作者 | 曹安浔
在中国的好几个大都市，太古里、太古汇都是当地的网红打卡地标、高端购物商场。现在，在大上海，又有一个太古系的打卡好去处了。
12月1日，太古地产首个整体运营的轻资产项目——上海张园西区正式对公众开放，这是太古在内地第一个、也是目前唯一一个轻资产项目，与兴业太古汇、前滩太古里形成协同效应，扩大了太古的品牌影响力。
在一众内地开发商艰难求生之时，港资地产商代表太古地产却正在加速换仓，加码内地。近三四年，太古在内地的投资额已超600亿元人民币，未来十年，太古还将在内地投资500亿港元。
太古地产可以说是一家稳健的、穿越周期的地产商样本。它有着卓越的购物中心运营能力，精准的商业嗅觉，以及克制的财务纪律；并且，这样一家以持有运营为主的地产公司，也是未来行业转型可借鉴的标杆。
当喧嚣的高杠杆开发终结，以太古为代表的重运营的港资地产商，终于可以吐气扬眉了。
再下一“城”
历时四年，张园这个上海美丽的石库门建筑群，终于华丽转身，重新亮相了。
首先开业的是张园西区，共包含16幢建筑，占项目总数的约四成，改造成了颇具特色的商业街区。在上海的寒冷天气中，依然收获了上海市民的火热关注，不出意外立刻成了新的打卡地标。
在11月27日-30日的内测阶段，三大奢侈品巨头——法国路威酩轩集团、瑞士历峰集团、法国开云集团旗下十数个品牌门店在张园开业，如宝格丽香氛、迪奥、古驰、路易·威登、江诗丹顿等，其中不乏全国“首店”、“首秀”“首发”，堪称上海又一高奢圣地。
除此之外，张园西区还引入了精致餐饮和当代艺术活动等，黄晓明、江疏影、陈飞宇等明星纷纷前来打卡；在百年石库门建筑群、西方元素的花园别墅、和花样店面的装点下，张园西区焕发着新的生机。
张园项目由上海国企静安置业与太古地产合作开发。从2018年启动土地征收到开放，历时四年。
其中，静安置业是项目的业主、投资方，其下属城市更新公司负责开发建设，太古则以轻资产方式参与，输出运营管理。合作双方采用了创新型旧改模式，将保护历史风貌和城市有机更新结合了起来。
值得关注的是，这是太古第一个轻资产运营项目。作为知名的高端商业购物中心运营商，太古在内地深耕多年，几乎全是重资产运营，从北京太古里到成都远洋太古里、以及上海兴业太古汇、前滩太古里、广州太古汇，太古在几个热点城市已有多个代表作。
太古地产表示，接下张园的管理运营，可以帮助太古强化现有的重资产项目，比如与附近的兴业太古汇形成协同。
事实上，张园项目也是太古深度参与上海城市更新、区域经济发展的重要一子。
静安区是上海经济实力最雄厚、资源禀赋最优异、对外开放程度最高的城区之一。在11月初的上海进博会上，静安正式提出要打造包括南京西路等在内的“静安CBD”；而上海也是整个太古集团和太古地产内地业务的发源地，也是目前唯一同时布局了“太古汇”和“太古里”项目的城市。
太古地产行政总裁彭国邦表示，以张园西区的启幕为起点，将继续与静安置业集团一起，推进张园的后续保护性开发及商管工作。张园东区计划于2026年年底前向公众开放。
不过，对未来的项目规划，太古方面则表示仍以重资产为主；如果有能强化太古现有重资产的轻资产项目，太古也乐于发掘。
千亿换仓
太古可以说是最看好内地的港资地产商，2000年就来到内地，从北京三里屯太古里开始，二十年来连续在内地开发出一个又一个项目。
目前，太古在内地已开业6家重奢商场、3处办公楼，足迹遍布北京、广州、上海、成都，经手作品都是城市地标级的存在、购物旅游热门地。
近年来，太古也一直在进行资产大重组，一边在加仓内地物业，一边在减持海外和香港物业。
据华尔街见闻不完全统计，2020年底至今，太古宣布了至少九宗在内地的投资（宣布新建、扩建物业），超过此前20年太古内地投资项目数量之和，涉及投资额合计624.28亿元，足迹遍布北京、上海、广州、西安、三亚、深圳，包括商场、酒店、城市更新领域。
其中，共有三笔投资额超过百亿元的投资，为北京颐堤港二期扩建项目、广州太古聚龙湾项目、西安太古里项目。
而在10月24日，太古刚刚和中免集团达成合作，共同开发三亚国际免税城一个商业地标项目，这将是太古地产的首个度假型零售项目。
几乎与此同时，据华尔街见闻不完全统计，2018年至今，太古地产出售了五宗海外和香港物业，回笼资金近500亿元人民币，出售项目包括办公楼、商场、停车位、仓库。
对此，太古集团行政总裁施铭伦表示，抛售的都是租金回报不够高的非核心资产。“此举令公司有良好现金流，在优化资产结构的同时，亦可加大投资核心资产，回笼资金将全部用于投资新业务，重点集中在内地一线城市和新一线城市。”
回看太古资产重组动作，短短三四年已经涉及资金超千亿元，相当于太古地产去年全年租金收入（约113亿元）的八倍，足见太古转战内地的决心。
并且，在今年3月的业绩会上，太古地产主席白德利宣布，未来十年将拿出超过500亿港元投资于内地，并实现内地物业组合的总楼面面积翻番。
不只是太古。这两年多数港资地产商都在持续加码内地，且以城市更新和商业运营为主。
在中国房地产行业从开发转向运营的下半场，太古、瑞安、恒隆、新鸿基、新世界等港资地产商，正与那些“活得好”的内地地产商一起，同场竞技，搅动风云。