业绩报告。数据显示，2021年金科服务营业收入59.68亿元，同比增长77％；毛利润18.46亿元，同比增长83％，毛利率较同期增长1个百分点，达近31％；归母净利润10.57亿，同比增长近72％，各项数据依然保持行业前列。
这是金科服务上市之后的第二个年报，在多重因素叠加的压力下，金科服务的整体业绩仍然保持了强劲的大幅上涨，其背后的战略无疑给中国的服务业未来的可能性提供了极具参考价值的样本。
密度深耕，增长可期
通常来说，物业行业收入的规模增长主要在于管理面积的发展，而管理面积主要来自三种途径：关联房企开发项目、收并购、第三方招投标。
金科服务“凭借行业领先的数智科技能力、庞大的社区增值服务能力和优质的本地生活能力，赋能基础物业第三方外拓”，管理规模稳健增长，市场拓展成果明显，独立性进一步增强。
截至2021年12月31日，金科服务已进驻全国27个省（直辖市、自治区）的184个城市，合约面积近3.6亿㎡，来源于独立第三方项目面积占比62.9％,在2021年新增的超9300万㎡的合约面积中，约86.3％来源于第三方项目。
报告期内，金科服务在管面积同比增加超50％，达2.38亿㎡，第三方项目面积占比57.7％，较2020年同期增加9.1个百分点。
同时，密度深耕，坚定践行“长期主义”，是其优势所在。西南地区是金科服务深耕的重点区域，市场份额继续保持第一。这一优势能带来显而易见的好处——极强的规模效应、成本节约和生态叠加效应。
具体数据作证了这一点，金科服务在川渝发展圈的合约面积超1.2亿方，在管面积超9000万方；管理规模前十的省份平均合约面积超3000万方，在管规模超2000万方，占整体管理规模的80%，且区域浓度持续加密。
对于投后管理，金科服务执行董事兼董事长夏绍飞在业绩发布会上表示，“我们积极推进体系融合、人机协同、生态加持等管理提质体系，通过管理密度协同优势进一步提升人均效能，大幅提升了并购标的的盈利能力。”
随着存量时代的来临，物业的价值将被进一步放大，也可以说，这是一条优质“赛道”。领跑行业的管理规模，加上行业内罕见的“独立性”，按照这一成长逻辑，金科服务还将实现更大的跨越。
在这份亮眼的财报中，还有一个数据引人注目——住宅物业收缴率高达96%，可见其服务水平。随着政策、市场竞争及信息技术的变化，消费升级新动能也将进一步鼓励居民有能力和有诉求追求更加优质的物业服务品质，这将加速行业集中度的提升和格局的演变。
在公司创始之初，金科服务就把“关爱无处不在”作为了企业的座右铭，现在公司的slogan要从广义的“美好你的生活”回归到对客户的“关爱”上，进一步强调以“客户为尊”、“关爱客户”的服务属性，强调“优质服务向优质客户倾斜”的服务导向，保持服务向上的企业服务文化。
科技叠加生态，核心竞争力
与传统物业管理公司不同，金科服务已经逐渐形成了竞争对手难以复制的优势。
物业管理服务以基础服务为主体，增值服务打开成长空间。金科服务深谙这一点，其角色不再局限于传统的物业服务上。从业务结构来看，金科服务已经形成四条曲线——空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务、数智科技服务四大增长曲线生态协同增长的发展路径。
其中，空间物业服务是由物业管理服务和非业主增值服务合并，在报告期内实现收入39亿元，占比65%。物业管理服务实现收入近29亿元，同比增长42%；非业主增值服务实现营收10亿元，同比增长仅为20%，可持续收益占比进一步大幅提升。
在服务+生态方面，生态圈建设卓有成效，社区增值服务渗透率、转换率和复购率的均有大幅提升。2021年，金科服务社区增值服务营收近15亿元，占总营收的25%，较2020年同期大幅增长566%，在社区增值服务营收快速增长的同时，毛利率依然保持在42%。
此外，科技赋能是物管行业提高资本回报的重要因素，金科服务一直在探索数字化降本增效，促进企业形成品牌影响力。在数智科技服务方面，金科服务保持快速增长，全年实现营收1亿元，同比增长109%，毛利率维持44%。
数智科技服务的市场化收入大幅增长的同时，还能为其它板块持续赋能。相关数据显示，已经有效降低成本近2000万元。
根据金科服务的战略规划，未来将进一步加大该领域的研发投入，抓住国家数字化转型升级的机遇，在AIOT技术应用、智慧城市服务、数智空间运营等方面做出更大的贡献。
本地生活服务业务是金科服务在去年新设置的，其看中的正是酒店餐食的生态赋能功能。通过整合本地餐食服务、餐食供应链服务及酒店管理服务，2021年，金科服务实现营收4.7亿元，同比增长121%。
目前，这块业务还在布局与投入阶段已经取得了如此成绩，可以预见的是在2022年，本地生活服务将会呈现快速上升的趋势，与其他版块的业务也能更好地协同起来。
不难发现，无论是近期的发展目标还是长期的业务探索，金科服务都已经有了较为详细的成长规划。正是有了对“服务+科技，服务+生态”的长期坚持，才实现了现在良好的回报，造就了金科服务市场化能力强，独立性突出。
为了持续提升公司的长期可持续发展能力，去年金科通过引进博裕投资成为战略股东，进一步优化了法人治理结构，增强物业公司的发展独立性，从而推动金科服务更高效地拓展其管理规模，提升经营能力。
未来，金科服务还会进一步降低对房地产企业的业务依赖，近一步大幅缩减非业主增值服务业务，降低与地产公司的关联交易占比，持续不断为企业保持强大的现金流，为“向阳而生，逐光而行”提供更加强有力的支撑。
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