2022年内，公募基金市场最具人气的爆款产品REITs开始进入“升级换代”时代。
9月28日，博时蛇口产园、富国首创水务、红土盐田港、华安张江光大园、中金普洛斯等多只REIT公告，拟申请扩募并新购入基础设施项目。
这几只基金都是2021年6月首批成立产品，也成为业内定向扩募的排头兵。
根据公告，上述基金将主要采取定向扩募的方式进行扩募。
即在不影响原有持有人份额和资产属性的前提下，相关REITs向部分资产的所有人定向发行份额，并以此扩充运营的资产。
扩募对象有标准
以华安张江光大园REIT为例，公告显示，基金本次定向扩募的发售对象不超过35名。
对象必须是：
1、符合法律法规及基金份额持有人大会决议规定的可以购买证券投资基金个人投资者；
2、机构投资者 （含特定机构投资者）；
3、合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者；
4、以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
类似的其他REITs也多数有一定的资质要求。
有助于扩大资产和收入
那么定向扩募的目的是什么呢？
富国基金表示，公募REITs进行扩募，可以扩大单只REITs产品的规模、收入，并降低资产过于集中的风险。
这不仅有利于提升REITs产品的流动性，更好的发挥基金管理人专业能力，也使得REITs成为同类优质资产持续上市的平台，更高的发挥REITs盘活存量资产、促进新增投资的功能。
可缩短资产上市时间
另外，通过扩募而不是新发，其实帮助那些等待上市的资产，缩短了审核时间。
博时基金介绍，相较于基础设施项目新发上市，已上市的基础设施公募REITs进行扩募条件更低，时间更短。
比如，上市的公募REITs只需满足上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好等要求，就可以进行扩募。
在一定程度上已经受了市场检验，积累了较丰富的运作和项目运营经验，具有一定的投资人沟通基础，市场接受程度更高。
由于扩募时基础设施公募REITs基金已经存在、载体已经创设完毕，底层资产在基金管理人的管理下已稳定运营了不少于12个月，根据相关要求，在一定程度上简化了新购入项目的申报工作，有助于缩短申报及发行时间。
但相较于基础设施项目新发行上市，已上市的基础设施公募REITs进行扩募购入新项目额外需基金份额持有人大会决议通过，在能否通过及通过时间上存在一定程度的不确定性。