事件：5月15日，人民银行、银保监会发布通知，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业房贷维持现行规定不变。人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导确定各城市首套、二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。此前规定为首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房商贷利率不低于LPR加60BP。最新的5年期LPR为4.6%，全
事件：5月15日，人民银行、银保监会发布通知，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业房贷维持现行规定不变。人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导确定各城市首套、二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。此前规定为首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房商贷利率不低于LPR加60BP。最新的5年期LPR为4.6%，全国范围内首套商贷利率下限可降至4.4%。
下调房贷利率的LPR加点，突出新老划断，旨在促进刚需和改善性需求释放，同时避免显著刺激已经持有存量房贷合同的居民集中爆发需求。LPR改革之后，2021年开始存量房贷合同已经全部转为固定利率合同或LPR加点固定的浮动利率合同，这意味着下调LPR和下调新增购房合同LPR加点的传导对象实现分层：如果直接下调LPR，则已经购房和尚未购房的居民均有受益，但对于一线城市、东部沿海省份等人口净流入较多的区域来说，已购房居民购买力的进一步提升可能刺激更大规模的购房需求，如果由此导致房价快速上涨，则置换性需求受益大于首套刚需；而本次采取的首套房贷LPR加点下调，则并不会直接导致已购房居民既有合同的月供减少，从而更多将刺激首套刚需居民释放需求，突出新老划断，刺激地产需求的同时兼顾长期需求结构平衡性。
本次通知强调“因城施策”，或意味着地产需求更为疲弱的三线以下、部分二线城市可能将获得更大程度的本地房贷利率调降幅度，旨在缓解国内房地产市场分化格局。本次下调房贷利率下限的一个重要背景是一些二三线城市近期已经“因城施策”将本地首套商贷利率降至原定的下限LPR水平，进一步下调需要全国范围下限政策协调，而一线城市利率普遍未降至原下限，例如上海在本次通知前执行首套房贷利率LPR+35BP。在这一背景下及时推出的房贷利率下限松绑，并强调“因城施策”指导各城市自主确定本地利率下限，明显旨在更具针对性地刺激当前地产需求疲弱问题更突出的三线和部分二线城市，从而缓解国内房地产市场分化格局的长期要求并未松动，稳增长并不以放松长期结构优化为代价。
地产政策逻辑已经发生深刻变化，改善开发商融资缓“近忧”叠加因城施策多措并举解“远虑”的两层次政策格局已经形成，货币政策靠前发力已经基本完成，年内进一步降准和LPR下调的必要性和概率极低，建议高度关注县城城镇化政策指向的双循环格局下的下沉式城镇化战略可能带动的长期新增地产需求。
今年以来我国居民地产需求普遍大幅下滑，但政策保持了相当强的刺激定力，至今已经形成比较成熟的两个政策方向，其一是着力改善房地产企业和已经预售项目融资，力图实现施工环节“去库存”，力保年内投资、竣工不出现明显下滑，避免拖累今年经济增长过度；其二是着重在二三线城市实施首付比例下调、以及下调LPR加点等力度较大的因城施策类促进地产需求的措施，以尽量拉动今明年土地市场回温，避免未来数年地产投资持续下行。但居民部门的去杠杆大幕已经启动，这一过程中地产调控政策仍保持了相当的定力，并未诉诸大幅降息等可能直接导致一线城市、东部地区地产泡沫的措施，房地产市场背后的长期逻辑可能正在发生深远的变化。
我国近十年来工业化布局再度向东部沿海倾斜，导致过多年轻人向东部城镇化率已经较高地区流动，大量居民购买力被东部地区加剧的人地矛盾所沉淀在房地产市场，客观上确实加重了消费内需不足的短板，也可能间接影响到居民生育多胎的经济承受力。当前地产调控政策的根本逻辑正是要扭转这种结构性的分化加剧问题，这意味着近期出台的县城城镇化战略性意见的重要性和紧迫性可能远超出LPR下调的可能性。此外，年初以来MLF净投放、央行上缴利润用于财政支出、25BP小幅降准、新增3400亿再贷款额度，已经能够充分保障年内的信用扩张对流动性的需求，货币政策靠前发力已经基本完成，当前货币传导的主要矛盾在于信用需求不足，年内进一步降准降息的必要性是极低的。
本文作者：申万宏源秦泰、屠强、贾东旭，来源：申万宏源宏观，原文标题：《下调房贷LPR加点意味着什么？》