变局中孕育着希望，新城控股在2021年以守为攻，抵御了市场的冲刷。
3月30日晚间公布的财报显示，新城控股去年实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64 %；期内实现归属于上市公司股东的净利润125.98亿元，扣非归母净利润102.45亿元。
当下市场里，新城控股的这份成绩难能可贵，也印证了其“住宅+商业”双轮驱动战略前瞻性。
十余年的商业布局，让新城控股旗下商业地产项目吾悦广场成为了自身业绩平滑剂。随着吾悦广场渐入成熟期，这也为新城控股穿越周期提供了更多的安全垫。开发业务则是新城控股业绩的压舱石。
“住宅+商业” 双轮驱动，新城控股在传统开发商转向城市运营服务商的路上已摸索出了自己的路。
正如新城控股董事局主席王晓松所说，行业正从高杠杆高周转高利润率的类金融行业，逐步趋向于类制造业。这就需要每一个还在赛场里的玩家，寻找出房地产行业发展的新模式。
眼下，已提前布局、转型效果逐渐显露的新城控股，会是下半场中的一位实力派。
平衡增长
稳开发、抓商业，“住宅+商业”双轮驱动模式让新城控股过去一年面对外部不确定性时，有了不少底气。
财报显示，去年新城控股1682.32亿元营业收入中，房地产开发销售实现营业收入1581.18亿元，同比增加14.93%；物业出租及管理实现营业收入79.69亿元，同比增加46.62%。
在2021年，面对市场快速转冷，新城控股在总体的盈利能力上也受到了一定的考验。而高毛利的物业出租及管理平滑了开发业务的利润下滑。
报告期内，新城综合毛利率20.45%，其中房地产开发销售毛利率17.68%，物业出租及管理毛利率72.64%；期内，物业出租及管理业务毛利58亿元，占公司毛利的17.15%，占比持续上升。
在开发业务方面，王晓松表示，去年7月时新城控股就觉察到了市场和融资端的变化，并在8月就开始暂停拿地、强化销售和资金回笼。
围绕“有回笼的销售、有利润的销售”，新城现金流得以快速回笼，缓解了自身现金流压力。
去年全年，新城控股实现合同销售金额2337.75亿元，年度回款2387亿元。
在这一系列举措下，新城控股经营性现金流在2021年暴增，从2020年底的3.82亿元增长至2021年底的219.8亿元。
管理层表示，公司从2020年起就不再盲目追求规模，要求转向有质量的提升，以资本回报率为核心，聚焦利润。
在去年新增的土地中，一二线城市占比达到37%，长三角地区三四线城市占比30%，其他地区三四线城市占比33%。
对于接下来的市场，王晓松保持乐观心态。他指出，相信行业毛利率会在目前低谷逐步修复，这是一个时间换空间，逐步置换土地的一个过程。
不过，在行业仍然利润水平靠近社会平均利润率，趋向类制造业的背景下。王晓松表示，公司也会相应地去做管理体系的升级，也会去做更多的业务探索。
除了开发业务端面临的市场急速转冷外，疫情防控需求造成的商业板块客流量降低，甚至部分门店阶段性闭店等，均对新城控股的运营能力进行着考验。
新城控股董事兼联席总裁曲德君表示，去年通过采取一系列的经营措施，吾悦广场经营状况没有受到实质性的影响，而且经营情况进一步的提升，实现了吾悦广场逆势的增长。
过去两年里，新城控股新增开业 68 座，累计在营吾悦广场达 130 座，在管面积 1248.38 万平方米。
作为开发类房企，新城控股随着双轮模式的成熟和业务基数的增加，其发展底色也在悄然转变，愈发稳健。
增长的底气
过去一年，新城控股让自己变得更加安全。
期内，新城控股“三条红线”所有指标均达绿档要求，较此前规划的2023年中早了一年半。
截至期末，新城控股有息负债899亿元，在合联营公司中的权益有息负债为115.13亿元。在899亿元有息负债中，银行开发贷占483亿元，美元债139亿元，境内公司债62亿元，ABS及CMBS66亿元，没有其他未披露的美元债及员工理财等。
王晓松在会上透露，2022年公司公开市场债务到期为126亿元，一季度已到期偿还或提前偿还46亿元，占比37%;其中3月份单月43亿元为公司全年的偿债高峰期，也是公司全年偿还高峰期，剩余每个月分布较均匀，已经做好相应排布。
在偿债方面，新城控股会做好两手准备：一方面在合理控制融资成本的前提下关注公开市场的机会及吾悦广场资产盘活机会，另一方面具备现金流底线思维、做好自有资金偿还的准备，确保每笔债务的到期偿付。
据悉，新城控股目前做了抵押和融资的吾悦广场只有30%左右，这为后续公司的融资空间提供了更大的宽容度。
财务安全边际的拓宽为新城控股提供了增长的底气。在2022年，新城控股将坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，围绕“有回笼的销售、有利润的增长、有品质的产品与服务”稳健运营。
新城控股也在年报里指出，2022年是中国房地产行业大转折的元年，也是公司从单一住宅开发主动迈向“住宅+商业”的第 11 年。
在“轻重并举”的商业开发、运营经验基础上，新城控股表示将有序推进社区商业和城市更新项目的拓展，形成多形态商业项目组合。
新城控股董事兼总裁梁志诚表示，在开发业务上，新城控股会保障现金流安全的前提下，视市场情况，在经营性现金流和融资性现金流平衡的基础上来做出决定，选好城市、机会和时间来精准投拓，保障公司的平稳运营。
在商业方面，新城控股也会进一步推进轻资产吾悦广场，这也是新城控股的一个核心优势。
梁志诚表示，去年全年共获取轻资产吾悦广场16座，今年1-2月也获取了1座，在没有资金沉淀的情况下为未来可持续的租金收入增长提供了保障。
管理层也指出，虽然过去两年购物中心行业发展受挫，但市场仍然很大，最关键的还是看如何在竞争中分得更大的份额。这需要在招商能力、深度经营、管理体系升级迭代以及人才培养，对新模式探索等方面持续发力。
新城控股也相信会在这场竞赛中，继续保持优势。
曲德君认为，经过多年发展,购物中心进入存量运营时代,购物中心行业集中度提升,进入整合阶段。新城具备的优势在于，第一，商业模式；第二，先发优势；第三，综合开发运营能力。
按照新城控股的规划，2022年将会有25座轻重资产吾悦广场开业，预计全年商业总收入超过百亿。
“开发业务是公司区域深耕的一个压舱石，商业管理则是提供了穿越周期，稳定收入的现金流。”王晓松认为，各个事业部之间的协同发展，相互促进，是新城的核心优势最基本的前提。
此前王晓松也曾透露，从2023年开始，希望商业将成为新城控股利润贡献的主力。
这会是个令人惊讶的变化，在行业摆脱规模至上论，转向拼运营、拼服务的背景下。虽然很多头部玩家也在这条路上摸索，但开发业务仍然是这些玩家的主营业务以及利润主要贡献者。
新城控股已经走向了不一样的路。通过自身差异化的商业模式，持续提升的运营能力，形成了自己的护城河。
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