房地产行业的预言大师，除了万科董事长郁亮的“活下去”、“黑铁时代”不时刷屏，另一家央企保利发展的“白皮书”，也是赫赫有名，连续六年，这家龙头央企都发布了房地产行业白皮书，影响深远。
过去一年房地产行业的巨变，所有的地产从业者都感受到了，出险房企自不必说，裁员降薪已是常态；经营稳健的房企，也体验了客户流失、房子难卖、利润下滑的痛苦。这种根本性的“出清”，让他们中的很多人意识到，以前的日子回不去了，行业底层逻辑已经彻底改变了。
曾在5年前提出“未来5-10年保持10万亿以上峰值时代”的保利发展，现在提出了“减量时代”，商品房销售不可避免地萎缩，但住房需求仍然存在，关键在于把握结构性机会，深耕高能级城市，以及转型多元化运营，开发+运营并重。
过去多年，类似保利、中海这样的央企总被诟病速度太慢，因为他们受国资委指标管控，很难加杠杆，等于是“戴着镣铐跳舞”，“现在大家都一样了，”保利发展内部人士说，三道红线下行业所受的约束和规范趋于一致，房企真正的优胜劣汰也在加速。
这真是一个时代的结束，又一个时代的开端。
随着行业的出清、缩表持续，以“高负债、高杠杆、高周转”为代表的旧发展模式逐步退出历史舞台，迈向“去金融化、制造业化、民生化”的新时代，房企要做的，就是去适应、调整，学会如何在新时代里生存、淘金。
减量时代
作为一家老牌龙头房企，保利的历史和万科一样久远、辉煌，位列A股”万保招金“，长期排在前三，但却在过去几年跌到第五，被恒大、碧桂园、融创超越。
重回前三只是保利的小小梦想，更大的是“进三争一”，这样的野心，需要强悍的专业能力来匹配，这其中就包括保利的市场研究能力、对行业趋势的判断能力。
4月8日，保利发展发布《2021-2022年房地产行业白皮书》(以下简称“白皮书”)指出，在“房住不炒”的基调之下，近五年来，房地产⻓效机制逐步建立和完善，行业运行逻辑也已发生根本改变。
具体地，行业目前已呈现出“去金融化”、“制造业化”、“极致专业化”、“功能民生化”以及“竞争格局加剧分化”这五个趋势，在此之下，行业不可避免地进入了减量时代。
2017年保利发展首次发布《白皮书》之时，曾提出峰值时代的概念，也就是说，2018年四季度房地产出现周期性拐点，进入了峰值时代，未来5-10年，增量市场有望继续保持10万亿＋。
但与5年前不同，与以往任何一次下行也不同。保利认为，2021年下半年以来的市场下行，是短期、中长期因素叠加、综合发酵产生的结果。去年三季度的信贷大幅收紧，直接导致买家需求萎缩、信心受挫和预期改变；一二手房市场的全面限价，封闭了房价上升的空间，同时令二手房市场几乎冰封，切断了换房链条。
中长期来看，房地产税的预期触发家庭资产配置逻辑转变。保利发展研究团队对重点40城客户的调研显示，近半年有置业计划的1400组客户中，在房地产税试点预期下，75%的客户放弃购买或观望，主动延迟入市；即使买，也从以往买小、买多（套），到买少、买适中、买精。
因此，他们也承认，房地产行业的底层逻辑变了，住宅开发业务天花板已现；考虑到住房结构改变，需求和新增供应减少，商品房市场不可避免地进入减量发展时代。
其实地产大佬们对此判断一致。万科董事会主席郁亮直接跳过了“青铜时代”，认为行业已经进入了“黑铁时代”，缩表、出清是这几年的常态。
易居中国CEO丁祖昱则判断，2022年房地产销售将出现下滑，行业规模将回到五年前，每年成交金额将在15万亿左右。
旭辉控股董事局主席林中则认为，虽然房地产开发总量见顶，但还可维持10亿平米以上的开发量，15万亿的交易量，可容纳多家千亿级以上的大企业。
总体来说，业内认为，市场规模不可避免进入减量时代。
新的机遇
尽管认识到行业见顶，但保利发展强调，房地产仍是稳增长、扩内需的关键力量，是中国支柱产业，房地产上下游对GDP有20%的贡献，参考日本、美国甚至还可以更多。
郁亮也认为，房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。
蛋糕仍然巨大，那么机会在哪里？显然，房地产肯定不是遍地可淘金的时代了，“要抓住结构性机会”。
5年前，保利发展认为，中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”，城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。
而现在，“外溢”变“虹吸”了，他们提出进一步深耕、聚焦高能级城市、区域有效市场。
首先，城市潜能的差异，推动市场从超级分化向顶级分化演变。比如同样是二线城市，由于产业和人口潜能的差异，房地产市场分化亦呈加剧态势，人口高增量城市（成都、西安、郑州等），其商品住宅成交韧性较强，规模整体抬升，成交波动亦较小；而人口低增量城市，其商品住宅成交规模存在瓶颈，近10年房地产市场容量复合增速处于负区间。
