作者 | 周智宇
寒冷的草原,冬季还未过,饥肠辘辘的狼群看到一只肥硕的羊,扑了上去。
只是狼多肉少,经过一番抢夺后,只有少数的狼得以果腹,其余的狼也只有饿着,等待下一次机会。而那些体质较弱的狼,甚至连参与抢夺的资格都没有了。
这样的场景,残酷的狼群生存法则,像极了如今的土地市场和开发商。
3月23日,北京昌平区朱辛庄板块,吸引了包括碧桂园、龙湖等在内42家房企报名,也是北京土拍市场有史以来参与企业最多的一次。
这块地因其盈利的确定性,成为众多开发商争抢的“肥肉”,最终,来自上海的区域民企大华地产,杀出重围,摇号中签。
4月初的广州土拍也出现了类似的现象。14家房企参与荔湾区一宗沿江地块竞拍,结果刚开拍4秒钟,直接进入摇号环节。过江龙武汉城建成了最后赢家。
从北京到广州,深圳、杭州,再到佛山、台州等地,房企又开始扎堆抢地。如龙湖、滨江等民企也接连出击,在深圳、杭州独占鳌头。
但这样的抢地也与过去十几年的开发商抢地,已经有了本质的不同。这是一场场为了生存而争抢的惨烈战争,而不是像过去那样为了发展、为了卡位来争抢了。
胜者可以有更大的确定性活下去,而输者,连续输者,将丧失补能、甚至生存的机会。
就像饿了一年的狼,闻到了春天的气息,在草原上寻找着食物,但被寒冬肆虐过的草原,食物少得可怜。今年前3个月土地整体供应量很低,其中盈利确定性高的优质地块,也少得可怜。
像被爆抢的北京朱辛庄板块,周围聚集了码农、科研人才,周边项目去化一直都不错;土拍成交价3.56万元/平米,指导价6.2万/平米,对比周边二手房每平米7万左右价格形成倒挂;尤其是这次直接连限竞、限配都没了,给房企留足了利润空间。
优质地块少,与土拍规则改变有关。年初,自然资源部对持续两年的两集中供地模式进行调整,取消了全年供地次数限制,并建立了公布拟出让地块清单制度。
一名头部房企投拓人士表示,相比之前,现在房企提前3个月就知道哪些地块会竞拍,做调研的时间更充裕了。从集中供地变为多频多次,房企在资金调用上也更宽松,但带来的问题是,优质地块也不是一次性放出来,而大部分房企已经等不及要补仓了。
房企拿地算账方式也变了。过去,很多房企算的是综合账,可能单个项目会不赚钱甚至亏损,但内部IRR一核算,和其他项目一联动,账也就能平了;也有房企是从资金流、融资、战略的角度拿地,而非现金流、利润角度,但现在这样都不可取了,在严厉的资金监管之下,房企要每个项目单独核算,不赚钱就不敢拿了。
因为再拿错一块地,那可能就是生死局。
这也让刚刚度过寒冬,信誓旦旦说重启拿地谋发展的房企,目前也只能和其他竞争对手一起摇号,“吃得饱”成了种奢望。
也有头部房企投拓人士表示,在苏州、成都土拍开始前,公司就已经定好哪些地块一定参与,哪些地块绝不参与。但最后运气不好,没摇到地,如果再不拿新地,下半年得靠着老项目去化,生存压力就更大了。
好不容易扛过了寒冬,想要在春天蓄力,却没有多少食物补充体力,即便是最凶猛的狼王,也难以支撑多时。
房企大佬们的压力也很大。金地集团董事长凌克直言,地产公司要生存,就要努力做一些优质的投资;万科、碧桂园和绿城的管理层也在业绩会上说,当下在核心城市拿地比较难,目前也在研究如何进行差异化投资。
未来,随着诸多房企都开始聚焦高能级城市,都盯着20个乃至10个城市的情况下,“狼多肉少”的情况仍会持续。
公开市场上拿不到地,就只能被淘汰,或者转向代建、城市更新,这对开发商提出了更高的要求,基本上只有那些顶级的,头部的公司才能做了。
对狼而言,能扛过冬天不一定就能很好地生存下来。在行业仍在整体缩表的缓慢复苏期,一个抢不到优质地块的开发商,也可能渐渐被淘汰。
最终存活下来的,将是那些最强壮、捕猎能力最强的狼。