作者|周智宇
6月底股东大会上,万科董事会主席郁亮曾表示,房地产市场短期已触底。在8月31日业绩会上,他依然坚持这一观点,只不过市场恢复是个缓慢温和的过程,仍然需要时间。
从数据来看,7、8月销售相比6月份出现了明显的落差。一方面,6月份的大幅回升,有疫情缓和、季节性因素,以及中报冲业绩的动力;另一方面,7月份以来出现了停贷,一些暴雷企业无法完成交楼,对消费者信心是一个打击,但住房的刚需仍然强劲,市场依然是十万亿级的市场,常做常新。
郁亮说,房子是自然更替的需求,现在存量房每年需要淘汰10亿到11亿平,今年开工的数据离这个还很远,显然是偏低的。市场收缩过头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信大家追求美好生活,改善居住条件的内在力量。
他认为,稳地价、稳房价、稳预期的三大目标,前两个已基本实现,现在是稳预期出现了大的挑战。
对于如何重建市场信心,郁亮表示,这既有短期政策,也有长期政策。万科更看重与行业长期发展未来相关的政策设计。
比如在行业发展的新阶段中,为城市提供的配套服务业务类型越来越多。从万科自身来看,5个城市相关配套服务业务非常多元,但这些业务基本上都是保本、微利、长周期业务,需要独立政策制度,比如要素的成本要跟收益相匹配,比如税费、利息不能太高。
对这些业务,是否可以探讨地价能不能分期付?有没有相应的融资期限匹配,时间能否拉长?设置退出渠道如Reits等?“相信我们对这样的一个政策期待,可能对行业未来发展更有利一点。”
郁亮进一步指出,稳预期就是信心问题,在冬天里生存要“生火取暖”,万科非常重视现金流的稳健,规模和债务方面一直很克制,经营层面有安全边际,销售回款的效率保持很高水平,尽管上半年的市场波动超过所有人预期,万科经营性净现金流还有80亿。
郁亮现场还向客户喊话:请客户放心,万科会保证交付,保证质量。他说,上半年他基本走遍了全国35个城市,看了100多个项目,就是去一线督战了。
此外,万科还跟政府配合,实现交房即办证,上半年万科交付了11.5万套住宅。
郁亮表示,安全是底线问题。万科中报还提出要实现止跌企稳,稳中提升,这取决于背后的能力有没有建立,从全国走访来看,哪怕市场再恶劣,提供好产品、好服务都能活下去。
万科总裁祝九胜也表示,虽然上半年销售同比下降,但万科依然保持在第一阵营,下半年的业绩会比上半年更好,市场触底后回升是整体的趋势。