前言：
2023年2月，整体市场延续稳步修复行情，重点30城供应低位回升，环比微增7%；成交则强势反弹，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。
企业层面，TOP100房企2月实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。
整体来看，2月延续了春节期间的向好走势，各城市涨多跌少，无论是中观城市成交数据，还是微观项目到访、认购、折扣力度收回等等，都反映出当前市场已进入止跌回升阶段，金三小阳春或可期。
一、2月百强房企业绩同环比增长
2023年2月，TOP100房企实现销售操盘金额4615.6亿元，单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%。累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额8189.5亿元，同比降幅较上月收窄至-11.6%。
随着疫情管控全面松绑、企业供应低位回升，春节以来整体市场表现为止跌回升。不过值得注意的是，百强房企2月业绩的同环比增长，还有一部分原因在于今年1月和去年同期的基数相对较低。3月市场能否延续稳步修复的预期，还取决于企业整体的供应规模和居民需求及购买力的恢复情况。
二、百强房企格局分化 TOP10门槛同比增长25%
目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局继续分化。从销售门槛变化来看，1-2月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元。其中，保利、中海、华润、招商、建发等央国企业绩同比表现突出。TOP30和TOP50房企的销售操盘金额门槛分别为61.4亿元和35.9亿元，同比降幅较高达28.4%和29.1%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低32.1%至11.3亿元。
三、2月成交“狂飙”同环比涨幅超4成 金三小阳春或可期
2月整体市场延续稳步修复行情，重点30城供应低位回升，环比微增7%；成交则强势反弹，同环比涨幅均超4成，整体成交规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌，市场回升苗头初显。
分区域来看，长三角热度延续，沪杭尚能保温，宁苏甬常等需求稳步修复。上海、杭州依托改善需求保持“热点恒热”。南京、苏州、宁波、常州等热度稳步回升，以南京为例，项目来访、去化攀升，据CRIC监测的近3周重点项目周度客户到访总量均在1.5万组以上，最近1周飙升至1.76万组，与去年年末周均1.2万组相比有了显著提升。
大湾区成交触底反弹，广深佛莞等重点城市成交环比涨幅均超5成。广州经历了一年深度调整，目前整体市场已有回升苗头，部分项目诸如荔湾广钢花城、黄埔星汇城等前期折扣力度收回。深圳企稳回升，个别网红盘周末到访量破3000组，佛山、东莞等随着广深回暖，成交也呈现稳中有增态势。
环渤海地区成交稳中有增，天津、青岛、济南等迎来普涨行情。北京节后市场热度延续，无论新房、二手房活跃度均有明显提升。天津进入持续热销期，据CRIC监测的重点项目2月周平均到访总量3万组以上，客户转化率10%以上。济南、青岛楼市平稳运行，热度微增，节后济南不少楼盘已经开始收回折扣，并开始涨价，涨幅200-1000元/平不等。
中西部地区全线飘红，重庆、长沙、郑州等成交环比翻番。武汉、成都等仍是“成交大户”，月成交规模破100万平，重庆、郑州等低位回升，居民信心逐步修复，重庆步入2月以来重点项目周度来访、认购节节攀升，最近一周来访总量1.3万组，认购总量1577套，转化率高达12%，创2023年以来新高。郑州重点项目近3周客户到访总量均超1500组，与去年年末周均300-500组已不可同日而语。
总体来看，2月延续了春节期间的向好走势，各城市涨多跌少，无论是中观城市成交数据，还是微观项目到访、认购、折扣力度收回等等，都反映出当前市场已进入止跌企稳阶段。
展望后市，我们认为，金三小阳春可期。一方面当前暂未进入供应高峰期，多数房企蓄势待发，3月预期将迎来一波集中供应，有望拉动成交放量；另一方面，二手房市场从回升程度和市场热度都略高于新房市场，这也侧面论证了居民购房信心逐步修复，为后期新房市场回暖奠定了良好的基础。短期内京沪杭等热点城市尚能保温，而天津、重庆、郑州、福州、南宁等有望低位回升，迎来一波需求释放。
四、债务重组缓解流动性压力 恢复“造血能力”是关键
虽然2022年末以来企业整体融资环境有所改善，但民企融资难的现象依然存在，多数房企面对2023年即将到来的大规模债务到期潮，偿债压力仍然较大。目前，债务重组成为出险房企化解流动性压力的突破口。2022年以来，已有部分企业如富力、绿地、龙光、融创、华夏幸福等，通过整体债务重组的形式成功对存续的境内或境外债券进行整体展期。
不过值得注意的是，虽然债务重组可以在一定程度上缓解流动性压力，但其本质还只是辅助手段。无论是展期还是债转股，任何方式的重组都只能缓解燃眉之急，想要根本地解决流动性危机、摆脱困境重回经营正轨仍然任重道远。重组之后，企业运营改善的核心还是在于销售端，修复基本盘、依靠销售回款恢复自身“造血能力”是关键。一方面，仍应以保交付为主要目标，保证货量供应、积极营销、促进销售去化及现金回笼。另一方面，也需要等待市场预期改善、需求端信心修复以及购买力的企稳回升。
本文作者：CRIC研究中心，来源：克而瑞地产研究，原文标题：《2023年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜》