报告要点：
地产销售结构显著分化下，二线城市内部地产销售差异进一步显现，不同层级城市对总体地产销售影响如何、全年地产销售或表现如何？详细梳理，供参考。
一线、强二线城市拉动地产销售及低基数影响下，全年地产销售同比转正可能性增加
近期地产销售有何变化？二线城市内部地产销售进一步分化，强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。
地产销售显著回暖后回落、二三线城市拖累较大，引发市场对地产销售修复能否持续的关注。年初地产销售显著提升，截至3月下旬，全国商品房成交面积已达2019年同期，但4月地产销售再度回落、商品房成交降至2020年同期水平；分地区来看，二、三线城市商品房成交分别为2019、2022年同期的65%、117%，明显低于一线城市的107%、270%。
二线城市内部地产销售进一步分化，省会等强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。截至4月中旬，浙江杭州商品房成交基本已达2021年同期水平、为2019年同期的121%，而浙江嘉兴商品房成交仅恢复至2019年同期的71%；3月厦门、杭州、长沙等核心二线城市商品房成交平均已达2019年的150%，但南昌、长春等二线城市仅修复至59%。
地产销售变化的驱动何在？强二线城市回暖更多缘于改善需求释放和中期需求支撑，弱二线更多在于积压刚需释放。
前期一线、强二线城市地产销售提升或缘于改善需求回暖，弱二线、三线城市更多在于积压刚需的集中释放。年初至今，代表性一线、强二线城市大面积商品房成交累计同比提升至2.7%、明显高于小面积商品房，指向改善需求释放更为显著；相较之下，弱二线、三线城市近期小面积商品房成交累计同比明显高于大面积商品房，同时，2022年全年成交水平较过往全年水平回落幅度明显大于一线、强二线，指向地产回暖或更多缘于去年已积压的刚性需求集中释放。
中期来看，强二线城市在产业发展、人口集聚等利好下，地产需求相较更具支撑。强二线城市具有更强的人口集聚效应，2019-2022年全国省会常住人口平均提升15%、显著高于非省会城市的-3.7%的变幅；在人口集聚、产业发展等中期因素影响下，代表性强二线城市2021年商品房成交较2019年提升22%，而弱二线、三线城市则回落19%。
未来地产销售或修复如何？弱二线、三线销售改善或较难持续，低基数影响下，全年地产销售同比转正可能性增加。
地产销售结构分化进一步细化，不同二线城市地产需求支撑存在差异下，弱二线、三线城市销售改善或较难持续。细化来看，强二线城市新增就业、产业支持均好于其他二线城市，当前地产改善性需求持续释放下，人口聚集仍将对未来商品房刚需形成支撑；而弱二线、三线城市当前地产销售改善更多由存量积压刚需释放拉动，改善持续性存疑。
仍具较大需求释放空间的城市地产销售仅占全国两成，但去年低基数水平下，今年地产销售增速转正可能性增加。从实际商品房成交来看，仍具较大需求释放空间的一线、强二线、二线城市地产销售合计占比达17.2%，弱二线及三线城市地产销售占比达82.8%；去年低基数水平和一线、强二线等城市拉动下，全年地产销售同比转正可能性明显提升。
1、近期地产销售有何变化？
一季度地产销售显著回暖、4月新房及二手房均再次回落，后续销售能否延续修复引发市场关注。春节之后，地产销售显著提升，截至3月下旬，30大中城市商品房成交面积已达2019年同期水平、较2022年同期提升59.4%，全国代表性城市二手房成交面积显著超过往同期水平、较2019-2022年平均水平提升66.8%；但4月初，地产销售再次回落，新房销售降至2020年同期水平、二手房销售降至2021年同期水平。受此影响，部分观点认为前期地产销售显著回暖或缘于积压需求释放、后续或难以持续，也有观点认为短期扰动后、地产销售或仍将趋势性回暖，因此后续地产销售变化值得关注。
分层级来看，二线、三线城市对新房销售的拖累较大，一线、三线城市二手房成交表现相对较弱。截至4月中旬，一线城市新房成交表现较好、分别为2019-2021年平均、2022年同期的102%、235%，二线、三线城市新房销售相对较弱，其中二线城市分别为2019-2021年平均、2022年同期的57%、96%，三线城市分别修复至48%、88%。二线城市二手房表现明显好于其他城市，截至4月中旬，二线城市二手房成交面积分别达2019-2021年平均和2022年同期的131%、187%，相较之下，一线城市二手房成交面积仅为2019-2021年平均的82%和2022年同期的108%，三线城市分别修复至101%、168%。
具体城市来看，二线城市地产销售表现进一步分化，省会等强二线城市地产销售修复程度明显好于其他二线城市。不同能级城市内部地产销售亦明显分化、尤其是二线城市，相较之下，以省会城市为代表的强二线城市地产销售修复明显好于其他二线城市，比如：截至4月中旬，浙江杭州的商品房成交基本已达2021年同期水平、为2019年同期的121.3%，而浙江嘉兴商品房成交仅较2020年同期持平、为2019年同期的70.8%。同时，3月厦门、杭州、长沙等核心二线城市商品房平均成交已超2019年同期水平的150%，相较之下，南昌、郑州、长春等其他二线城市商品房平局成交仅修复至2019同期水平的58.7%。
