摘要
此前首套普通住房按揭利率下限下调20BP，本次5YLPR全面下调，“类结构型降息”或为未来支持刚需和改善型需求释放更多空间；上周后半程市场因为个别房企“展期”预期，部分投资人重新开始担忧民企的现金流风险问题，从而拖累整体板块，存在个股层面的错杀；
强调当前行业配置逻辑已经从第一阶段的“更关注政策”和第二阶段的“更关注逻辑”（竞争格局改善），到当下的“更关注逻辑的验证”；重视五月截止目前新房市场销售边际改善的特征，重视二手房连续数周边际改善的事实，重视改善型需求支持政策对需求的可能提振。
事件：5月20日，最新一期LPR（贷款市场报价利率）出炉。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。二者前值分别为3.7%、4.6%。此前，5 月15 号，央行和银保监联合出台政策，将居民首套普通住房按揭贷款利率下限下调20BP。
一、是利好吗？
是，一方面，本次是5 年期LPR下调而MLF利率未调，同时1年期LPR未调整，超市场预期，体现了“结构降息”的意味，更体现改善居民按揭贷款的意愿。另外一方面，本次起码反映了政策的相机抉择的灵活性，此前首套普通住房按揭利率下限下调20BP，本次5YLPR全面下调，或为未来支持刚需和改善型需求释放更多空间。
如后图，2022年第一季度个人住房按揭贷款加权平均利率为5.49%，处于历史中位水平，高于08-09年、14-15年低谷；点差（点差=住房贷款平均利率-基准利率，19年后基准利率为五年期LPR）为89BP，较2021年第四季度有所下降，处于19年后高位水平；无全国范围的折扣政策，历史上房贷折扣低点七折出现于08-09年、14-15年。
2022年5月15日出台政策将个人住房贷款下限调整为“首套房贷款利率不低于5年期LPR-20BP”；2022年5月20日再次出台政策“五年期LPR从4.60%降到4.45%”。判断后续按揭利率下行空间仍较足。
二、为何房地产股票表现不佳？
认为原因有两点：最重要的是，上周后半程市场因为个别房企“展期”预期，部分投资人重新开始担忧民企的现金流风险问题，从而拖累整体板块，存在个股层面的错杀；另外，这后面也隐含着投资人对房地产需求回暖的担忧，投资人对于基本面复苏的信心和时间预期是不一致的，部分投资人耐心在缩短，而此时个别房企展期预期触发了这种担忧的释放。
三、后续如何看？
1.强调当前行业配置逻辑已经从第一阶段的“更关注政策”和第二阶段的“更关注逻辑”（竞争格局改善），到当下的“更关注逻辑的验证”。两个既成事实：
a. 市场无需再被灌输“竞争格局改善”逻辑，这已是投资人买入优质地产股的最重要逻辑；短期股票进一步上行的触发因素是需求本身的改善，不改善下只会看到市场整体的无差别承压；
b. 市场也不需要再被灌输政策改善逻辑，我们在二月份发布了《房地产政策分析框架1.0》后，市场对政策的改善也已不具备怀疑，市场的持仓信心不能永远建立在“政策效果不佳，就再放松之上”，我们更需要基本面追上估值修复的步伐。
2. 重视五月截止目前新房市场销售边际改善的特征，重视二手房连续数周边际改善的事实，重视改善型需求支持政策对需求的可能提振。
我们可“大胆预测，小心跟踪”，判断销售边际改善或已开始（见周报），判断随着连续的基数下行和政策作用逐步体现，6月及以后销售或进一步改善；
另外，在收入预期下滑的背景下，刚需受到的影响相对更大，支持改善型需求可能成为下一步政策的发力点，其过去较高的购置门槛也使得放松的空间相对较足，判断政策可能相机抉择地在改善型需求的首付比例，贷款利率，交易税费等出现支持从而对需求形成有效提振。
四、投资建议：
a. 行业配置逻辑已经从第一阶段的“更关注政策”和第二阶段的“更关注逻辑”（竞争格局改善），到当下的“更关注逻辑的验证”，建议关注销售的积极变化和政策更针对改善型需求的发力。
b.重视“降斜率，更持久复苏”的长期可能特点下少数龙头机会，这种特征也有利于竞争格局改善逻辑的验证。
房地产角度，建议关注有边际变化的。基本面筑底后的第二阶段可关注部分有商业模式优化的弹性民企。部分区域型公司有一定博弈空间，但需关注货值对销售增长的保障，以及去化率的持续性。现金流隐匿性大或从来都是依赖负债为主周转的标的建议回避；
产业链角度，重视产业链上各细分板块供应商的估值修复，关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性；
生态链角度，重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会；关注REITs标的长赛道布局。
本文作者：赵可、路畅等，本文来源：招商证券，原文标题：《5YLPR调整落地房地产股票为什么表现不佳？》，原文有删减