房地产作为国民经济的重要组成部门，很长一段时间以来，承担着稳增长的关键作用，但由于资金和疫情等多方面条件的约束，近来地产已成为经济增长的拖累项。更有部分观点认为，我国人口增速的放缓叠加老龄化程度的提升，使得疫情前地产销售的水平已经难以为继，削减20%的销量恐怕将成为疫情后的常态。那么，我国地产销售究竟还剩多大空间？是否还能回到疫情前的水平？本报告对此进行展开分析。
概要
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现状：短缺明显缓解，舒适尚存距离。从住房总量上来看，过去我国住房短缺的现状已有缓解，但也并不算充裕。城市人均住房间数在七普时，才刚刚接近于1，而城镇人均突破1间房。央行调统司的数据对我国居民住房短缺缓解的事实也有印证，其统计表明我国户均拥有住房1.5套。而伴随着住房拥有率逐渐饱和，我国居民住房条件也在持续改善。从五普到七普，我国居民城镇户平均住房建筑面积由不足70平方米/户升至超过100平方米/户，增长了接近50%。不过，七普时期城镇人均住房使用面积大体上能够接近，但还未达到舒适标准的下限，而城市人均住房使用面积距舒适标准还有一定距离。
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比较：住房面积偏低，空间错配突出。从国际比较来看，在相同的人口密度之下，我国人均住房面积明显偏低。人均住房面积和人口密度呈负相关，而我国人口密度明显低于日本和韩国，从这一角度来说，我国人均住房面积相对于人口密度而言明显偏低。从人均住房间数来看，我国约为1.2间/人，也明显低于OECD国家的平均水平，这意味着我国居民的居住条件还有不小的改善空间。此外，住房存量的结构错配问题在我国可能也较为突出，表现为住房空置率水平不低。对于住房空置现象，过去大家的视角集中于住房保有情况的不平衡，但其实，这在很大程度上也和住房的区域错配有关，即购房需求无法在居住地被充分满足。
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趋势：潜在需求中枢15亿平米。虽然我国住房存量规模已然较大，但是发展不平衡不充分的问题也很突出，因此，居住条件改善的空间依然存在。首先，我国城市化进程仍在进行和深化。相较于发达经济体的相似发展阶段，我国城市化水平依然有待提升。而我国户籍人口城市化率和常住人口之间也存在显著割裂，两者逐步弥合同样会释放需求空间。其次，人口向大城市集中的趋势将会进一步延续。不论是以第一大城市人口占比看，还是以人口超过100万的城市群人口占比来看，我国都要远低于发达经济体水平，而人口集中会凸显住房供需矛盾。第三，我国每年住房更新的需求同样不小。根据七普数据，我国只有不到30%的家庭居住在修建时间十年以内的住宅中，并且，仍有35%左右的家庭居住的还是上个世纪修建的住宅。分地区来看，东部住房比中西部更老。最后，随着我国结婚人数下降，生育率降低，我国家庭规模也在不断缩小，七普相比于六普时期，一人户占比提升近10个百分点，一人户和二人户家庭逐渐成为主流。我们对中期（到2025年）住房需求空间的测算结果表明，按照相对保守的估计，每年对应的住宅面积需求约在13亿平方米，乐观估计下则有17亿平方米左右。根据中性假设来看，每年约15亿平方米的住宅面积需求，意味着地产销售的潜在中枢在2025年前依然能够维持，不至于出现快速滑落。
1 现状：短缺明显缓解，舒适尚存距离
在讨论住房需求空间之前，我们有必要大体了解下我国居民的住房情况。从住房总量上来看，过去住房短缺的现状确实已经得到很大程度的缓解，但也并不算十分充裕。
城市人均住房间数刚刚接近于1。从五普（2000年）、六普（2010年）到七普（2020年），我国城镇人均住房间数自0.77间/人升至0.93间/人，再到1.06间/人，已经突破人均一间房，表明从城镇住房角度来看，供需条件大体平衡。不过，这主要来自于镇一级的贡献，七普时其人均住房间数已达到1.18间/人，而城市人均住房间数在七普时，才刚刚接近于1。
