地产销售“无视”房贷利率下行。地产政策的放松已经由地方拓展到全国。通常来说，房贷利率是地产销售增速稳健的同步指标，甚至不时略有领先，而利率下调会带动地产销售的企稳回升，但这一规律在今年看似“失效”，地产销售“无视”了房贷利率年初以来的下行。
地产政策变化：由地方到全国。今年以来多个城市对于地产政策开始陆续松绑，根据中原地产的统计，全年地产调控政策次数刷新历史同期记录。而在4月底政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”之后，在全国层面政策对于地产的态度也有了一些变化，如近期央行和银保监会联合发文下调首套按揭贷款利率下限20BP，加之央行将5年期LPR利率一次下调15BP，而从以往经验来看，这些全国性政策的出台往往意味着地产销售将真正地实现触底回升。
地产销售为何“无视”房贷利率下行？通常来说，房贷利率是地产销售增速稳健的同步指标，有时也能够体现出一定的领先性，房贷利率水平较低时，居民购房成本有所下降，进而就会促进部分被抑制需求的释放。不过，今年房贷利率的下行似乎并没有带动地产销售的企稳，两者过去的稳健关系有所“失效”。
究其原因，可能主要来自以下三个方面：
放款周期太长，降低交易效率。首先，前期伴随着房贷利率水平的提升，房贷的放款周期也有明显延长，降低了交易效率。根据贝壳研究院的数据，2019年二套房贷平均利率5.85%，要高于去年5.80%的水平，但是2019年平均放款周期只有44.4天左右，而去年平均周期达到56.4天，足足延长近半个月之久。虽然今年以来这一现象已有明显改观，但居民预期和行为的转变尚需时日。
二套首套利差拉大，改善需求受制。其次，二套和首套房贷利率的差距被迅速拉大，这也会对购房需求特别是改善性需求带来影响。贝壳研究院数据显示，央行降低首套按揭贷款利率下限政策立竿见影，但由于二套按揭利率下限未变，5月二套和首套房贷利率之差已走扩至0.41个百分点，创这一数据统计以来新高。
疫情也是制约因素。最后，疫情也是重要的制约因素之一。上次房贷利率和地产销售增速两者的短暂背离就在于武汉新冠疫情的爆发，而本轮上海等重要城市疫情趋严也对地产销售有所拖累。
局面已有好转，联系有望恢复。从上述所分析的原因来看，一方面，放款周期已经有了实质性改善，目前不到一个月的放款时间创下了有数据统计以来的新低；另一方面，疫情整体呈现向好态势，上海也已给出复工复产的时间表与路线图，6月将加快全面复工复产。而二套和首套房贷利率之间的“割裂”，可能也只是政策集中释放所造成的短期现象，央行率先给出全国层面政策趋松的信号，一旦效果并不理想，我们预计，宽松举措很可能会继续加码。这都将有助于推升地产销售增速，使其恢复过去和房贷利率之间的稳健关系。
保持房住不炒定位，地产推动结构升级。但需要引起重视的是，政治局会议对于地产的定调仍然坚持房住不炒的定位，在央行和银保监会发布的文件中对此也有再次申明，因而房价上涨过快、过高、过于普遍很可能会引发政策关注。从居民资产负债表的角度来看，过去依赖房价快速上涨，进而推升居民资产增速大幅走高这一路径实现概率较小，通过“资产收益-成本”来判断地产走势很可能也是南辕北辙。我们认为，本轮地产改善或以推动结构升级为主：一是区域间人口由低线级地区向高线级地区迁跃；二是区域内部改善性需求的释放。
量增重于提价，拉动后周期更甚。在价格有所控制之下，如果地产改善更加地依赖于销量的增长，则这对后周期行业特别是部分可选消费收入的拉动作用，或将比地产行业本身要更为显著。比如地产销售面积与销售额增速之间的差值，就和家电与地产行业A股上市公司营收增速的差值有着较高的相关性。
冲击已有改观，营收相对占优。对比本轮疫情和2020年时武汉疫情对于各类消费的影响，我们发现，地产后周期的相关可选消费，在本轮疫情之下，受冲击程度相比于武汉疫情时期已经有所改观。地产走势相比于疫情，对这类消费施加的影响更大。如果在后续政策推动之下，能够迎来地产销售增速的企稳回升，则这些后周期消费行业营收表现或相对占优。据此，我们认为，疫情后消费可能成为权益市场的主线。
本文作者：陈兴 谢钰 马骏，本文来源：陈兴宏观研究，原文标题：《陈兴：后周期消费为什么比地产更好？（中泰宏观）》