7月上旬，地产销售再次走弱。中信证券陈聪认为，主要因6月房企冲量、各地疫情散发、局部出现房屋延期交付问题所致。
陈聪表示，七月销售再次走弱，说明市场复苏尚不稳固，信用风险远未解决，也说明政策有必要加大力度，干预市场。虽然销售走低有推货不足的阶段性因素，但疫情影响和消费者越来越担心交付问题，也十分值得留意。
陈聪团队预计，市场或仍在复苏通道，而销售-投资-信用，将是房地产行业慢复苏的“三部曲”：
我们相信，市场会沿着先销售、后投资、再信用复苏的局面演进，期待市场四季度的销售表现。
销售走弱的三大原因
陈聪团队统计发现，七月地产销售再次走弱：
7月上旬，我们跟踪样本城市新房销售5.9万套，同比下降45.2%（6月下降11.2%，5月下降45.9%）；我们跟踪样本城市二手房销售2.0万套，同比下降14.4%（6月下降2.0%，5月下降19.7%）。
该团队认为，销售走弱的背后有三大原因：
- 开发企业为了冲上半年销售业绩，尽最大努力在6月推货，的确造成7月初可销售资源不足。
- 各地散发的疫情，影响了居民的置业信心。
- 局部出现房屋延期交付问题，影响了消费者对新房购置的信心，也使得二手交易的恢复明显好于一手。
市场或仍在复苏通道
陈聪团队认为，按揭贷款利率仍有明显的下降空间，因城施策的空间依然不小，且交付问题、信用问题、投资问题、拿地问题交织，也意味着政策有加码的意愿。
该团队表示，相信以下三个类型的政策对目前的市场将有明显提振：
- 相信流动性困难的企业或能获得更直接的支持；
- 进一步因城施策，下调按揭贷款利率和首付比例；
- 化解烂尾楼，保障交付，这是目前阶段最能恢复市场信心的政策可能选项。
在研报中陈聪还提及，进一步放开限购，货币化安置等措施也有一定积极作用。
销售投资信用，慢复苏的三部曲
陈聪团队认为，销售-投资-信用，将是房地产行业慢复苏的“三部曲”：
七月初的市场下行，进一步说明地产市场复苏并不稳固。企业投资信心低落，投资很难短期修复。我们相信，市场会沿着先销售、后投资、再信用复苏的局面演进，期待市场四季度的销售表现。
风险提示
该团队认为，以下两点风险点值得投资者注意：
- 疫情影响销售的风险。
- 政策晚于预期，信用风险进一步向少数未出险全国化民企和混合所有制企业蔓延的可能性。
本文主要内容自于中信证券7月13日研报《销售数据再次走弱说明什么（房地产行业跟踪报告｜2022.7.13）》，作者：陈聪、张全国
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