美国4月成屋销售降至疫情开始来最低水平,房价中位数创新高

刘茜
美国4月成屋销售总数环比下降2.4%,连续第三个月下降,至年化561万户,创2020年6月以来新低。分析预计,未来更多的下降即将发生。4月成屋价格的中位数推至创纪录的39.12万美元,同比涨14.8%。

周四,根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,美国4月成屋销售总数环比下降2.4%,连续第三个月下降,至年化561万户,创2020年6月以来新低。4月成屋销售同比下降4.1%。

其中,共有公寓和合作公寓的销售量下降了1.6%,独栋住宅的销售量比3月份下降了2.5%。

分地区来看,南部和西部的销售量比上个月有所下降,但东北部和中西部的销售量有所上升。

供应方面,4月底待售房屋的数量比3月份有所攀升,但比一年前下降了10.4%。按照目前的速度,需要2.2个月的时间来出售市场上的所有房屋,高于上个月的1.9个月。房地产经纪人认为任何低于五个月的供应量都是市场紧张的标志。

上个月,房产在市场上平均停留了17天,全现金销售在所有销售中占比仍然很高,为25%。投资者占销售量的17%,而首次购房者仅占28%,低于3月份的30%。历史上,首次购房者一般占市场的40%左右,这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

数据显示,房价上涨和库存有限,再加上借贷成本的急剧上升,都对购房产生了压力,购房量连续第三个月下降。根据抵押贷款银行家协会的数据,30年期抵押贷款利率上周升至5.5%,高于年初的3.5%。

尽管利率上升,但紧张的供应将房屋价格的中位数推至创纪录的39.12万美元。与2021年4月相比,这一价格高出14.8%,这主要由南部地区的涨幅带动。与其他三个地区相比,南部已经连续第八个月蝉联最快的房屋价格涨幅速度。此外,南部是唯一一个房屋价格同比增长两位数的地区。

房屋中位数偏高的另外一个原因是,市场上高端价位房屋的销售仍然比较强劲,而价格较低的房屋销售量则下降,这反映了价格较低的房屋的库存较少。其中,价格在10万到25万美元之间的房屋销售量同比下降了29%,而价格在50万到75万美元之间的房屋销售量上升了19%。价格超过100万美元的房屋销售量与一年前相比上升了16%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示:较高的房价和急剧上升的抵押贷款利率减少了买家的活动。看起来在接下来的几个月里,更多的下降即将发生,我们很有可能在过去两年的显著激增之后,回到疫情之前的房屋销售活动。

Yun还指出了当前市场的罕见状况,他说,“市场很不寻常,因为销售量正在下降,但上市房屋仍在迅速销售,而且房价比一年前高得多。此外,越来越多的预期任期较短的买家可以选择5年可调利率抵押贷款,从而保证五年内的固定付款,因为利率重置。”他补充说,“不受抵押贷款利率变化影响的现金买家仍然高涨。”

从抵押贷款利率的飙升来看,美国成屋销售的这种低迷远未结束,德银研究和全球基本信贷战略主管Jim Reid警告说,对房主来说,未来几个月将是非常痛苦的。因此,正如Reid所言,美联储是否需要提高利率,使抵押贷款远远高于大多数购房者可承受范围,从而最终放缓价格的高速增长?

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