天风证券表示，随着第二季度城市房地产市场基本面复苏放缓，以青岛为代表的二线城市出台新政，未来或将有更多城市进一步跟进托底。
6月1日，青岛住房和城乡建设局联合相关部门发布楼市新政，内容涉及优化限售年限、放宽首付比例、推进城市更新等。
天风证券房地产分析师刘清海在发表于上周日的报告《青岛楼市新政有何启示？》中指出，本次青岛楼市新政中关键政策指向需求侧刺激，旨在支持刚性、改善型住房需求，盘活存量市场等。其中“限贷限售”放松、房票试点较为关键：
- 降首付：青岛作为能级较高的限购城市，限贷政策的继续宽松或能对二线城市形成示范效应，年内其他基本面表现较弱的城市具备跟进调整的空间，调整路径或倾向于高能级城市非限购区域限贷、限购、限售的定向松绑。
- 房票试点：结合已推行房票安置的城市基本面走势，青岛房票试点短期或能起到局部刺激需求，拉动基本面回升的作用。
天风证券认为，未来诸如武汉、济南、惠州等更多二线城市，甚至一线城市深圳可能加入推动城市更新、房票安置的队列，以加速局部库存去化，同时若房票已推行城市的房票安置执行范围也存在扩大的可能。
更多城市可能跟进
天风证券指出，今年4-5月，青岛基本面回落速度较快，而在典型二线城市中，济南、武汉、惠州、嘉兴等城市基本面略低于青岛，一线城市中，深圳的累计销售面积同比也弱于青岛，这些城市也具备更强的政策推行动力。
23年1-5月，青岛商品房累计销售面积同比+18.91%，二线城市整体同比+10.64%，全国同比+6%，青岛楼市表现优于全国及二线平均；5月单月，青岛商品房销售面积同比+1%，二线城市整体同比+11%，全国60城同比+8%，青岛楼市表现已弱于全国及二线平均，基本面回落速度偏快。
横向维度看，23年4月后，全国销售增速再度进入弱增长区间，此特征在能级较低的城市格外凸显，青岛是4、5月销售同比增速降幅降大的城市之一。同时考虑22年4-5月的疫情低基数影响，同比数据虽仍处正区间但急需实施举措以抑制基本面继续走弱，在此背景下，青岛楼市利好政策出台。
纵向维度看，一线城市中，深圳前5月累计销售面积同比增速弱于青岛；典型二线城市中，济南、武汉等前5月累计销售面积同比增速弱于青岛。5月单月，惠州、嘉兴等单月销售同比低于青岛。2022 年，二线城市中已有较多进行过首套房首付比例的调整或“认房认贷”标准的优化。但若基本面表现仍较乏力，我们认为上述城市具备更强的需求侧刺激政策推行动力、政策力度具备扩大空间。
行业或进入新政策窗口期
天风证券认为，基本面与政策具有相互作用，随着4月基本面复苏步伐开始放缓，新政策的必要性和可能性亦开始提升。
3月以来政策出台频次下滑。自23年3月以来，全国各地政策出台频次有所下滑，4、5月政策频次明显低于22年同期，各地政策多聚焦在优化公积金政策、发放购房补贴等内容；其中，二、三线城市政策出台节奏放缓，部分热点城市有调控力度加大迹象。以上或与前 3 月基本面呈现复苏态势、前期市场或对局部热度回升过快有一定担忧有关。
但从4-5月销售表现看，基本面复苏步伐开始放缓，去年年末挤压需求已基本释放，叠加房企拿地减少、数据边际减弱或对推盘节奏形成负向反馈，单月销售继续回落。
我们认为，基本面表现与政策之间具备相互作用，政策是打破地产“销售-投资开工”负反馈、呵护市场预期、确保经济稳定的前提，基本面对政策的响应程度也会影响政策力度。故若地产基本面出现超预期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未来需求侧宽松路径可能包括：首付比例、房贷利率、限购限售、存量市场。
（分析师刘清海，执业证书编号S11105230100030)
