今年二批重点城市集中土拍持续提质缩量，出现溢价率略微下降、流拍现象稍有好转的特征，整体热度平平。
成交总金额排名前五的城市为上海、南京、杭州、北京、成都。深圳、合肥溢价率达9.3%、7.9%，其余均在7%以下；广州溢价率提升幅度最大。
央国企依旧是拿地主力。地方国企、央企、民企拿地金额占比54%、29%、17%，本轮是集中土拍制度实施以来，民企拿地占比最少的一个批次。
拿地金额排名靠前的房企为保利、华润、招蛇、越秀、滨江、中海。
保利发展投资布局最广，进驻了11个城市；滨江最注重区域深耕，今年已在杭州投入418亿元，持续巩固大本营优势。
二批集中土拍热度回暖了吗？
今年二批重点城市集中土拍持续提质缩量，出现溢价率略微下降、流拍现象稍有好转的特征，整体热度平平。截至2022年8月15日，22个重点城市中19城完成了二批集中土拍，另有郑州、沈阳、长春三个城市至今未公告二批集中土拍信息，以上三城均为当前基本面相对较弱、当前市场持续低迷的城市。
1）从成交规模上看，19城二批集中土拍共成交住宅用地401宗，较今年首批19城上涨6.6%；成交总建面积为3875万平，较今年首批19城上涨6.0%。
2）从成交价格来看，19城二批集中土拍合计成交金额5253亿元，较首批上涨8.5%；楼面均价1.36万元/平，较首批上涨2.4%，为实行集中土拍制度以来，楼面均价最高的一个批次。
3）得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低，土地流拍现象持续好转，本次集中土拍流拍率为5.8%，较首批下降了3.6个百分点。
4）从整体土拍热度来看，溢价率略微下降，整体热度平平。19城二批集中土拍底价成交率为64.1%，较首批提升了4.0个百分点；触顶成交率为21.7%，较首批下降了2.0个百分点；平均溢价率为3.6%，较首批下降了0.9个百分点（与首批的比较均为19城数据比较，首批数据中剔除郑州、沈阳、长春三城数据）。
从土拍规则来看，与今年首批相比，9城土拍规则基本不变，8城适度放松，2城则适度收紧土拍规则。北京、青岛、杭州、武汉等城市适度放松土拍规则，主要表现为降低参拍门槛，提高地块利润空间等，以提升企业拿地意愿；例如北京本批次推出所有地块均不含保障性住房；武汉本批次公告的部分需要配建租赁房的项目，创新采取“异地配建”模式，减轻企业压力，释放市场活力；青岛取消配建产权型人才公寓；杭州土地款尾款缴纳时间由上批次的8个月左右延长至一年；深圳部分地块限房价上调。长沙、宁波则适度收紧土拍规则，其中长沙采取“限地价竞自持租赁住房”竞拍方式的地块占比高达88%，是长沙进行集中供地以来要求竞自持比例最高的一批；地块付款周期适当收紧，继续摸索“定品质”。济南、天津、无锡、重庆等城市土拍规则较首批基本无变动。
从城市角度来看，南京成交规模领跑，上海土地出让金榜首，多城区域热度分化仍显著。
1）从各城市成交规模来看，与今年首批相比，已完成第二批集中土拍的19个城市中，12城成交建面增长，7城成交建面减少。其中南京受到供应规模增长的影响，总建面积增幅最大，达到322%，增长至443万平，总建面积领跑19城，青岛以153%的增幅位居第二，成都以421万平的成交总建面位居成交量第二。
2）从土地出让金的角度来看，二批集中土拍成交总金额排名前五的城市为上海、南京、杭州、北京、成都，分别为780、727、557、500、402亿元；以上五个城市首批+二批成交总金额分别为1659、918、1385、980、795亿元。
3）从各城市地价水平来看，近半数城市楼面均价较首批有所提升。从增幅来看，上海、广州、青岛楼面均价较首批分别上涨68.6%、42.5%、40.5%，为了提升房企积极性，政府拿出更多优质地块；绝对数值来看，北京本批次成交楼面价约34522元/平，刷新集中供地以来纪录，主要原因在于本次集中供地出现朝阳太阳宫、丰台亚林西等高价地块，两宗地成交额高达141.5亿，占总成交额近三成，拉升了整体楼面价。
4）从各城市溢价率来看，深圳、合肥溢价率达9.3%、7.9%，其余溢价率均在7%以下。深圳对比今年首批以及去年第三批地块的价格，本轮16块土地中的大部分地块限价都有所上涨，也在一定程度上提高了房企参与的积极性。合肥由于供地结构的变化，虽然仍有9宗地块进入竞品质环节，但幅数及比例均不敌上一批，房企参拍的积极性也明显回落，整体溢价率为7.9%，较首批下降了3.3个百分点，流拍率达到17.2%，土拍区域分化仍显著。武汉、重庆、天津的溢价水平均处于较低位，分别为1.0%、0.5%、0.0%。相较于今年首批次，10城溢价率下降。本次集中土拍中广州溢价率较首批提升幅度最大，主要是因为广州本次出让位于中心与主流区的优质地块占比增多，房企参与拿下的决心也更强烈，整体溢价率6.6%，较首批上升5.6个百分点。
从房企角度来看，国企央企依旧是拿地主力，且更多聚焦优质资源的获取。2022年二批集中土拍按全口径拿地金额分，地方国企、央企、民企分别占比54%、29%、17%，按全口径拿地建面分，分别占比58%、22%、20%。央企国企依然是市场拿地主力，拿地态度整体偏谨慎，其中地方国企占比最高；此外，民企占比较首批再下降10个百分点至20%，是集中土拍制度实施以来，民企拿地占比最少的一个批次，且拿地民企多为本土民企。央企以18407元/平最高的楼面均价、6.90%最高的溢价率获地，楼面均价较首批提升了15.3%，溢价率较首批提升了5.87个百分点；地方国企的溢价率和楼面均价分别提升1.15个百分点、10.4%至2.42%和12940元/平；民企平均溢价率较首批提升了1.53个百分点至4.71%，楼面均价较首批下降了8.8%至12154元/平。
按照房企销售规模划分，本轮土拍中Top30房企拿地数量占比为23%，与首批基本持平，较去年第三批大幅上升13个百分点，龙头房企今年集中土拍的拿地积极性有所提升。
拿地金额靠前的仍然以央国企为主。本轮拿地金额排名靠前的房企保利发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、中国海外发展，拿地金额分别为425、370、365、305、225、165亿元。除滨江集团外，均为央国企。以上六家房企今年首批+二批集中土拍合计拿地金额分别为644、518、599、365、418、475亿元。其中保利、华润、中海、招蛇在去年的集中土拍中拿地金额也位居前十的行列，整体集中土拍的投资力度较大同时能保持相对平稳的投资节奏。
从房企布局情况来看，1）保利发展投资布局最广，进驻了11个城市。其余TOP30房企中，拿地城市数量在5个及以上的房企还有越秀地产、招商蛇口、华润置地、中国海外发展。拿地城市数量在2-4个的房企：华发、建发、金茂、龙湖、万科。拿地城市数量在1个的房企：滨江、绿城、金地。2）滨江集团是最注重区域深耕的房企，二批集中土拍中杭州单城拿地金额高达225亿元，今年已经在杭州投入418亿元土地投资（首批+二批），持续巩固大本营优势。
本文作者：夏亦丰，文章来源：夏公子地产说，原文标题：《二批集中土拍热度回暖了吗？| 中银地产 夏亦丰团队》，华尔街见闻有所删减。