住房拥有率逐渐饱和，居住条件持续改善。央行调统司的数据对我国居民住房短缺缓解的事实也有印证，其在报告中指出，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。而伴随着住房拥有率逐渐饱和，我国居民住房条件也在持续改善，表现为居住面积的提升。从五普到七普，我国居民城镇户平均住房建筑面积由不足70平方米/户升至超过100平方米/户，增长了接近50%。特别值得一提的是，城市户均住房建筑面积在七普时也突破了90平方米/户。
较舒适标准还有一定距离。我国城市规划设计院根据我国家庭人口特点和发展趋势，曾经制定出关于人均住房使用面积的分级标准，按照这套标准来看：底线要求是13平方米/人，提升标准是20-30平方米/人，而舒适标准是30-40平方米/人。根据七普披露的数据以及建筑面积与使用面积之间的关系，我们的估算结果表明，七普时期城镇人均住房使用面积大体上能够接近但还未达到舒适标准的下限，而城市人均住房使用面积距舒适标准还有一定距离。
2 比较：住房面积偏低，空间错配突出
既然我国住房短缺局面得到明显缓解，那么，是否意味着住房需求的增量空间已经消耗殆尽，维持原有的销售规模举步维艰呢？我们不妨从国际比较中来重新审视我国居民的住房条件。
相同人口密度下，我国人均住房面积明显偏低。2020年我国人均住房面积为41.76平方米，远低于美国的水平，而略高于日韩。人均住房面积的物理决定因素是人口密度，大体上来说和人口密度呈现负相关关系。而我国人口密度明显低于日本和韩国，即便考虑到我国人口分布的不均衡性，“胡焕庸线”东南部人口密度较日本也有一定的差距，因此，从这一角度来说，我国人均住房面积相对于人口密度而言明显偏低。
人均住房间数低于OECD平均水平。值得注意的是，人均住房面积容易被过大的方差所干扰，与此同时，不同人口密度下的人均住房面积也并不适合直接比较。不过，我们从人均住房间数上，也能够得到相似的结论，即我国居民的居住条件还有不小的改善空间。平均来看，我国人均住房间数约为1.2间/人，仍然明显低于OECD国家的平均水平（1.7间/人），特别地，相较于人口高密度的日本和韩国，我国人均住房间数也依然不及。
空置比例不低，错配或较突出。除去总体水平有待提升之外，住房存量的结构错配问题在我国可能也较为突出，而住房空置率为我们提供了独特的观察视角。根据中国家庭金融调查的统计，2017年我国城镇自有住房的空置率水平可能超过20%，当然这其中有一部分家庭购买但未装修完成的住房，剔除这部分影响，空置率水平也有16%左右，较美国、日本和英国等多数发达国家水平都要超过不少，贝壳研究院近期的数据对此也有印证。对于住房空置现象，过去大家的视角集中于住房保有情况的不平衡，但其实，这在很大程度上也和住房的区域错配有关，即购房需求无法在居住地被充分满足。
3 趋势：潜在需求中枢15亿平米
正如前文所述，虽然我国住房存量规模已然较大，但是相对而言，发展不平衡不充分的问题也很突出，因此，我们认为，我国居住条件改善的空间还依然存在。
城市化进程仍可深化。首先，我国城市化进程仍在进行和深化。从国际经验来看，城市化水平的提升符合S型曲线，而城市化率进入饱和阶段的拐点在70%左右，目前我国虽然同拐点已经接近，但毕竟还有一段距离，相较于发达经济体的相似发展阶段，我国城市化水平依然有待提升。除此之外，我国户籍人口城市化率和常住人口之间存在显著割裂，两者差距在15个百分点以上，这也决定着，两者的逐步弥合也会释放一定的需求空间。
人口集中趋势有望延续。其次，人口向大城市集中的趋势将会进一步延续。在人口总量红利逐步减弱的背景下，地区间人口集聚程度的提高，会带来劳动力利用效率的提升，能够给经济增长提供新的动能。而从国际经验来看，我国人口集中程度还比较低，存在持续提升的潜力。不论是以第一大城市人口占比看，还是以人口超过100万的城市群人口占比来看，我国都要远低于日本和韩国水平，也同样低于人地矛盾并没有我国突出的美国，仅在百万以上城市群人口占比上好于印度，这反映出我国人口集中所带来的增长潜力还没有得到充分释放。
人口集中会凸显住房供需矛盾。2020年相较于2010年，我国家庭户的住房建筑面积年均复合增速约为3%，较2000-2010年间的年均复合增速略有回落。这与家庭户人口增速的下降相一致。不过，如果分地区进行拆解，我们发现，镇和农村的家庭户住房建筑面积年均复合增速较即2000年-2010年间有所回落，与家庭户人数增速变化态势趋同。但城市的情况却截然不同，虽然城市家庭户总人数增速在六普到七普这十年趋于上行，但是住房建筑面积年复合增速却有所下降。这说明城市的住房建设并没有跟上人口增长的速度，而人口集中程度进一步提高，特别是向大城市的集中，会更加凸显住房的供需矛盾。
