主要观点
本周周报关注地产销售数据的异动
（一）6月中旬，地产销售有异动
6月中旬（6月11日-18日），30城地产销售数据出现快速攀升，同比高达25.9%。此前，6月上旬同比为-48%，5月下旬同比为-45%。
（二）概念厘清：30城数据来自何处？
解读30城数据异动之前，我们对数据口径做一个简要分析。
数据口径：来自若干城市房管局每日成交数据的汇总。由于部分城市数据不再更新，自2021年以来，30城数据实际是21个城市每日地产成交数据的汇总。包括一线城市4个、二线城市9个、三线城市8个。
数据体量：体量偏小。2021年，30城地产销售面积为1.84亿平，占全国商品房销售之比为10.3%。样本特征，偏重一二线城市。一二线城市销售面积占比接近80%，而全国这一比重为33.1%。
（三）30城数据异动的三个原因
1、疫情影响，积压需求的释放，典型代表是上海、北京
6月以来，北京、上海出行情况有所好转，受此影响，两地地产销售快速修复中。6月中旬，北京地产销售面积同比上行至36.8%、上海地产销售面积同比收窄至-12.4%。
2、数据出现异常值，可持续性有待观察，典型代表是青岛、武汉
6月中旬，青岛地产销售面积同比增速高达164.5%。如果剔除青岛，30城6月中旬地产销售面积增速将从25.9%降至11.5%。其他城市，如武汉、广州也多少存在这样的问题，6月中旬的单日成交量出现了一些历史极高值。
这些极高值的出现，对30城销售数据影响较大，但，可持续性有待观察。
3、前期政策效果的体现，典型代表是苏州、杭州、南京等
第三个原因可能与5月中旬以来，一批强二线城市的地产放松有关。
典型代表是苏州：继4月限售和公积金政策放松后，5月9日，苏州调控进一步松动：新房限售时间由3年调整为2年，二手房不再限售；限购层面，非苏州市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房。5月，苏州商品房成交面积增速为-45%，6月快速攀升，6月中旬同比上行至91.5%。
（四）往后怎么看？
一方面，30城数据的回暖，反映了疫后积压需求的释放，以及二线城市前期政策的效果有所体现，对全国楼市而言是个积极的信号。2012-2013年、2014年-2015年，两次地产销售增速由负转正之前，30城数据都率先回暖。预计受此影响，6月地产销售增速、居民中长期贷款都将有所改善。
但另一方面，30城数据对全国三、四线城市的代表性不强。如果观察30城中的8个三线城市，6月中旬同比依然仅有-28.2%（注：去年端午节在6月中旬，基数偏低，实际同比幅度更低）。而与全国多数城市景气关联度更高的指标，如70城新建商品房价格同比、百城土地溢价率等，目前改善的迹象尚不明显。地产的修复斜率，不宜过于乐观。
报告目录
怎么理解30城地产销售的异动？
（一）6月中旬，地产销售有异动
6月中旬（6月11日-18日），30城地产销售数据出现快速攀升，同比高达25.9%。此前，6月上旬同比为-48%，5月下旬同比为-45%。
环比看，6月中旬日均成交量达到58.47万平米，超过2021年的日均成交均值（50.47万平米），此前6月上旬仅为32.7万平米。
（二）概念厘清：30城数据来自何处？
解读30城数据异动之前，我们对数据口径做一个简要分析。
数据口径：来自若干城市房管局每日成交数据的汇总。由于部分城市数据不再更新，自2021年以来，30城数据实际是21个城市每日地产成交数据的汇总。包括一线城市4个、二线城市9个、三线城市8个。
数据体量，体量偏小。2021年，30城地产销售面积为1.84亿平，占全国商品房销售之比为10.3%。样本特征，偏重一二线城市。一二线城市销售面积占比接近80%，而全国这一比重为33.1%。
（三）30城数据异动的三个原因
1、疫情影响，积压需求的释放，典型代表是上海、北京
5月，北京、上海两地受疫情影响，出行受到一定的制约，需求受到抑制。北京、上海5月地产销售面积分别同比为-17.4%、-89.5%。6月以来，北京、上海出行情况有所好转，受此影响，两地地产销售快速修复中。6月中旬，北京地产销售面积同比上行至36.8%、上海地产销售面积同比收窄至-12.4%。
2、数据出现异常值，可持续性有待观察，典型代表是青岛、武汉
6月中旬，青岛地产销售面积同比增速高达164.5%。如果剔除青岛，30城6月中旬地产销售面积增速将从25.9%降至11.5%。其他城市，如武汉、广州也多少存在这样的问题，6月中旬的单日成交量出现了一些历史极高值。
这些极高值的出现，对WIND30城销售数据影响较大，但，可持续性有待观察。
3、前期政策效果的体现，典型代表是苏州
第三个原因可能与5月中旬以来，一批强二线城市的地产放松有关。
典型代表是苏州：继4月限售和公积金政策放松后，5月9日，苏州调控进一步松动：新房限售时间由3年调整为2年，二手房不再限售；限购层面，非苏州市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房。
5月，苏州商品房成交面积增速为-45%，6月快速攀升，6月中旬同比上行至91.5%。
（四）往后怎么看？
一方面，30城数据的回暖，反映了疫后积压需求的释放，以及二线城市前期政策的效果有所体现，对全国楼市而言是个积极的信号。2012-2013年、2014年-2015年，两次地产销售增速由负转正之前，30城数据都率先回暖。预计受此影响，6月地产销售增速、居民中长期贷款都将有所改善。
但另一方面，30城数据对全国三、四线城市的代表性不强。如果观察30城中的8个三线城市，6月中旬同比依然仅有-28.2%（注：去年端午节在6月中旬，基数偏低，实际同比幅度更低）。而与全国多数城市景气关联度更高的指标，如70城新建商品房价格同比、百城土地溢价率等，目前改善的迹象尚不明显。地产的修复斜率，不宜过于乐观。
本文作者：华创宏观张瑜、陆银波，来源：一瑜中的 (ID:Open_Mind_27)，本文节选自《【华创宏观·张瑜团队】30城地产销售有异动，怎么理解？——每周经济观察第24期》