其次，城市群和都市圈内部也在分化。以往，大城市限购、限贷下需求外溢，周边区域、小城市受益；如今，限价政策让城市间的价格差缩小，远郊、卫星城“外溢板块”不再，需求回流“虹吸”至高价值区。
中长期看，需求逻辑向居住属性回归，有效市场边界以就业活力区为中心，以一定通勤距离为半径分圈层外延。以广州为例，中心四区集聚就业人口的46%，常住人口的34%，以其为圆心划分出一二三四线市场，天河属于一线，从化属于四线。
在此背景下，城市的价格体系正在重构（包括地价），将以核心区最新价格（一手房限价、二手房限价、市场真实交易价的孰低原则）为坐标。
还有，就是不同城市需求的进一步分化。保利发展指出，高能级城市对居住需求越发多元化，同能级城市居住需求也存在不同差异。
对此，房企都要精准研判，聚焦擅长的领域和市场，紧抓结构性机会。
事实上，“拿地”是房企的命脉之一。是否选对了城市、选对了地块，决定着房企的经营质量甚至生死。
多位大型房企人士表示，保利的这一认知和判断非常重要。在二次城市化的初始阶段，叠加2015-2018年的去库存，很多三四五线城市都实现了房价的上涨，但2018年四季度以后就不行了，这一轮出事的房企，基本都是在这之后继续加杠杆，或者进入了太多三四五线的。
就连万科，都在华北市场栽了跟头，北京公司拿了一个环京资产包，以为是抄底，没想到却还是坑，为此万科计提了25亿存货跌价准备。
而保利、中海、华润、龙湖这些经营保持稳定的房企，则在拿地上非常谨慎，没有进入或极少进入低能级城市。
保利的判断，也与万科、融创等过去一年里组织架构调整的动机不谋而合。房企对市场需求需要有更加精准的判断，对区域聚焦程度也要提升。在愈发激烈的城市竞争中，过去唯规模论，拿地不够精细，粗放管理的模式也不再合适了。
真的转型
当下，房企已经必须和过去唯规模论，高杠杆、高周转的发展模式告别了。
保利发展也认为，去年由于政策叠加效应，伴随出清压力，市场向下击破箱体，出现超预期下跌，并且今年以来市场仍延续深度下行。但2021年的行业调控是必要的，要坚持政策的连续性和稳定性，不能再回到过去那种资本无序扩张的状态。
这推动房企向真正的不动产运营商转变。正如国务院金融稳定发展委员会3月份提出，房地产要向新发展模式转型。
保利发展则在《白皮书》中重点提及了两个方向。一是要做精经营性物业，聚焦成功的商业模式，二大力发展租赁住房，解决大城市住房突出问题。
在经营性物业上，房企需要从过去的“地产思维”转向“真正经营”。
的确，很多房企将商业作为住宅业务的附属，相比龙湖、华润万象生活等在经营业务上领先的同行，不少房企的商业规模不少，但走的是住宅反哺商业、销售反馈经营的“算大账”的逻辑，不是真正的运营思维。
这方面房企还应该参考香港恒隆，长期只做商场。上海恒隆广场聚焦重奢路线，在2020-2021年疫情期间实现了超15%的高水平租金年涨幅。
在真正主动经营、用心经营上，内地房企巨头们要提升的空间还有很多。
而租赁住房业务作为住房制度改革的重心，也是房企探索新模式的重要一环，保利对此极为重视。
目前的租赁住房行业呈现市场化与政策性双轨并行的特征。在市场化的租赁中，超过10万间级别的有龙湖冠寓以及万科泊寓，5万间级别的则是旭辉瓴寓、碧桂园碧家国际社区、朗诗寓，紧接其后的则是3万间级别的华润置地有巢等等。
虽然龙湖冠寓已在去年实现盈利，万科泊寓也预计在2023年实现成本法上的盈利，但总体而言，市场化租赁缺乏足够政策支持，在收益上也难以达到REITs要求，未形成可持续发展的商业模式。
而政策性租赁住房推进速度快、路径和商业模式基本清晰，保利发展认为，从政策通过前端让渡地价、盘活存量，在建设和运营环节提供补贴，提高整体的EBITDA，后端纳入公募REITs实现退出，形成了投融建管退的政策闭环。
保利也会把不少功夫放在租赁住房业务上。在1月底，保利发展宣布计划与建设银行搭建租赁住房发展基金。
在建行支持下，保利发展计划在“十四五”期间持续聚焦北京、上海、广州、深圳、成都、杭州和武汉等中心城市，稳步扩大保障房建设和长租公寓投资。待规模上去后，保利也计划将成熟项目发行公募REITs。
不过相比开发业务，无论是租赁住房还是商业、产业等经营性业务，在规模、利润上短期想要赶上都不是易事。场内的玩家们也需要转变思维，重新出发。
正如保利发展所说，高质量发展的前景是美好的，但道路更加崎岖难行。
在“探索新的发展模式”的路上，对于房企的考验已不再是规模，而是如何成为一个能够长期持续胜出的“全能型”选手，以及多元赛道布局的“多面手”选手。这需要场内的玩家们，用自己的行动来实践、回答。
