7月百强销售延续弱复苏
7月百强房企单月销售较6月环比下降。克而瑞数据显示，2022年7月百强房企（公司可比口径）单月销售金额环比下降31.8%，同比下降 38.4%，同比增速较 2022 年 6 月提高 6.1pct；1-7 月累计销售金额同比下降 49.4%，增速较 1-6 月上升 1.5pct。百强房企单月销售金额中21家环比增长，较6月减少57家，12家同比增长，较6月减少2家。
2022年7月 TOP3、TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比变化-35.1%、-28.7%、-37.7%、-55.6%、-38.5%，增速较2022年6月分别变化-7.8pct、+0.7pct、+0.6pct、-0.3pct、+25.8pct。1-7 月 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企的销售金额入榜门槛分别达1041、506、359、244、78亿元，同比变化-44.4%、-52.7%、-53.8%、-50.7%、-56.1%，其中 TOP100门槛下降最为明显。
TOP50 房企中，单月销售金额同比增速前五房企分别为万达集团（128.7%）、越秀地产（88.5%）、绿城中国（33.7%）、华发股份（27.5%）、华润置地（21.7%），年初至今累计销售金额同比增速前五房企分别为万达集团（54.8%）、越秀地产（5.5%）、远洋集团（-16.7%）、仁恒置地（-16.7%）、华发股份（-18.1%）。
TOP10房企中，前7月销售均价累计正增长的有 5 家，分别为华润置地（+15.7%）、中海地产（+12%）、金地集团（+11.0%）、招商蛇口（+4.9%）、万科（+3.2%）；同比负增长的有5 家，分别为保利发展（-12.1%） 、融创中国（-9.4%）、绿城中国（-6.7%）、 碧桂园（-3.4%）、龙湖集团（-3.2%）。
政策成交与概览
- 政策梳理
- 新房市场
新房成交情况——
7月23日-7月29日，64 城商品房成交面积为 477 万平，移动 12 周同比增速为-27.31%， 增速较上期提升 2.22pct；月度同比-32.20%，相较上月下降 21.77pct。分能级看，一线、 二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为 95、309、73 万平，移动 12 周同比增 速分别为-18.48%、-25.61%、-41.08%，增速较上期分别变化+3.44pct、+1.93pct、+2.03pct， 与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。
新房推盘去化——
推盘去化方面，截至 7 月 29 日，17 城商品房可售面积为 17269 万平。全国平均去化时长 为 81 周，一线、二线、三线城市去化时间分别为 72、85、99 周，一线、二线去化加速， 三线及以下去化放缓。
- 二手房市场
7 月 23 日-7 月 29 日，17 城二手房成交面积为 178 万平，移动 12 周同比增速为-15.78%， 增速较上期提升 2.28pct；月度同比-1.28%，相较上月改善 12.75pct。分能级看，一线、二 线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为 35、138、5 万平，移动 12 周同比增速分 别为-37.40%、-4.84%、-60.00%，增速较上期分别变化+0.43pct、+3.12pct、+2.43pct，与 历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。
- 土地市场
7 月 18 日-7 月 24 日，全国土地成交建筑面积为 4097 万平，滚动 12 周同比增速为-17.23%，较前期上升 6.77pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为 166、1241、2690 万平，滚动 12 周同比增速分别为-0.74%、-23.67%、-14.22%，增速较上期分别提升+25.71pct、+3.38pct、+7.51pct，与历史相比，一线、二线、三线成交建面降幅收窄。
全国土地成交金额达到 684 亿元，滚动 12 周同比增速为-45.06%，较前期上升 3.51pct。其中，一线、二线、三线城市分别为 189、54、441 亿元，滚动 12 周同比增速分别为-12.48%、-49.5%、-52.24%。
全国土地成交平均溢价率为 2.28%，滚动 12 周同比增速为-10.67pct。分能级看，一线、二线、三线城市土地成交平均溢价率分别为 6.1%、0.52%、0.93%，滚动 12 周同比增速分别为-1.34pct、-16pct、-12.25pct。
投资建议
我们看好行业投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。
具有更优秀信 用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。
风险提示
1) 行业信用风险蔓延，影响整个地产行业的再融资、销售和竣工预期；
2) 行业销售下行超预期，带动行业开发投资、新开工、拿地、施工等指标快速下行；
3) 因城施策力度不及预期。
本文作者：天风证券韩笑、胡孝宇，节选自：《7月百强房企销售延续弱复苏》