3月二手房成交量创新高，成交价延续上行趋势。
数量层面，3月二手房成交量指数环比增长50%（2月+64%），同比近翻倍，创自2020年1月监测以来新高；同期高频口径重点15城二手房销售面积亦同比翻倍有余，并达到2017年4月以来最高值；我们认为近期二手房成交量边际上行一定程度上反映了楼市高景气度复苏，也与此前积压需求集中释放有关。价格层面，3月中金同质性二手住宅成交价格指数环比增长1.6%（2月+1.9%，1月+1.1%），同比降幅收窄至-3.3%（2月-4.2%），整体延续上行趋势。与此同时，3月加权平均成交周期自本轮下行周期以来首次下行18天至215天，该滞后指标的边际变动进一步确认了复苏趋势。
3月重点城市售房者价格预期平稳，成交议价空间降速收窄。
3月售房者价格预期整体平稳，中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比持平微增0.1%（2月持平）；其中存量房源挂牌价调减占比小幅上行至21.1%（2月20.3%），调增套数占比边际下行至4.2%（2月5.1%），平均调价幅度略走低至-2.29%（2月-2.05%），挂牌价格指数略增主要得益于新挂牌房源。从供需双方议价均势来看，3月成交议价空间继续下降至3.72%（2月3.80%），但降幅环比有所收窄（3月8BPvs2月33BP）；往前看，随着积压需求减退，议价空间收窄速度或偏慢，对应成交价格增幅可能趋缓。
3月挂牌住宅租金边际基本走平，待租周期环比继续下行。
3月中金同质性挂牌租金指数环比持平略降0.1%（2月+0.2%），同比跌幅收窄至-2.4%（2月-2.8%）；自2021年5月监测以来，仅北京、上海、武汉、成都租金累计有增，增幅不超过3%，其余均有不同程度下行，大连、东莞、郑州跌幅最深，均超过-5%。3月待租周期边际下行至1.79个月。
中金存量住房市场价格指标体系
图表1：2023年3月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数上升至97.3（2月95.8），其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别为99.1和93.2（2月为97.6和91.6）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表2：2023年3月中金同质性二手住宅成交价格指数同比下降的城市为30个（2月32个），全部城市加权平均成交价格指数同比下跌3.3%（2月-4.2%）
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表3：2023年3月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比涨幅为1.6%（2月1.9%）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表4：2023年3月中金同质性二手住宅成交价格指数40城环比上涨（2月37城），6城环比持平（2月8城），7城环比下降（2月8城）
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表5：年初至今11个城市群房价均有所上涨，涨幅在4.3%至8.4%之间不等
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表6：2023年3月11个城市群房价环比涨幅在0.9%至3.2%之间不等
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表7：各城市中金同质性二手住宅成交价格指数年初至今涨跌幅
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表8：2023年3月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表9：2023年3月二手住宅成交量指数环比上涨50%，同比上涨98%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
中金存量住房市场活跃指标体系
图表10：2023年3月全部城市加权平均成交周期为215天，加权平均成交议价空间下降8BP至3.72%
注：成交周期为滞后性指标，通常滞后成交议价空间3-6个月
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表11：2022年8月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比下降1.3%
注：4月以来上海关注度指标临时不可得，故将历史数据中上海相关数据全部调出，以实现相对可比
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表12：2023年3月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数同比下跌3.2%，环比上涨0.1%
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表13：2023年3月20城中金同质性二手住宅挂牌价格指数同比均有所下跌，上海、北京略有上涨
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表14：2023年3月17城中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比有所下降，上海等6城略有上涨
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表15：2023年3月重点城市在售二手住宅挂牌价调减与调增套数占比分别环比升至21.1%和4.2%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表16：2023年3月杭州在售二手住宅挂牌价调增套数占比为所有监测城市最低，为1.7%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表17：2023年3月20城在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比有所下降，马鞍山、济南略有上涨
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表18：2023年3月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度环比走阔24BP至-2.29%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表19：2023年3月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值，下调幅度最深的城市为杭州约-3.7%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表20：2023年3月北京在售调价二手住宅平均调价幅度环比跌幅最深，为-59BP
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
中金存量住房市场景气指数体系
图表21：2023年3月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数升至99.0和99.41
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表22：2023年3月7城景气指数高于100，46城景气指数低于100（2月7城和46城）
注：以2Q20至3Q20的平均水平为100
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表23：2023年3月中金存量住房市场景气指数同比下降的城市数为23城（2月25城）
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表24：2023年3月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数分别环比上涨0.14%和0.20%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表25：2023年3月中金存量住房市场景气指数26城环比上涨（2月35城），21城环比持平（2月13城），6城环比下降（2月5城）
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表26：2022年8月重点城市中金存量住房市场领先指数环比下降0.08%至99.50
注：以2Q20至3Q20的平均水平为100
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
中金存量住房市场租赁指标体系
图表27：2023年3月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比略降0.1%至98.1
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表28：2023年3月监测20城中同质性挂牌租赁住宅租金指数3城环比上涨（2月8城），9城环比持平（2月9城），8城环比下降（2月3城）
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表29：2023年3月加权平均挂牌住宅租售比环比略降1BP至1.94%，平均待租周期为1.79个月
注：2022年5月由于疫情影响出租量下行较快导致待租周期跳涨，因此该月采用4-5月移动平均待租周期
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表30：2023年3月20城挂牌租赁住宅平均租金为45.2元/（平方米*月）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表31：2023年3月监测城市挂牌租赁住房租金指数环比跌幅最深的城市是苏州，为-0.8%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表32：2023年3月上海、广州、北京的挂牌住宅租售比中位数分别为1.68%、1.73%和1.73%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表33：2023年3月挂牌住宅租售比环比降幅最大的城市是上海，为-3.7BP
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表34：2023年3月北京、成都挂牌租赁住宅待租周期最短，分别为1.5和1.5个月
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
估值
图表35：A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
图表36：港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率
资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
附录：覆盖城市范围说明
图表37：中金存量住房市场监测体系覆盖城市范围
资料来源：中金公司研究部
本文作者：张宇（执业：S0080512070004）等，来源：中金点睛，原文标题：《3月二手房成交量价双升，复苏趋势延续》