8月以来LPR下调、保交楼政策持续推进、各地因城施策持续放松地产需求端政策，在多重政策累积下，地产是否出现一些边际变化，近况如何？
（一）地产政策放松进展
（1）8月LPR下调带动房贷利率持续下行至历史低点。今年8月，5年期LPR下调15bp至4.30%，全国首套房贷和二套房贷平均利率也分别降至了4.39%、5.10%，已经突破2016年那一轮地产放松的低点。根据贝壳研究院数据，9月103个重点城市主流首套房贷利率和二套利率环比继续下行17、15bp至4.15%、4.91%；其中，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。
（2）政策性银行专项借款等保交楼政策继续推进落地。今年8月，住建部会同财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。9月，住建部发言人在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示目前专项工作正在紧张有序的进行当中。具体例子，9月13日郑州与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款；9月22日国开行已向沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。此外，据中指研究院统计，7月以来已有超30个省市出台具体的“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、加强预售资金监管、成立房地产纾困基金等。
（3）多地继续放松需求端政策，包括“带押过户”、放开落户条件等新举措。9月以来，需求端的政策延续放松，多地继续出台购房补贴、降低首付比、提高公积金贷款额度等政策来刺激购房需求。此外一些新举措出台，9月20日开始，广州、深圳、南京、苏州、西安、济南等多个热点一二线城市出台“带押过户”新政，通过简化交易流程，提高二手房市场交易效率和活力。济南、昆明、大连、郑州等地相继出台政策，全面放开落户条件；广州等一线城市的部分区域也开始实施差别化入户政策，为此前购房资格限制进行松绑。
（二）地产销售近况
9月上半月30城商品房成交面积仍在下滑，但下半月出现较大幅度的反弹。9月1日-15日，30城商品房日均成交面积较8月环比下降27.5%，较去年同期下降42.0%。而自9月16日开始地产销售开始明显回升，16-23日日均成交面积较上半月上升72.0%，较去年同期上升10.5%。月中销售走势反转一定程度上与疫情发展走势有关，8月末至9月中旬，疫情形势再度严重，成都、深圳局部地区进入静态管理，而9月下半月开始各地疫情逐渐得到控制，成都和深圳也逐步恢复正常生产生活秩序，前期的购房需求集中在后半月释放。
分城市来看，9月以来一线城市回暖最为明显，二线城市表现最弱，而在下半月各能级城市环比均有显著改善。9月以来，一、二、三线城市日均销售面积同比分别回升20.3pct、回落25.4pct、回升2.6pct至1.1%、-43.3%、-17.1%。9月下半月以来，一、二、三线城市日均销售面积环比上半月分别上涨39.3%、98.1%、43.7%。一线城市中，上海、深圳、北京9月以来地产销售均实现同比正增长；二线城市中，东莞、苏州、南宁成交同环比齐增，其余城市跌幅仍较深；三线城市中连云港、温州在9月同环比均明显改善，其余城市修复力度有限。
房价下跌预期难以扭转，保交楼和需求端放松政策有助于销售企稳。LPR的下调和因城施策式的放松难以在短期扭转房价预期，尤其是三四线城市在经历了2015-2016年货币化棚改带动的房价上涨后，房价下跌压力较大。但保交楼政策的实际落地有助于缓解此前购房者对房企交付的担忧，对供给端的纾困也有助于修复部分购房信心。需求端的政策层层推进，部分积累的需求可以得到释放，预计后续地产销售有望企稳弱修复。
（三）地产投资近况
保交楼政策推动竣工快速修复，而投资前端依旧低迷。8月地产投资同比增速继续下探1.5个百分点至-13.8%，并呈现结构分化：前端的其他费用（主要包括土地购置费，-4.4pct至-11.4%）、建筑工程（-0.4pct至-15.6%）继续下滑，而偏后端的安装工程（+4.6pct至-12.4%）和设备购置（+23.5pct至2.2%）有所回升。与此相印证的是拿地、新开工面积均继续下滑，仅竣工面积同比大幅回升33.5个百分点至-2.5%。说明保交楼政策下，前期停滞项目复工已有较快进展，但房企进行拿地开工等主动投资的意愿不强。
今年上半年新开工-竣工缺口累积，在保交楼措施持续推进下，后续竣工链有望延续修复。根据一个正常的施工周期，新开工面积一般领先竣工面积大约3年时间。2021年下半年开始，地产投资增速加速下滑，仅竣工面积还保持相对韧性，原因在于2018-2019年新开工面积增速较快；2019年上半年新开工面积增速虽然有所下滑，但依旧维持正增长，对今年上半年的竣工面积本应该形成支撑，但实际上今年2月开始竣工面积便开始了负增长趋势，并在3-7月出现两位数的跌幅，原因在于越来越多的项目陷入了停工而未能按期交付。9月以来政策性银行专项借款实际落地，多地政府立下保交楼“军令状”，推动大量停工项目复工，竣工链有望持续上行。
前端的主动投资短期难以大幅修复，地产投资延续分化。由于目前保交楼是政策重心，相关流动性的注入也主要用于前期停工项目的复工，在销售端难有大幅起色的制约下，房企进一步进行大规模拿地、新开工的动力不足，实际造血能力难以大幅改善。预计今年前端投资维持低迷状态，唯竣工端回升确定性高。
本文作者：屈庆债券论坛，来源：屈庆债券论坛，原文标题：《地产近况如何——华创投顾部债券日报2022-9-26》，文章有删减