孙宏斌归来

浴火重生。

作者 | 周智宇

编辑 | 张晓玲

融创5月危情以来,那个在业绩会上总是金句不断的孙宏斌,很少公开现身了。

12月9日,孙宏斌半年来头一次向外释放出乐观信号。在当天披露的2021年年报中,他表态称,会尽快完成债务重组和恢复稳定经营,争取在2023年回归良性、健康发展轨道。

融创内部人士表示,对内老孙定了个时间,要在明年中实现这个目标。

这意味着,在本轮房地产大调整中,融创基本涉险过关,孙宏斌再次归来了。

孙宏斌还是那个孙宏斌。即便是经历了过去大半年的磨难,他也依旧未变,还是那么地自信。

融创近期也开启了一系列迅猛的复苏动作。120亿纾困资金引入、财报出炉,以及境内外债务重组陆续有了眉目。

在孙宏斌和融创员工自身努力、外部金融机构以及购房者等各方支持下,融创寻找到了它的脱困方案,正在“活过来”。

如果后续一切进展顺利,融创会是出险房企中,首个完成债务重组、恢复生机的头部房企。

融创的重生,老孙的归来,是一个值得仔细推敲的样本。这意味着,经历了两年激烈的周期更迭的房地产行业,仍有未来。

久违

5月,融创出现公开市场违约,此后的孙宏斌便从大众眼前消失了。

和喜欢时不时为“复工复产”加油鼓劲的许家印不太一样,孙宏斌选择低调蛰伏,亲身上阵,解决问题。 

在离开大众视野数个月,和多位债权人、资金方进行了艰难的谈判斡旋后,老孙回来了。带着财报和他的许诺:融创会在2023年努力回到正轨。

这份许诺的底气,是融创在债务方案化解上已经出现了一些不错的进展。

截至12月9日,融创和投资人已经达成部分债券展期49.7亿元,贷款展期259.6亿元。

如今融创也在着力解决剩余境内外债务的整体重组。目前融创境内债存续债券总额约为157.49亿元,融创则为境内债券增加了包括重庆文旅城、绍兴黄酒小镇和广州文旅城等在内的收益权,作为偿债担保。

如果进展顺利,融创境内整体重组投票会在12月9日结束。就在融创之前,富力、龙光境内债务整体重组方案已经通过。

大头还是境外债。12月9日,融创公布了一份初步的境外债重组框架,计划将30亿至40亿美元的债务,以及部分股东借款,转换为普通股或股权挂钩工具;剩余债务则进行展期,展期时间为2至8年。

并且融创还提出,要将部分资产处置,作为偿还展期后债务的额外资金来源,对支持重组方案的债权人也会给予一定比例的同意费。

据融创公告披露,截至2022年中,融创境外有息债务约为110亿美元。

有机构人士分析,从这份方案来看,孙宏斌是想绑定对融创未来有信心的债权人,以化解部分债务。为表诚意,他之前给出的股东借款也会转换成股权,表明他对融创的未来有信心。同时,则是继续寻求债权人的谅解、支持。

有熟悉融创的人士透露,历经数月与债权人小组的沟通磋商,融创境外债重组顺利推进,重组框架已初步获得大多数债权人的认同。

根据12月9日发布的2021年财报,截至财报获批,融创到期未偿付的债务约为人民币685.3亿元,并有约1518亿元债务可能被要求提前还款。

一旦境内外债务重组成功,融创未来数年的流动性压力,也会得到极大程度的缓解。

从“金融16条”到证监会射出“第三支箭”,房企也在债务展期、融资上得到了多方支持。接下来则是融创的债权人和融创继续博弈,是愿意和孙宏斌绑定在一起,等待他重生,还是一起沉船?

上岸

债务重组推进顺利,是孙宏斌有信心让融创回到正轨的其中一环。

而他更大的底气,是随着中信系120亿元纾困资金的注入,融创的核心项目被重启,将撬动数百亿甚至上千亿的货值,从而有望盘活整间公司。

在11月底,融创将自己手里持有的上海董家渡的部分股权,转让给了中信信托和华融。自己的持股比例从100%,下降到了10.3%。

上海董家渡项目是个货值在500亿左右的大型豪宅项目,也是黄浦江边少有的宝地。2019年时先后开盘了两次,得到市场热捧,售价达12万元/平米。

接近交易的人士透露,这次股份转让并非是个简单的项目出售,而是一次融资合作。通过将股权设计成信托受益权的方式,由华融牵手包括浦发银行在内的6家银行组成的银团以及中信信托,为项目注资。

融创仍旧是项目操盘方,华融则行使着监管职能。在未来融资偿还后,融创还会回购股权。

也有AMC人士对华尔街见闻表示,这是对融创操盘能力的信任。获取控股权,是在实现风险隔离的同时,提供融资,盘活项目。

前述接近交易的人士也指出,中信系和一众银团此次带来了大约120亿元的资金注入。

融创也能通过盘活这样一个数百亿的大体量项目,获得更多的资金流,撬动其他项目。

此外,截至12月初,融创已在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目,获得了超百亿纾困基金。

机构人士指出,和其他一些出险房企不同,融创的不少项目依然优质,它的团队作战力强,加上多路资金方的支持,可以通过撬动核心项目盘活公司,从而“活下来”。

“活下来可能规模会大幅缩小,以前4、5000亿,以后2000亿左右,但终究是活下来了,”前述人士说。

据融创方面透露,截至11月底,融创今年已累计交付了15万套住宅,交付量保持行业前三。从销售数据来看,融创以1530.5 亿元的销售额排在全国第十,是碧桂园、龙湖之外,前十里少有的民营房企。

根据融创财报,截至2021年底融创权益土地储备约1.6亿平方米,权益土地货值约1.77万亿,约80%位于核心一二线城市;尽管融创大幅计提各类减值约520亿元,但最后仍有净资产超1200亿元、归母净资产超800亿元。

从目前情况看,一旦融创债务重组完成,核数师应会对融创未来的年报发表标准审计意见。

这意味着,融创已经度过了最困难的时期,孙宏斌这个在关键时刻掏出真金白银解救公司,奔波大半年寻找“白武士”的地产大佬,大概率可以上岸了。

他也在吸取教训。孙宏斌对融创整体债务重组后偿还资金的来源给出了规划:未来7年里,将通过公司经营产生的3200亿自由现金流,以及出售资产产生的600亿现金来还债。

他希望,在融创重回正常经营后,靠着自己的“手艺”,为过去的错误埋单。而这一切的前提,是融创销售可以再起,是债权人、金融机构、购房者、供应商,愿意继续相信他。

也许在半年之后,孙宏斌将正式归来亮相,上演“三落三起”的传奇。

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