近日有消息，苏州市政府部门拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，除此之外，郑州、济南、湖州等城市此前也有“鼓励回购”的动作。政府回购对城市市场去化存在一定积极意义，但是作用到改善流动性和“纾困”上可能效果有限。
1、政府回购商品房 加强城市库存去化力度
从苏州政府回购事件来看，不难发现多地城市库存压力较大。根据克而瑞数据统计，2022年8月百城商品住宅库存量达到了58718万平方米，维持高位波动，环比微增0.16%，较上月持平，同比增长3%。其中，截至2022年8月末，郑州、苏州、济南、湖州商品住宅库存均较高，分别为1046万平方米、872万平方米、674万平方米、469万平方米。
政府回购的商品房通常作用于安置房、保障房、租赁房等保障体系的房源。根据中共中央政治局会议与住建部的声明，“十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，且支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。政府回购不仅能响应政策解决低收入人群的住房困难和动迁等遗留的历史问题，而且还推动了市场流动，缓解了城市库存较高的问题。
此外，在房源选择上，结合近期政府回购的情况，现房、准现房等房源将作为回购首选，房源供给的稳定性将有利于政府按期按量的完成筹集工作。
整体来看，近期的回购动作是地方政府除政策性支持外，进一步加强力度，以财政现金的形式支持当地房地产市场的举措。一方面是为房地产市场输入现金流，另一方面增强了房地产市场的信心，可以预期这对于当地市场有较好的提振作用。
央国企优势明显 出险房企“纾困”作用较弱
从企业层面来看，央国企和城投类房企在近期回购中占优势较为明显，而对出险房企较难取得“纾困”的作用。在近期回购的企业中，除苏州政府选择了较为稳健的头部企业万科，其余地方政府多数均选择央国企和城投类房企，主要原因为：
一是，央国企和城投类房企背后与政府有着千丝万缕的关系，有国企或区域城投入股、操盘的项目，在回购过程中政府也能对其有话语权和较大的监管力度。
二是，面对市场下行，央国企和城投类房企的自身去库存上也存在一定困难，政府回购能缓解它们的去化压力。根据克而瑞数据统计，截至2022年上半年，存货总量TOP20企业中，央国企存货总量超36865.45亿元，其中保利、中海、华润、招商等大型央企存货总量均超四千亿元。
三是，回购的商品房大部分作用于安置房、保障房、租赁房等，在政府回购后仍需房企参与，以确保投入运营。而保障体系的房源势必会牵扯房企本身的资金安全和盈利等问题，民企在保障体系的住房上资金及运营能力有限，相较而言，央国企和城投类房企在与政府配合度和投放上更具有经验。
此外，政府回购等同于自身造血回血。由于城投公司的经营主要依赖于地方政府，结合城投公司近期频频拿地，政府的土地财政也将承受一定压力，政府回购用作保障性住房、安置房、租赁住房等也能缓解自身债务压力。
政策落地过程存难 本土房企或将有合作机会
2022下半年以来，多地政府开始回购商品房，但政策落地的过程并不容易，尤其在回购的项目选择、价格定位、项目输出上均有较大难度。政府在回购的项目上也会优先选择现房或准现房，且为确保项目安全大部分为央国企和城投类项目。值得注意的是，在价格定位上，政府通常不会以市场价获得，而是以更低的价格，这需要房企在利润方面做出一定让步。
事实上，除了央国企与城投类房企，一些资金链稳定的本土房企或将有机会与政府合作。从政府端来说，本土房企一直深耕本地市场，一方面，对当地市场较为了解，在后续的开发和运营上有较大优势。另一方面，地方政府对本土房企较为熟悉，在资金和债务的监管方面也较为有力。从企业端来说，本土企业通常没有央国企与城投类房企的政府背景，参与政府的回购项目，可以获得与政府合作的机会，为自己背书，增厚自身价值。
总结
总的来看，苏州回购事件主要是针对当地市场调控，由政府输入资金，盘活市场，对重塑房地产行业有着积极的作用，但并未确切的落实在房企。目前来看，面对房地产市场寒冬，回购对缓解当地楼市去化压力、加速市场出清有着较好效果。市场的短暂回升势必会让部分出险房企得以喘息，调整自身。其次，政府回购结合保障体系住房等方案，除央国企与城投类房企外，一些本土房企也能积极争取，获得新的渠道。我们预期，未来更多地方政府在有条件的基础上，将会逐步推行商品房回购，以缓解城市库存压力。
本文作者：克尔瑞研究中心，来源：克而瑞地产研究，原文标题：《地方政府回购商品房，房企将受益几何？》
