碧桂园:风暴过后,巨头转身

挥别规模。

提起过去一年,碧桂园执行总裁莫斌很是感概:“去年的市场波动的确是比较大的,也是近10年行业波动最大的年份。”

就在前不久,碧桂园还遭遇了几波做空危机,股价从年初的高点,一度腰斩。

与此同时,却是碧桂园大股东、高管们真金白银买入自家股、债,金融机构为其提供境内融资、并购额度等等。

多空博弈、信心危机,碧桂园的感触颇深。

这也让已坐上行业老大四年之久的碧桂园有了不一样的关注度。这家龙头房企会如何调整战略布局?碧桂园如何保障自己的安全?接下来什么时候会拿地?

市场想要从碧桂园的这场业绩会上找寻更多的答案。

莫斌则向外界展示出信心。他表示,碧桂园在在外部对未来的市场充满信心,内部对自身管理也充满了信心。“房地产去年是18万亿的市场, 市场需求一直是存在的,房地产仍然是一个支柱性的产业。”

只不过在谈及规模的时候,管理层表示,对规模没有硬性指标,碧桂园的考核在产品力、销售能力上。

安全

碧桂园在过去一年展示出了韧性。

财报显示,去年全年,碧桂园营收5230.6亿元,同比增长13%;毛利润为927.8亿元,同比下降8.05%。

造成利润下行的原因主要有两点:2017、2018年拿的高价地进入结算期,以及 2021年下半年行业降价销售。市场的陈疾以及去年下半年的急剧转冷,在碧桂园身上综合反应。

不过碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君表示,2020年到2021年上年年拿地毛利率还是不错,已销售的项目毛利率达到了20%。等行业调整期结束后,整体毛利率水平会重新向上。

阵痛的另一面是销售。2021年全年,碧桂园权益合同销售额为5580亿元。按照城市能级来看,去年销售金额中,有3%来自一线城市,29%来自二线,余下的68%则是位于三四线城市。

来自三四线的销售份额,反倒是比2020年高出了14个百分点。

这与很多投资者的观念相悖:明明三四线城市弱势,为何重仓三四线的碧桂园的业绩受到的影响没有想象中那么大?

在机构的分析中,三四线城市市场的弱势,以及这些城市在包括预售资金监管等政策上,会更加严格。重仓三四线城市对房企来说,是个考验。

包括克而瑞在内的机构的数据显示,2021年内陆弱二线以及基本面较差的三四成城市成交量明显回落。供应面积同比降幅超过10%。

这也是近期“做空风波”中,碧桂园遭遇冲击的主要因素。看空者认为,碧桂园的销售情况会因为市场变化急剧下降。

碧桂园管理层在业绩会上对这种看空是不认同的。碧桂园常务副总裁程光煜表示,三四线城市是中国最大的单一市场,常年占50%左右的份额,虽然预计2022年会收缩,应该也在45%以上。

言下之意,是不应该因为三四线城市下行,就忽略这个市场。一如此前投资者们对“拼多多”的傲慢,下沉市场里藏匿的商机不容忽视。

只不过这样的商机需要对三四线城市有较强的理解。程光煜解释称,碧桂园会重点布局在城市群、经济和人口比较强的城市,以及供求关系良好的封闭市场。

这样的布局使得在下半年市场低迷的时候,相对好的市场能够表现出韧性,对冲掉局部市场的冲击。

程光煜指出,一二线和三四线城市各有所长。一二线市场毛利水平、货值的周转高,但三四线开盘时间较一二线城市短、货地比高,相对竞争弱,整体上经营效率也就更高,能够带来比较高的年化回报。

总体来说,程光煜表示,碧桂园今年会聚焦在这些确定性的市场上,按照精准布局的安排,做好均衡布局,适度地提高市场能级,进行有效的投资。

在选定自身的主战场后,则是投资、销售等具体策略的实施。

华尔街见闻了解到,从2019年起,碧桂园就将回款现金流作为考核标准,以保障公司现金流安全。碧桂园提供的数据则显示,2021年,碧桂园全年权益回款率为90%,已是连续6年超过90%。

莫斌表示,从2018年起,碧桂园内部连续三年都在做全周期综合竞争力提升的安排,也对考核做了相应调整。

在市场上行的时候,以销售额作为考核目标;市场平稳过程中,以现金流回款作为考核目标;下行市场里,则是以可动用资金作为考核目标,牵引每个区域、每个项目都在一个安全的边际下操作。

莫斌指出,目前碧桂园的状态就是要开源节流,保现金流、保三道红线,做有现金流的利润,控支出、调结构、保资产。

碧桂园的在支出上控到了什么程度?莫斌说,全国目前在建的项目有2220多个,碧桂园要穿透到每一栋楼去做精准管理,做到精准供货、精准支出,以及精准的销售。快速回款,保证现金流处于可控之中,不做无效的产值。