2、 地产销售变化的驱动何在？
不同层级城市地产修复的驱动存在差异，一线、强二线城市销售修复或在于改善性需求释放。今年以来，代表性一线、强二线城市90平方米以上商品房成交累计同比由春节假期的-23.9%提升至4月上旬的2.7%、明显高于90平方米以下商品房成交的累计同比，指向一线、强二线城市前期地产销售提升更多缘于改善性需求的释放；相较之下，代表性弱二线、三线城市90平方米以下商品房成交累计同比由春节假期的22%提升至4月上旬的108.5%、明显高于90平方米以上的商品房成交累计同比，指向不同于一线、强二线城市，弱二线、三线的地产销售改善或更多在于刚性需求的支撑。
相较之下，弱二线、三线城市前期地产销售的显著回暖或更多缘于积压需求的集中释放。过往经验显示，由于积压需求释放带来的地产销售回暖或较难持续；分城市能级来看，代表性强二线城市2019-2021年商品房周度成交面积平均为32万平方米，2022年商品房周度成交面积为28.7万平方米、较过往平均回落10.6%；相较之下，代表性弱二线城市、三线城市2022年全年商品房成交较2019-2021年平均水平回落40.6%、回落幅度明显大于强二线城市，指向相较于强二线城市，弱二线、三线城市去年地产积压需求相对更大、对应今年前期地产销售回暖或更多缘于积压需求释放；相较之下，强二线城市前期销售好转或受地产趋势性回暖影响更大。
中期来看，强二线城市在产业发展、人口集聚等因素利好下，地产需求相较更具支撑。除短期地产销售出现分化外，强二线城市更具人口集聚、产业发展等地产中期需求支撑优势；可以发现，近年主要城市在产业发展等利好因素影响下，代表性强二线城市2021年商品房成交面积较2019年提升21.7%，相较之下，弱二线、三线城市人口吸纳能力相对较弱，对应2021年商品房成交面积较2019年回落18.9%。同时，各省省会城市人口集聚效应明显好于其他地区也进一步印证强二线城市地产需求的支撑性，全国主要省份省会城市2022年较2019年常住人口平均提升14.7%、显著高于非省会城市常住人口-3.7%的变幅。
3、 未来地产销售或修复如何？
地产销售持续分化，其中不同二线城市在人口聚集、产业发展等方面差距较大，或导致弱二线、三线城市地产销售改善持续性存疑。高能级城市地产销售修复明显好于低能级城市的地产修复逻辑持续显现，一线高能级城市地产改善的确定性较大，截至4月上旬，一线城市商品房成交同比已达178%、明显超过其他城市。进一步细分来看，地产需求支撑差异较大下，强二线城市和弱二线、三线城市之间分化或将进一步显现，一方面，强二线城市新增就业、产业支持均好于其他城市，当前地产改善性需求持续释放下，人口聚集仍将对未来商品房刚需形成支撑；另一方面，当前弱二线、三线城市地产销售改善更多由积压刚需释放拉动，后续改善持续性存疑。
从具体城市来看，仍具有需求释放空间的城市地产销售仅占全国二成，但去年低基数水平下，今年地产销售增速转正可能性增加。中指研究院调研显示，2023年一线、二线城市居民计划购房意愿相对较高、或是拉动商品房销售提升的主力。细分来看，考虑到二线城市地产销售的内部结构分化，选取2021年较2019年商品房销售提升幅度达10%的二线城市为“地产销售强二线城市”、提升幅度为5%的为“地产销售二线城市”；从实际商品房成交情况来看，一线、强二线、二线、弱二线及三线城市地产销售占全国比重分别为3.3%、4%、9.9%、82.8%，其中仍具有较大地产需求释放空间的一线、强二线、二线城市合计占比仅为17.2%；去年低基数水平和一线、强二线等城市拉动下，全年地产销售同比转正可能性明显提升。
清明节后，全国住房成交均明显修复，但较节前水平仍有差距。上周（4月9日至4月15日），30大中城市商品房日均成交较上周提升16.3%；各级城市商品房成交恢复力度不同：一、二、三线城市商品房日均成交分别较上周提升4.9%、17.6%、25.3%；全国代表性城市二手房成交面积较上周提升23.0%，其中一、二、三线城市商品房日均成交分别较上周提升23.02%、22.29%、40.04%；本周住房市场成交虽有反弹，但商品房成交量与二手房成交量均未恢复至节前水平，尤其一线城市与节前差距最大。
经过研究，国金发现：
（1）地产销售显著回暖后回落、二三线城市拖累较大，引发市场对地产销售修复能否持续的关注。二线城市内部地产销售进一步分化，省会等强二线城市修复程度明显好于其他二线城市。
（2）前期一线、强二线城市地产销售提升或缘于改善需求回暖，弱二线、三线城市更多在于积压刚需的集中释放。中期来看，强二线城市在产业发展、人口集聚等利好下，地产需求相较更具支撑。
（3）地产销售结构分化进一步细化，不同二线城市地产需求支撑存在差异下，弱二线、三线城市销售改善或较难持续。仍具较大需求释放空间的城市地产销售仅占全国两成，但去年低基数水平下，今年地产销售增速转正可能性增加。
本文作者：国金赵伟团队，本文来源：赵伟宏观探索，原文标题：《地产销售还能“爬坡”吗？》