近期，多个城市相继放宽购房政策，今年一季度超60余城发布上百项房地产调控政策。整体来看，政策松绑力度持续加大、速度不断加快。
3月房地产行业基本面却继续探底，面临销售端持续走弱、信用端风险发酵的双重压力。同时土地市场热度下降。
然而，多家券商认为，回顾与当前相似的三段历史，本轮宽松期下，房地产板块仍有上行动力，行业拐点终会到来。
房地产股债狂飙
4月6日周三，清明假期后首个交易日，A股房地产再掀涨停潮，光明地产、中华企业、栖霞建设、京能置业、中国武夷、中交地产等多股涨停。
港股房地产板块也迎来上涨，绿景中国地产暴涨逾30%，粤海置地大涨近20%，禹洲集团、佳兆业美好、华南城等多股涨超10%。
地产股大涨的同时同时，地产债集体暴涨。“20龙控04”涨20%，“20正荣03”、“21龙控02”、“18龙控05”、“20龙控01”、“16融创07”、“20金科02”、“20时代09”等涨幅均超10%。
自3月15日俄乌冲突缓和以来，市场迎来修复反弹，房地产板块表现突出，领涨各板块。3月15日-4月1日，国金房地产指数上涨达 29.1%，领涨A股；港股房地产板块反弹同样亮眼，上涨19.9%。
房地产板块净资金流入位居第二，同期A股房地产板块净资金流入27亿元，仅次于银行板块。
当前，改善政策出台速度加快，市场对未来进一步政策宽松有较强预期，地产板块表现也随之走强。
基本面持续探底 房企业绩缩水
房地产板块表现“火热”的同时，房地产基本面持续“冰冷”。
3月，房地产行业整体表现持续低迷，面临销售端、信用端、土地市场等多重压力。
1、新房销售持续下行
中金证券指出，开年以来新房销售持续下行，当前已处于历史最低水平。自去年4季度以来，50个重点城市周度高频口径新房销售面积除在12月略有反弹外，其他月份跌幅均超三成，尤其是今年2月和3月，同比跌幅已分别走阔至-37%和-51%，其中3月周均环比1-2月周均仅持平。不论是从同比跌幅还是环比季节性意义上讲，目前新房销售均处于历史最低水平。
2、百强房企销售跌幅走阔
百强房企销售跌幅一致性走阔，业绩缩水五成。百强房企销售额自去年9月以来同比跌幅持续维持在-30%到-40%之间，但开年以后明显进一步走阔，1、2、3月同比跌幅已分别达到-41%、-47%和-53%；累计来看，今年1季度百强房企销售金额同比下降47%。
3、土地市场成交仍低迷
4、房企端资金压力仍在
国金证券认为，房企债券发行量持续减少。4Q21 和 1Q22 房企公开债券（含国内信用债和海外债）发行金额分别为 1174 亿元、1657 亿元，分别同比-47.8%、-46.8%，主要由于 2021 年下半年数家房企海外债相继违约影响，房企海外债难度发行加大。
房企到期债券仍处高位水平。虽然房企发债金额持续减少，但到期债权金额仍处高位，2022-2024 年每年平均水平在 6000 亿元，其中 2Q22、3Q22、4Q22 到期债券金额分别为 1797 亿元、2175 亿元、1504 亿元。当前发债水平不能覆盖到期债券金额，房企销售回款端的压力加剧。假如2Q22 的发债金额维持 1Q22 水平，房企到期债券将有 140 亿元的缺口。
以史为鉴：历史三轮房地产政策周期怎么走？
回顾历史，复盘2014年以来的地产板块表现，中信建投认为有三个时期值得特别关注，分别是：2014年7月~2015年5月，2019年1月~3 月，2020年6月~8 月，这三段时期，宏观、行业、政策环境与现在存在诸多相似之处，而地产板块也出现了维持数月的连续上涨行情。
