与去年之前的楼盘同类可比，网红盘入围比、去化率普遍下滑。
今年的5月是一个令人“不安”的月份，所有的数据都不好看。在宏观面，市场先后经历了几波冲击，黄金周的消费数据似高实低，披露出4月金融数据显示“借款人消失”、人们都在忙着还贷款，股市的持续下跌……都在加深人们对未来的悲观情绪。
在微观上，深圳近期有几个相对网红的盘开了，前后对比梳理，也可以触摸到一些楼市的不同侧面。
01
按照大致同类可比的标准，我们以近期开盘的“相对网红盘”为基础，选取历史上的同类楼盘，做了一些整理如下。
大体上来看，今年关注度较高的“网红盘”，都不及之前。
新近开盘的是蛇口独栋招商四海臻邸，毛坯价11.17万/平米。据我掌握，120套住宅当天卖出72套，去化率6成。拿同在蛇口育才二中学区的仕林臻邸比较，去年5月开盘，精装价11.5万/平米，187套住宅卖出178套，去化95%。
卖不过后者的解释可以说，主要是四海臻邸产品一般，三角地、无社区。但如果放宽到福南前宝，是可以看得出，这个价格相对而言开的太高了，同类价格下现在可选面更大，显得性价比低。
5月27日开盘的越秀潮樾府，毛坯价7.21万/平米，178套住宅当天卖出170套，去化率96%。单看这个数据是极好极好的销售业绩，甚至比2021年11月开盘的榕江壹号院更好，当时榕江壹号院精装均价7.8万/平米，397套单位卖掉300多套，去化率75%。
但我们应该拿它和北站超核中心润府比较，因为这两个盘是同类竞品，两者价格相近，不少粉丝都是俩盘都看过再做的选择。
超核中心今年推了两次盘，第一次是在3月开盘，毛坯均价7.24/平，510套住宅当天卖了450套，去化88%。第二次是在4月开盘，价格不变，推了高达708套住宅，当天卖出430套，去化6成。两次推盘的当天，累计卖掉880套，整体去化72%。
这样看来，超核不及潮樾府，但是考虑以下几点便知，超核实际号召力更强。
1）推盘量不同，潮樾府420套只推178套，显示是采用了“分批推售”，这样容易“制造”高去化率。超核中心没有这样做，分两批推售，单次的量都是足够大的。
2）蓄客期不同，潮樾府从3月4日样开到开盘，蓄客2个多月，但是超核从3月8日样开到开盘只有两周蓄客。
3）让利不同，潮樾府比7.43万/平米的限价有折让，将价格拉平到与超核一个水位。基于这些技术因素，我给到粉丝的答案丝毫不需改变：超核更优。
但即便如此，超核中心也没有能够实现日光，这个在先前的市场预期里，是普遍认为这个盘可以再造日光的。
再看万丰海岸城瀚府1期，1月开盘，精装价依然是5.75万/平米，566套住宅当天卖出420套，去化率约70%。
这个盘大家都知道它的优点，每一次都是预期它要积分日光的，我在过去几年里也一直给乐观评估。但和2021年10月开盘的瑧园相比，今年这次大为不及，当时瑧园推出高达1025套住宅，入围了2760批客户，开盘日光。
前后两年过去，价格没变，楼盘没变，但是不单不要积分，而且还卖不完了。这个原因需要找到。
我认为，一个是独有原因，开发商的交付风波显著挫伤了后来者的信任，这一点必须承认，只有承认才能快速纠正，这个是主因。另一些是市场因素，比如市场信心环境的变化、竞争者的加入等等，但不及前一个重要。
其它再来看前海万科瑧湾悦前后两批住宅、大运颐安都会中央4期前后两批住宅，去化率都出现了下降。
02
挑出上述六个盘的共同面，我们来看看，可以总结出最重要的一点：网红盘的热度在退潮，而且比人们年初时候想象的来得快。不但热度在退潮，而且价格出现了实质性下调。
