2021年的房地产风云变幻，房企座次重排成了常态，一些激进型房企跌落，一些稳健型房企回升，折射着这个行业的兴衰轮回。
去年，老牌房企金地以2867亿销售排在第十一位；今年前三个月，金地以455亿元重回前十，排在第八。全年来看，如果维持目前的推盘节奏，金地站稳前十并不难。
这是13年后，金地再次进入房企榜单前十，而一切都和以前不一样了，这个行业不再仅以规模论英雄，运营能力也成为衡量标准，这正是金地努力的方向。
在4月25日的投资者会上，金地董事长凌克表示，在规模上不做唯规模发展论，而是看重规模和利润的平衡。
与行业趋势一致，金地去年整体的利润水平，低于市场预期；未来要适度提高持有型物业的规模，以维持销售额、利润以及估值的稳定增长。
中国房地产的黄金时代确定已经结束了，哪怕是金地这样的老牌房企，也要蜕变重生。现实是，尽管金地早早布局，找到了产业地产、产城融合的方向，但这些业务的利润转化仍然力有不逮。
从开发商变身产城运营商，这样的再生实践，是重回前十后，金地需要持续攻克的难题。
利润的下滑
金地集团的财报姗姗来迟，全年销售金额2867.1亿元，同比增长18.15%，营收则同比上升18.16%至992.32亿元。在Top20房企里，这样的增幅位于前列。
不过与其他龙头房企一样，金地的利润也出现下滑。2021年归母净利润为94.1亿元，同比下降9.5%，毛利率则为21.18%，更是同比下降了11.68个百分点。
在去年中期业绩会上，凌克曾对投资者表示，金地下半年待结转货值充裕，全年结算收益会较上一年有一定正增长，但这一承诺没能兑现。
金地集团高级副总裁兼财务负责人韦传军解释称，随着下半年市场急剧调整，金地基于谨慎性的考虑，对部分可能亏损的项目进行了减值；此外去年年底长三角疫情影响下，原计划交付结转的面积也未能达成。
金地通过加快推货、销售，保持了结转收入端的增长，部分对冲了毛利率下降以及减值对利润的影响，相比金地前三季度毛利率为18.13%以及中报时的17.36%，全年的毛利率已经有所回升。
在低迷的市场中，金地主动放缓了拿地。财报显示，去年上半年金地集团新增土地储备约1247万平方米，同比大增92.14%，到了下半年则大幅减弱了拿地力度，仅新增389万平方米。
总体来看，截至2021年末，金地总土地储备约6398万平方米，其中一二线城市占比约为62%。不过其中金地权益土储约2923万平方米，土地权益占比45.69%，较2020末的53%进一步下降。
这意味着，在通过合作发力规模扩张、重回行业前十的路途中，权益占比走弱对金地的盈利能力仍会有持续影响。
不过对于眼下的房企来说，维持资金流的安全更为重要。
金地集团总裁黄俊灿表示，公司对销售、融资现金流进行了充分的压力测试，结果是即使在相对极端的情形下，只要公司坚持投资纪律控制好，新项目的投资规模也能保证整体现金流的安全。
财报显示，金地2021年末剔除预收款项的资产负债率为67.6%，净负债率为55.2%；持有货币资金648.06亿元，其中预售监管资金88.2亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.40倍，这也使金地连续6年“三条红线”处于绿档。
黄俊灿指出，今年会继续关注高能级城市，针对不同城市采取不同的收益标准进行投资。在收并购方面，也会在考虑自身经营性现金流安全可控的前提下，积极优中选优，不断寻找机会。
重生的肌理
过去十余年，面对四巨头冲击五千亿、万亿，曾经也是行业前三的金地不免焦虑，回到前十也成了凌克的多年夙愿。
能否维持住今年一季度排名，在今年真正回到前十，接下来金地仍需努力。
在市场低迷的一季度，金地主动调整了销售结构，其中一、二线销售占比达76%。黄俊灿表示，余下的三四线也是集中在长三角、珠三角的城市群。最终相比2019年一季度相比仍有35%的增长，与前两年一季度均值持平。
黄俊灿认为，通过多种管理手段保障供货，金地今年还是能够实现销售业绩的平稳。预计全年可售资源大概是4500亿-4800亿，其中60%集中在长三角和珠三角经济和市场比较活跃的城市。
对于凌克而言，开发业务的增长并不是其担忧的重点，他更关心的是，如何让金地成为一家能够“穿越经济周期”的企业。
金地把重点放在了如何提高项目的经营质量，在规模和利润上寻求平衡上。通过进一步探索住宅业务之外新的发展模式，寻找利润增长的新增长极。
凌克在业绩会上表示，过去金地一直在做投资布局、产品研发、工程管理和成本控制体系等几方面的工作，通过这一系列的动作，在未来十年中国的住宅收益下调的情况下，能够让金地仍然具有非常强的竞争力。
不过正如业界大佬们的共识，整个房地产在未来的十年销售规模会逐步下降，房企需要寻找发展的新模式。
在这条路上，凌克颇有心得。“金地公司在十年前就在尝试怎样去做好一个购物中心，怎么样去做好一个产业园区，经过十年的摸索，现在也已经有能力做好持有型物业。实践证明在过去十年投资的持有型物业的收益水平也是比较好的。”
财报显示，2021年金地物业板块的营业收入同比增长29.31%，至52.79亿元。物业出租及其他业务实现收入34.66亿元，同比增长14.47%。
总体来说，非开发业务占金地总收入比重仅11%，想要借此形成新的增长极，金地必须加快脚步。与定下经营业务收入冲击千亿的目标的龙湖、未来五年运营业务资产规模超过千亿的保利，以及万科等玩家相比，金地的步伐似乎还是慢了一些。
尤其随着龙湖智创生活、万物云等物管行业头部公司陆续递表，去年改名为金地智慧服务的金地物业也成了头部房企里仅剩的未上市的“独苗”。
财报显示，2021年末，金地物业在管面积约1.63亿平米,较2020年末增长26%。
在业绩会上也有投资者问及管理层是金地物业的上市计划，但管理层表示，目前尚未有一个明确的时间表。
管理层表示，将从整体的战略出发，选择合适的时机进行资源运作。
物业之外，金地另一看点则是其在产业园区上的开发运营。早在2016年，金地成立了专注于产业园开发、建设和运营的平台，聚焦在生命科学，人工智能和文化创意等领域，并且逐渐摸索出了自己的一套“金地模式”，实现异地复制。
财报显示，截至2021年末，金地持有物业共56个，总建筑面积将近500万平米，目前已经开业部分的面积250万平米，实现的租金收入为21亿元。
黄俊灿表示，金地未来会继续做大优质产业运营管理的规模，助力金地集团逐步向综合型的城市服务商和产城融合的新区发展商的身份转变。
这将会是金地未来金地利润的新增长极，也会是这家老牌房企能够焕发新生命力的源泉。