作者 | 曹安浔
这个春节，是华夏幸福暴雷两年以来，董事长王文学过得最踏实的新年了。作为曾经的河北首富，叱咤风云的地产大佬，他和他的公司迎来了转机。
1月30日，华夏幸福预告2022年度实现扭亏为盈，预计实现归母净利润11亿元-16亿元。比很多预亏的地产公司状况好很多。
接着2月2日，华夏幸福称，通过境外子公司发行的全部存续 49.6亿美元债（约合336.46亿元人民币）重组协议已获英格兰及威尔士高等法院裁决生效，并已完成重组交割，全部境外债展期8年。
而据此前公告，截至2022年12月底，华夏幸福《债务重组计划》中已签约实现债务重组的债务金额累计为1388.08元。啃下境外债这块硬骨头后，初步估算华夏幸福境内外2192亿元债务重组金额已达到1722.54亿元左右，也就是说，华夏幸福全部金融债务重组已完成近八成，华夏幸福活下来的概率大大提高了。
值得注意的是，王文学这波境外债重组，不仅是近年房企境外债重组最大规模的成功案例,也是目前唯一一例成功以股抵债的房企债务整体重组案例。
华夏幸福拿出物业平台、代建平台的股权进行“债转股”。公告显示，截至 2022 年底，华夏幸福境外债债权人选择债转股的金融债务为24.65 亿元，经营债务为 25.53 亿元，换取了物业平台7.87%的股权，代建平台5.29%的股权。
这是王文学坚持不躺平的结果，也是大股东中国平安和河北省政府协调运作的结果。在暴雷半年后的2021年9月，王文学交出了债务重组方案，此后两年间，王文学通过变卖资产、展期、抵押、以股抵债等多种操作，千亿债务逐渐消弭或展期。
为此，王文学不惜忍痛割肉。2021年中，华夏幸福将城市更新业务整体转让给鹏瑞；2022年底，华夏幸福作价124亿元，将武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大校场项目三个南方总部最核心的资产卖给华润置地，交割之后，华夏幸福南方总部将名存实亡。
大股东中国平安虽没直接出钱输血，但亦在背后助推王文学化债。平安资管在第一次金融机构债权人开会时表示“绝不抽贷，不断贷，努力化解债务危机”，并带头展期。2022年4月，平安旗下四家子公司公告称，已与华夏幸福签署约300亿元的债务重组协议，这给其他债权人起到了示范作用。
可见，王文学能够实现八成债务重组，是自身壮士断腕和大股东平安支持双重努力下的结果。
接下来，王文学依然要为复活华夏幸福而搏命，除了要对剩下二成金融债务进行重组，还需要加紧盘活经营面。
因为2022年华夏幸福预期扭亏为盈，是债务重组取得重大进展而确认的非经常性损益导致的，并非经营真的实现盈利。
若扣除非经常性损益，2022年度华夏幸福预期亏损至少168亿元。
经历过两次债务危机和行业深度调整的王文学，已领教过市场的威力，决定靠专业运营和服务吃饭，赚小钱、辛苦钱。
王文学在2022年7月华夏幸福战略宣贯大会上称，华夏幸福正式向轻资产转型。到2025年，华夏幸福将全面转型为产业新城服务商。华夏幸福副总裁林成红更是直言，华夏幸福要由躺着赚钱向跪着赚钱转变。“未来房地产将是服务驱动型，只有依靠专精特新，依靠技术，依靠服务。”
华夏幸福深产发官微显示，截至2022年9月19日，华夏幸福轻资产模式招商已签约突破100亿元。
对行业而言，王文学的化债和转型之路，亦将给其他出险房企以信心和参考。
许是受到华夏幸福的启发，1月13日，花样年也公告了一份“债转股+展期”的境外债初步重组方案，计划对13亿美元债进行“债转股”，债权人将获得花样年的普通股。
易居研究院研究总监严跃进认为，无论如何，华夏幸福归母净利润扭亏为盈，都是一个积极信号，出险房企应主动学习华夏幸福的化债模式。随着交易行情回暖，2023年房企化债会更容易，预计出险房企的利好消息会不断增多。
实际上，房地产政策的暖风已开始吹向部分出险房企。
去年12月以来，宝龙、合景泰富、旭辉等五家发生过信用风险的房企都获准发行中票。融创、龙光的境内债已整体重组，正在进行境外债谈判。佳兆业也释放了积极信号，在1月10日公告称，正在审核2021年年报和2022年半年报，争取3月复牌。不过，境外债重组未有实质性进展，佳兆业依然在与境外债权人洽谈。
但接下来，如何刺激销售端复苏，才是决定出险房企能否真正活下来的关键。
如今的房地产市场难以回到鼎盛时期。克而瑞数据显示，2022年全国商品房销售面积为13.6亿平方米，已跌回七年前。易居企业集团CEO丁祖昱预测：“明年上半年楼市压力依然会很大。”
生死之战仍未到终局，包括出险房企在内的每一家房企，都还在等待春天。