从上述楼盘的重要指标对比来看——入围比、开盘去化率这两个指标（一个是显示购买意愿，一个显示销售指数），今年入市开盘的网红盘，在同类可比的条件下，入围比、去化率都要比先前为低，这个低落不仅是低于2021年，还低于2022年。
也即是说，2023年的网红新盘，反而变成是最差的年份了。这个似乎和整体的市场“弱复苏”，有偏差。
我的解释是这样的，市场“弱复苏”是成立的，成交量依然比2022年第四季度要好，但网红新盘的成交的确量价下滑。这两者共同出现，原因在于如下。
1）整体市场信心低迷。短期市场情绪反复无常，如我开头所言，在经历了疫控放开，短暂的欣喜之后，人们发现，经济的困难未能扭转，赚钱一如既往的难。人们对未来的收入预期和价增长预期，全部都陷入极为悲观的境地，市场情绪急转直下。这些大家都懂，不需要再说。
2）竞争者的加入。竞争通常都可以令消费者得到实惠，也会令供给端压力倍增。举个例子，前段时间，抖音说要加入外卖行业，美团的股价就哗啦啦往下掉，就是这个原因。
如我们先前所统计，从2020年起，深圳就在增加供应，到了2023年，局面变化更为显性。一方面是，2023年初人才房的加入，直接分流了刚需盘的竞争（注意，实际上也带来了成交量的上升，这部分没有统计到商品住宅成交量里去）。
另一方面是，深圳在各个中心地段陆续推出宝藏地块，包括超核中心、宝中、超总等地，一下子降低了原本那些高端网红盘的稀缺性。人们突然发现，等待可以得到更好。比如说，有超总、东角头，很多人就放弃了打前海、宝中。这是解释当下市场非常重要的一个角度。
3）价格的因素。导致网红盘不红，价格方面的因素在于：基于当下买家的收入预期，以及上述竞争者的加入，先前许多中等网红盘的“限价”实际上撑不住了（我们说的“中等”网红盘指的是和周边二手房价的价差没有太大，比如不及像早先香蜜湖1倍那样的价差地段），必须要打折才行。
否则的话，开发商就得降低快速去化的期待。这个角度，解释了瑧湾悦、潮樾府，其实都打了折头的缘故。促成这一点的，有终端消费不振的缘故，也有供应端竞争加剧的缘故。
4）交付风波的因素。自去年7月全国大范围TD潮之后，这个恐惧感就种下了。直至今日，我们应当承认，问题是越来越多而不是越来越少。
10个交楼8个维权，这尤其是对于后期还有货要卖的楼盘，非常的不利。因为你前期交付出现质量风波，就会大大影响后期楼盘的销售。买家非常担忧有钱买房，没法收楼。以至于，我们的买房标准里面都增加了一个“开发商交楼一票否”的指标，如果开发商财务信息不透明，或者预判开发商交楼存在重大不确定性，那么无论地段、楼盘、价格多么好，都要一票否决。
03
这是我认为的四个因素。
在去年那么恶劣的环境下，面对海德园接近13万/平米的大户型，我们都没有丧失信心，它开盘依然是获得了极高的追捧度。2022年5月30日，海德园A区推出239住宅，毛坯均价12.6万/平，入围686批客户，认筹比例为1：2.87，当天日光。
但在今年初当超核中心开盘没卖完的时候，我直觉预感到了这一点，曾经火热的高端网红盘在今年都可能不再热火。到现在，它的确已经成为一个事实。
这个环境转变之剧烈，想起来令人唏嘘。
至于下面能否逆转，时光之轮又来到了海德园，看它即将推出的A区“小面积”单位。面积大约在89平米，货量预计300多套，户型图已经放出，都是三房两厅一卫，5种户型。还是按照毛坯12.6万/㎡的价格计算，预计单套在1121万左右。相较于之前日光的大户型而言，89㎡的户型优势是上车门槛更低。
去年此时前后，我们说，海德园是深圳房地产购买力成色的“试金石”。这一次，又来到了这个关口。
本文来源：朱罗纪，原文标题：《“网红盘”在快速退潮》