1、2014年7月~2015年5月：房地产政策的全面放松
这一时期房地产板块出现连续近11个月的上涨行情，上涨幅度达184.45%。
此段时间的宏观与行业环境，总体处在经济增速持续下行、新开工和商品房销售较为低迷、投资增速逐步下行的时期。
此轮行情受益于地产行业需求端政策的全面放松。在2014~2015年经济增速持续下滑、稳增长压力持续增大、房地产库存持续积累的背景下，中央逐步放松对地产市场的调控。2014年3月，李克强总理在政府工作报告中明确表示房地产政策要“针对不同城市情况分类调控”；2014年7月，住建部的表态标志着“去库存”正式成为房地产政策的主线，随后多部门跟进出台下调房贷首付比例、降低房产交易税负等政策。
2、2019年1月~2019年3月：去杠杆后的宏观经济稳杠杆
房地产板块出现连续3个月的上涨行情，上涨幅度达31.85%。
此段时间的宏观与行业环境，总体处在经济增速下行压力加大、新开工面积增速处于下行区间、商品房销售热度降低、土地成交增速由正转负的过程中。
此轮行情受益于宏观经济稳杠杆的诉求。这段时期GDP增速跌破2016年以来6.8%~7.0%的稳定区间，稳增长压力提升。房地产政策来看，配合宏观政策转向，因城施策空间进一步打开，自2018年年底，广州、菏泽、珠海等地先后放松房地产调控政策，地产行业在“房住不炒”的总基调下政策边际放松的空间加大。
3、2020年6月~2020年8月：疫情后政策宽松效果显现
房地产板块出现连续3个月的上涨行情，上涨幅度达15.79%。
观察此段时间的宏观与行业环境，总体处在经济增速从疫情冲击中恢复、新开工面积低位正增长、商品房销售热度回升、房地产投资增速平稳、土地成交价款维持正增长的过程中。
此轮行情受益于疫情后的宏观和行业政策整体宽松。2020年上半年为应对新冠疫情冲击，宏观政策处于宽松阶段，对房地产行业“房住不炒”的调控未出现明显加码，各地因城施策对地产政策进行微调。央行在2020年上半年多次通过降准、定向降准等手段向市场投放流动性；为应对疫情对房地产销售、竣工交付节奏的影响，多地灵活从供需两端出台房地产相关利好政策，带动行业销售投资企稳。2020年下半年随着三道红线、房贷集中度管理制度等政策的出台，地产此轮行情结束。
站在当下：政策改善预期加强 拐点终将到来
近期各地开始密集出台房地产政策，包括取消和放松限购、限贷等政策，加快项目开发、提升预售资金使用效率，降低土地款付款要求、降低预售条件等。
例如，4月1日，衢州市发布新政，同时取消限购及限售政策；秦皇岛在4月2日废止了2017年的调控政策，取消收购政策。兰州市4月4日印发通知，通知内容多次提及房地产企业良性循环，对购房需求、房企拿地、贷款方面均有支持。
国联证券认为，在稳增长和低估值双重催化下，当前房地产板块仍有上行动力。房地产当前PB处在过去10年9.28%的低估值分位水平，在政策边际改善下，行业或有望迎来戴维斯双击。
中信建投证券更是全面看好地产行业表现，其认为，未来相关政策有望继续宽松，目前地产行业整体估值仍处于较低水平，板块PB处于2014年以来12.8%的历史分位水平；保利、万科为代表的龙头房企当前估值，较前述三轮历史行情中最高估值水平仍有较大差距。
国金证券认为在有中长期支撑的背景下，出台宽松政策兜底楼市，行业的拐点定会到来。房地产业作为国民经济的支柱产业，其健康发展和良性循环是2022年中国GDP实现 5.5%增速的重要保障；要防止房地产业风险引发系统性金融风险；要满足消费者合理的需求，保障民生，出台宽松政策促进行业回暖的必要性很强。