住房更新需求同样不小。第三，我国每年住房更新的需求同样不小。根据七普数据，我国只有不到30%的家庭居住在修建时间十年以内的住宅中，并且，仍有35%左右的家庭居住的还是上个世纪修建的住宅。而从六普到七普之间的情况来看，每年住宅的折旧更新率平均约为1.5%。
东部住房比中西部更老。分地区来看，东部发达地区住在2000年以前建成住房的家庭户占比更高，排名前五位的分别是上海（48%）、北京（40%）、天津（40%）、辽宁（38%）和广东（35%），这意味着以上地区的住房更新需求较大。旧房占比高的另一面则是新房占比偏低，从图上可以看出，2010年及以后建成的住房占比较高的地区全部是中西部省份，而这与当前人口流动的趋势相背离，这也部分解释了为何我国住房空置率居高。而我们预计，这种失衡的情况将逐步得到改善。
我国家庭规模不断缩小。最后，随着我国结婚人数下降，生育率降低，我国家庭规模也在不断缩小。从城镇情况来看，我国家庭户平均每户人数在六普时已从3.11人/户降至2.85人/户，而在七普继续回落至2.57人/户。从家庭户人数的分布上来看，三人户占比持续大幅回落，一人户和二人户占比持续上升。七普相比于六普时期，一人户占比提升近10个百分点，一人户和二人户家庭逐渐成为主流。
家庭规模小型化增加住房需求。利用2002年-2019年间各省家庭户规模和住宅销售的数据，我们发现，家庭规模和住宅销售面积（住宅销售套数）之间存在着显著的负相关关系。家庭户规模越小，则对应的住宅销售面积也就越高。
新房户均面积不再继续提升。对应着家庭规模的缩小，我们发现，七普数据中呈现出很有意思的现象，即新房户均面积不再继续提升。从七普统计的现有存量住房来看，2010年以前建造的房子，每户的住房面积是在逐渐增大的，而之后新建住房的户均面积虽然保持在100平方米以上，但住房面积不再提升乃至略有下降。
基于前文的分析，我们不妨对中期（到2025年）住房需求空间做以简要测算。国家卫健委提到，我国总人口在“十四五”内将进入负增长阶段，我们假设总人口规模在2025年仍能够维持在14亿左右。
首先，从城市化率提升的角度来看，即便不考虑户籍人口城市化率同常住人口城市化率之间的弥合，仅以常住人口城镇化率每年1个百分点的提升速度预测，每年对应的住宅需求约为535万套。
其次，从大城市人口集中度提升的角度来看。“十三五”以来我国人口超100万的城市群人口占比加速上行，近期《“十四五”新型城镇化实施方案》提出，“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件”，我们预计，大城市人口集中度上升将有所加快。即便按照过去三年的平均增速来看，每年百万以上人口城市居住人口占总人口比重也要上升0.7个百分点左右，对应着每年的住宅需求约为375万套。
第三，从城镇住宅存量更新的角度来看，根据六普至七普期间，城镇地区住宅折旧更新率1.5%来估计，我们测算结果表明，对应到2025年，每年更新所带来的住宅需求约为475万套。
最后，从家庭规模缩小的角度来看，六普到七普期间，城镇居民家庭中一人户和二人户的占比明显上升，其中以一人户家庭占比变化最为突出，而三人以上户家庭比例显著下降。即便仅考虑一人户家庭的占比变化，每年占城镇人口比例上升幅度也有1个百分点左右，对应着每年带来的住宅需求约为300万套。
中性假设年需求15亿平方米，和20年规模大体相当。诚然，部分需求之间可能存在着一定程度的重叠情况，最显著的冲突表现在城市化进程与大城市人口集中度提升的同步性上。如果按照相对保守的估计，则城镇化率年均提升1个百分点已经包含着大城市人口集中度年均提升的0.7个百分点，在此情形下，以城镇人均居住面积100平方米来进行估算，每年对应的住宅面积需求约在13亿平方米。不过，如果按照较为乐观的估计，则城镇化率提升和大城市人口集中度提高并无重复统计，在此情形下，每年对应的住宅面积需求约为17亿平方米。按照中性假设来看，约15亿平方米的住宅面积需求，意味着地产销售的潜在中枢在2025年前依然能够维持，不至于出现快速滑落。
本文作者：陈兴、刘雅丽，来源：李迅雷金融与投资 (ID:lixunlei0722)，原文标题：《地产销售潜在空间还剩多少？》