我们认为，此次下调首套房贷款定价下限要求，体现了政策对刚需和改善性需求的积极支持。配合其他政策一道，可能对商品房需求未来的恢复起到积极推动作用。我们认为，政策频发的窗口已经开启，行业格局的变化超过2014年，政策发起主体更偏地方，但内容和2014年有相似之处。
▍事件：中国人民银行发文，将首套住房商业性个人贷款利率下限，从LPR下调为LPR减20个基点。
▍误区之一：本次下限调整相当于按揭贷款利率下降不到20个BP，幅度似乎很小。根据中国人民银行的统计，2022年3月个人住房贷款加权平均利率是5.49%。根据贝壳研究院的统计，重点城市4月首套房利率为5.17%。此次在按揭贷款定价还远远高于LPR的情况之下，率先下调利率下限到4.4%，预计将明显鼓励商业银行合理定价，增加个贷投放。我们认为，按揭贷款利率在短期内还有超过70个BP的下降空间，而不是20个BP。
▍误区之二：只有按揭贷款利率的下降，没有其他政策的配合。本轮政策的特征就是因城施策，各地出台的放宽限购、限贷、限售、限价的政策层出不穷。在中央政治局会议精神的指导之下，政策放松不断加速，并不存在配合不足、政策彼此效果抵消的情况。（详见《房地产行业专题报告——“四限”的可能调整路径和影响》，2022-05-14）
▍误区之三：只调节首套房利率定价下限，改善性需求被忽视。这种看法是错误的。首先，一二线城市大量“连环单”的存在，即首套刚需的购置是改善置业实现的前提。其次，多个区域对于首套房的定义已经根据新的政策原则精神有所调整，一些卖旧买新、卖小买大的需求，只要贷款还清，完全可能被视为首套房需求。政策非常重视满足合理的改善性需求。
▍误区之四：居民杠杆率已经很高，且宏观经济存在不确定性，故而政策很难取得实际效果。居民的杠杆率整体并不高。人民银行表示，新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值（即买房杠杆利用率）长期在38%-42%，个人贷款质量整体较好。2022年4月，个人住房贷款同比少增4022亿元，减少605亿元（即新投放不如偿还）。个人杠杆率不断下降，已经不是政策主动追求的结果，而是社会总体信贷需求不足，居民购房意愿很低。房屋作为一种负债购置的产品，降低负债成本和购置门槛，可能对市场产生直接的正面影响。
▍风险因素：商业银行行动迟缓，按揭贷款利率下行不达预期的风险。局部疫情影响售楼处开放的风险。
本文作者：中信证券陈聪、张全国、李宗儒，原文标题：《对政策的可能误解和我们的看法》