150亿!年内最大的一笔房企公募债浮出

article.author.display_name 周智宇
“央企”绿城凶猛。

在创始人宋卫平从绿城淡出以后,这家引入中交、有了央企背景的房企,也拥有了更好的信用,在当前行业低迷的背景中更为凸显。

楼市“小阳春”失约又加疫情影响,中国开发商正在经历前所未有的现金流紧张,资产处置、融资以及资金获取,成了房企能否活下去的关键所在,但房地产的资金市场却呈现出了冰火两重天的局面。一面是出现流动性危机的房企为了救命,不得不将自家“心头好”抵押、出售,一面是稳健型房企尤其是国资、央企背景的房企,不仅融资渠道通畅,获得的额度也令人咂舌。

华尔街见闻获悉,绿城中国一笔150亿元的小公募已于5月9日获上交所受理,接下来只待注册发行。

相比其他房企单次也就是10-60亿的发债额,绿城中国150亿的债务发行显得胃口极大,这家公司在整个2021年,境内多渠道融资所募得的资金也不过257.18亿元。

想想此前美的置业等房企为了发债,还要在募集说明书中许诺资金用途,不会投向资金收回难度高的项目等等。本次绿城中国的150亿公募债则既可用于还债,也可用于项目建设等等,用途颇为广泛,真是“人比人气死人”。

在此之前,绿城中国已于年内有30亿元并购中票在交易商协会注册,1月时亦发行了4亿美元增信美元债券,融资渠道颇为畅通。

这与几年前绿城高负债、高风险的形象形成鲜明对比。那时,一旦债券市场上有了风吹草动,投资人总会拿绿城中国来说事,就像今年的一些出险房企一样。

但今时不同往日。显然,背靠中交集团,让绿城中国有了类央企的信用。财报显示,绿城中国2021年整体融资利率同比下降0.3%至4.6%,已接近央企中海、华润、保利的资金成本。

从经营层面来看,中交集团入主、张亚东空降后,绿城中国这家曾经遭遇过资金难题的房企也发生了不小变化。中交入场解决绿城资金、融资问题后,张亚东治下的绿城有着宏伟的目标,想做到房地产“央企前三”。2020年,更直接提出未来5年要实现6400亿销售。

为此,绿城开启了激进的投资之路。财报显示,绿城在2016年时权益买地金额尚不到300亿元,随后几年逐渐飙升,至2021年权益土地款支出上升至937.5亿元。

克而瑞数据显示,绿城中国2021年权益拿地销售比为0.65,尽管相比上年放缓,但仍远高于Top11-20房企同期均值的0.27,投资强度也超过拿地销售比40%的政策红线。

并且这样的态势仍在持续。克而瑞数据显示,在今年前4个月销售市场冷清、土地市场颇为寡淡的情况下,绿城中国前4个月拿地金额305亿元,仅次于万科,排在行业第二。尤其是在杭州土拍中,绿城中国以146.4亿元代价拿下了7宗地块,仅次于滨江。

一面大手笔融资,一面凶猛拿地,绿城正坚定地走在规模扩张的路上。按照绿城中国管理层的规划,2022年新增投资货值权益比要达到2500亿元-3000亿元,这是一个极高强度的投资。

张亚东在业绩会上表示,销售规模增长是未来盈利和利润增长的基础与前提。绿城中国行政总裁郭佳峰则指出,虽然眼下市场不明朗,但绿城中国将将继续保持投资定力,提高投资标准,保持稳健参与。

不过,基于当前的市场状况,绿城中国将2022年合同销售目标定为3300亿元,较2021年的实际销售金额3509亿元降低了8%,这几乎也是绿城近十年的首次负增长。

此外,永续债、前几年的高价拿地对利润的侵蚀,是绿城中国需要同步解决的问题。截至2021年末,绿城中国永续债为107.58亿元,较2020年底的206.18亿元大幅下降,未来绿城中国也会进一步通过债务置换等方式,减少永续债的历史遗留问题。

至于利润,绿城中国2021年毛利率为18%,较去年下降了5.6%,但净利润保持在8%的水平,近几年也逐年提升。管理层表示,未来会进一步通过体制机制,拓宽投资渠道,精细管控各项成本支出,提升品牌影响力等举措,实现公司规模和利润的双提升。

于绿城中国而言,在经过2015-2018三年康复期、2019-2021三年健身期后,如今其迎来了三年起跑期。按照此前绿城中国“战略2025”规划,要在2025年销售达6400亿元,绿城中国副总裁李骏表示,公司中长期目标不会调整。

产品力出众,加上央企背书,是绿城这家老牌房企可以逆势而上的两大砝码,张亚东带领绿城加速奔向那个宏伟的前三目标,并成为搅动行业巨变的鲶鱼,如若达成,中国房企的座次排位就要大幅改变了。

2021年,绿城中国销售还在13位,未来,如若绿城真的变成地产央企前三,那么进入前五名也指日可待了。 

今年和未来绿城的样子,也许是宋卫平将股权交给中交时希望看到的。正如万科创始人王石,一定要将万科第一大股东之位,交给深铁一样。

只是,那个草莽辈出的房地产的江湖,已经远去。

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3 条评论
小螺号
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房地产不仅要护盘,还要升级。绝对要把地产品质搞上去,特别是三四五线城市开发商鱼龙混杂,不要松个口子就乱象丛生。

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Joyning
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当下时节,房地产护盘是对的,但不是去搞新项目,资源重心应该转向制造业!

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拿笔小心
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这是典型资金利用效率吃政策饭

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