周二,美国公布的房价数据显示,伴随着美联储持续加息,以及人们担心未来经济陷入衰退,美国房价继续冷却。12月标普凯斯席勒(S&P/CS)全美房价指数连续第六个月下滑,环比下跌0.51%,比预期的下跌0.4%还要糟糕。经历一连串的下跌,去年12月的房价比当年6月的峰值水平低4.4%。
同比来看未经季调的数据,2022年12月的全美房价比2021年同期高出5.8%,这一增幅低于11月时7.6%的年增长率。不过12月5.8%的年增率,仍是该数据35年历史上表现第15高的月份。年增率的历史纪录于2021年创下,高达18.9%。
12月20座大城市房价指数同比增4.6%,增幅较11月的6.8%收窄。12月10座大城市房价指数同比增4.4%,增幅较11月的6.3%收窄。
分地区来看,价格涨幅最大的城市是佛罗里达州的迈阿密和坦帕,以及亚特兰大市,分别上涨15.9%、13.9%和10.4%。12月旧金山房价同比下跌4.2%,西雅图同比跌1.8%。
标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara在一份新闻稿中表示,“房贷利率稳定或更高的前景,意味着按揭贷款融资仍然是房价的逆风因素,而经济疲软,包括经济衰退的可能性,也可能会限制潜在买家。鉴于宏观经济环境充满挑战的前景,房价很可能会继续走弱。”
同日,美国另一项房价数据FHFA指数显示,12月环比跌0.1%,预期为下跌0.2%,11月前值为下跌0.1%,也呈现房价逐月疲软的态势。
2022年以来,伴随着美联储坚定的打击通胀,不断激进加息,按揭贷款利率的快速飙涨,令美国房地产市场大幅降温,导致销售下降、房价承压。根据美国最大的房地产平台之一Redfin上周的一份报告,去年下半年美国房屋总价值下跌了23亿美元。
美国30年期房贷利率在去年10月达到7.3%的峰值,随后按揭贷款利率回落明显,在今年1月达到约6%的近期低点,但仍远高于去年初约3%的水平。不过近来利率又与美国国债收益率的上涨步伐一致,重拾上涨,截至上周五,平均位于6.88%的水平。
当前,市场上的房屋滞留的时间更长,这可能会给买家更多话语权,促使卖家推出更大的折扣,也意味着房价未来依然可能走低。不过与此同时,由于卖家不愿意放弃此前享有的低利率,上市的房屋数量也在减少,从供给角度说,这对房价构成一定支撑。
摩根士丹利分析师此前表示,美国房价预计将在2023年下跌4%,成为2012年以来首次同比下降。这一悲观预期源自房地产市场需求的持续下降。由于按揭贷款利率高,叠加房价仍处于历史高位,导致民众房屋购买力以三十年来最快的速度下滑,并且在此期间,房贷月供占家庭收入的比例同比大涨一倍多,许多潜在购买者被迫离场观望。