通过对成本和费用的“归零管控”,莫斌表示,碧桂园在不断优化成本和费用。相信仍然有空间,可以做到更低,在负债结构上也会进行调整,做好安全边际的管控。

财报显示,碧桂园2021年平均融资成本为5.2%,较2020年底下降36个基点。

在三条红线上,碧桂园目前仍处黄档,仅剔除预收账款的资产负债率一项未达标,为74%。现金短债比约2.3倍,净负债率为45.4%,同比下降10.2个百分点。

管理层表示,碧桂园将会在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。

莫斌透露,截至业绩会当天,碧桂园年内已无境内债券到期,对于7月份到期的7亿美元债以及9月、11月的两笔合计40亿元的可回收公司债,碧桂园也做好了相关安排。

发展

莫斌相信,市场接下来一定会恢复,碧桂园则会按照市场的变化,确定销售节奏。

程光煜预计,今年全国整体的商品房销售规模,预计会比去年有所降低。市场将会呈现出前低后高、逐渐企稳的状态。碧桂园也会根据市场的这种变化进行销售节奏的安排。

莫斌表示,碧桂园将不断加强营销能力,提升营销条线的自销能力和溢价能力,以及提升基础产品力,保精准供货和保完美交。

在提升销售端能力的同时,莫斌也强调,眼下的控支出只是面对目前形势,“未来我们一定是要发展的,发展才是硬道理”。

接下来,碧桂园也会根据市场变化进行投资。“希望项目能做一成一,坚持投资纪律”,莫斌说。

程光煜表示,在拿地方面,碧桂园一季度还是在市场上寻找合适的机会,公开市场上直接拿的有5个项目,主要是集中在珠三角和安徽滁州;此外在一级项目和合作项目中,也在做一些收并购的安排。

据华尔街见闻不完全统计,自三月份以来,碧桂园已先后与招商银行、农业银行的金融机构签订合作协议,获得了350亿元的并购融资额度。

程光煜则指出,收并购一直是碧桂园一个重要的投资手段。从面积来看,过往几年里,碧桂园通过收并购主动拓展的土地接近5成。

程光煜透露,尤其是从去年四季度起,碧桂园已和十多个合作方就80几个项目进行了沟通,目前已经对其中35个左右项目完成了收并购安排,未来还有30个左右已经基本谈妥,也会进行相应的安排。

此外,碧桂园也接洽过一些银行、AMC公司手中的收并购标的。目前也在做一些细致的尽调安排,对其中资产包或者资产包内感兴趣的资产进行洽谈。

“我们预计在未来一段时间里,收并购占比或者量也会增多”,程光煜表示,收并购的机会多,碧桂园也会加大这方面的部署。

总体上,程光煜表示,全年会把投资额度控制在合理比例,根据回款进行控制,也会根据市场的机会和资金的情况动态调节。

更大量的或者说机会型的获取土地,会在市场市场筑底的右侧启动。程光煜表示,“再过一段时间大家会看到我们在公开市场,在一些局部市场上会有一些动作。”

告别

业绩会上,碧桂园又一次地没有给自己设定对外的销售目标,只是对内有一个整体的预算安排。

这是自2017年以5500亿元销售登顶后,碧桂园第四年没有公布销售目标了。

要知道,这可是从2013年以数倍增长跨入千亿规模的碧桂园。在走向千亿后,碧桂园下沉三四线,踩中了随后几年行业周期的节点。

到了2017年上半年,在行业前十的门槛还在不到700亿的时候,碧桂园直接喊出了全年5000亿销售目标。只不过碧桂园在2018年按下了暂停键,转向提质控速。

程光煜则在业绩会上的回答,“从2018年开始,我们企业就进入了行稳致远阶段,这跟企业的自身发展和整个行业的发展是吻合的,规模不是我们的第一追求。”

不过从全年可售货值的规模看,碧桂园全年的销售也不会低。根据碧桂园的铺货安排,预计今年全年权益可售货约6500亿 ,其中今年新增3500亿到4000亿左右。

程光煜表示,碧桂园会通过精准供货,提高货量利用效率,使得去化水平从目前的67%提高到不低于70%的水平。

并且,碧桂园也会根据具体市场情况进行调节供货节奏。程光煜表示,如果加上今年的新增投资,碧桂园会顺应市场节奏,保持一个比较稳定的销售。

与之类似,给自己定了销售目标的龙湖,计划今年销售3000亿,较去年的2900.9亿略微增长。

销售上的稳定,成了多数头部房企在房地产行业进入新阶段后的共鸣。房企发力的重心开始转向产品力。

尽管很多房企都纷纷从单一开发商,转向不动产的综合发展运营服务商,但在眼下,开发业务仍然会是绝大部分房企的主要收入、现金流以及利润来源。想要提升自身利润水平,产品力是房企角力的重心。

万科开发经营本部首席合伙人张海在3月31日的业绩会上说,万科明确了“一盘棋”统筹管理开发经营,抓产品标准的贯彻和产品线的建设,从客户需求挖掘到产品定位策划,到产品实施,我们做了一些安排,所有动作都要围绕做对和做好产品。

旭辉控股董事局主席林中在3月下旬的业绩会上也表示,“未来几年旭辉要大幅提高权益销售比重,而不是表面销售额的大小”。 

林中指出,旭辉已经做了一次彻底的改变,从重规模转向重品质、效益,未来五年要进入一个稳定成长期。

显然,那个以规模论输赢,光靠规模就能够带来供应链议价能力以及融资优势的时代已经过去。

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