作者 | 周智宇
时隔多年证监会重启房企股权融资，甫一开阀便迎来了多家房企的竞逐。
这也让招商蛇口沉寂了两年的并购计划，再次随着政策东风，躁动起来。12月5日，招商蛇口宣布拟筹划发行股份购买资产，并募集配套资金事项，临时停牌。引发市场联想，谁会是招商蛇口狩猎的对象？
随后招商蛇口又自揭谜底，称包括深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）24%股权等在内的资产，是此次收购的标的。
这意味着，时隔两年，招商蛇口的资产收购又重启了。
早在2020年5月，招商蛇口就希望通过发行股份、可转债及现金支付等组合，拿下南油集团的股权。在现金支付部分，是通过向平安资管、平安人寿等战略投资者非公开发行股票的方式募集的。
但这套方案遭到了交易所问询，随后招商蛇口对方案进行调整，取消了引战定增的安排，变为发行公司债、可转债，方案也得到交易所通过。
然而彼时的政策环境并不支持招商蛇口的这笔交易。当年11月，这宗收购仍是终止了。就在这之前，“三条红线”出炉，恒大地产借壳深深房A的交易也告吹，即便招商蛇口有着央企背景，也未能突破这层束缚。
如今，风变突然了，证监会松绑房企A股股权融资，打开了了新的窗口期。接近招商蛇口人士对华尔街见闻表示，公司内部对此次募资并购早有筹划，动作迅速。
从公告也可以看到，招商蛇口预计会在今年12月19日之前披露交易的具体方案。这使得它有望成为本次证监会股权融资开闸以来，并购落地的第一单。
南油集团手里最重要的资产，便是其持有的位于深圳前海妈湾片区80.62万平方公里的土地使用权。目前该片区新房入市价格超10万元/平米。
在2018年完成土地整备后，剔除掉人才房部分，前海妈湾片区的总建面达455.84万平方米。天风证券曾以90%可售面积、均价8万元/平米价格进行测算，该片区的的土地货值高达4032亿元。
前海妈湾片区由招商蛇口、前海管理局和南油集团共同持有。招商蛇口已持有南油集团76%的股权，如果进一步吞并南油集团，则其持有的该片区权益将从36.2%提升至41.6%，这也将带来归母净利润的进一步提升。
按照招商蛇口方面的规划，前海片区的开发时间大概是八到十年。从目前结转速度来看，仍处于多年耕耘之后利润释放的初期阶段。财报显示，过去两年招商蛇口在前海片区结转的仅有招商前海经贸中心、招商领玺两个项目，合计结转面积仅15.17万平方米，仍有390万平米土储未开工。
也就是说，对南油集团的并购会在接下来几年里给招商蛇口会带来实打实的收益。这在房地产行业利润水平向社会平均水平回归的大势里，是少有的“确定性”。再加上并购后对资产负债表的优化，吸引力就更大了。
长江证券指出，招商蛇口顺势增发购买优质资产，是积极扩表迎接新周期的表现，让其中长期综合竞争实力进一步增强。
除了招商蛇口之外，仅陆家嘴、格力地产等房企提交的方案是涉及资产收购，或者像华发股份这样的地方国企，是为了改善报表、进一步扩张。其他的房企的方案则聚焦于募资“保交楼”、或是项目建设上。
对房企而言，股权融资的闸口放开，是一道分水岭。强者恒强，巨头地位稳固，而其他房企在未来数年里仍需解决旧疾。一个全新的地产周期，正在逐步形成。