作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
经历了两年房地产行业的深度调整，出险的房企们命运逐渐走向分野。
有些房企大势已去，已经退市，或者站在退市边缘；也有房企仍在坚持自救，甚至奇迹般地复活。
曾经的“千亿房企”奥园，希望自己能够成为后者的一员。6月2日，久未公开露面的中国奥园集团董事会主席郭梓文罕见现身北京，笑容满面地与中金国测投资有限公司（以下简称“中金国测”）签署战略合作协议。穿透股权后发现，后者由中国黄金集团控股，是真正的“大金主”。
这是今年以来，奥园引入的第四位国资“白武士”。
借力自身丰厚的旧改资源，奥园的郭氏兄弟似乎找到了纾困的新思路。虽然在集团层面还迟迟未能成功引入国资股东，但靠着在一些大型旧改项目上引入国资，它让自己有了更多活下来的可能。
郭氏兄弟的奋力自救，也让奥园成了如今出险房企努力走出困境的一个典型案例。只是留给它的时间不多，如何避免旗下主要上市平台在四个月后退市，是他们必须作答的一道难题。
拐点
“福兮祸所伏，祸兮福所倚”，这句话用来形容当下的奥园再恰当不过。曾经拖累资金链的旧改项目，如今成了奥园自救的“底牌”。
中国黄金集团建设有限公司党委书记徐福山现身站台，展示出国资“白武士”对此次合作的重视。该公司是中国黄金集团持股100%的子公司。
国测集团顾问智新富表示，粤港澳大湾区具有广阔的市场前景，中金建设与国测集团主动抢抓大湾区机遇，优化产业布局，合作项目首选奥园是正确的选择。
按照协议，奥园和中金国测将共同促进在全国的产业创新与升级，尤其是在广州城市更新乃至粤港澳大湾区建设等领域。对奥园来说，这次合作也有利于其进一步盘活资产，帮助其企业经营基本面进一步企稳回升。
企查查显示，中金国测的主营业务是城市更新、产业园投资并购以及建设运营，由中国黄金集团建设持股51%，国测地理信息科技产业园集团持股49%。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲表示，旧改周转慢、投资规模大、资金压力大，尤其是银行贷款无法用于征迁补偿阶段，反而成为房企重负。但对拥有旧改资源的出险房企而言，变现旧改项目或让渡部分股权予地方国企，可分摊项目的建设成本，由于项目转化货值可观，当前引入资方或第三方盘活资产价值的需求越来越普遍。
据奥园官网，截至2022年2月底，奥园推进中的旧改项目约74个，可售面积约3100万平方米，合计货值约9000亿元，绝大多数位于广州、深圳、珠海、东莞、佛山等大湾区城市。
兴于行业巅峰时期，沉寂于行业下行之际。奥园曾位列“粤港澳四小龙”之首，是典型的黑马。
通过收并购等方式，2016年-2019年，奥园大举扩张，实现销售额从百亿级到千亿级的跨越，年复合增长率高达66%，并深入旧改领域，啃起了“硬骨头”。郭氏兄弟也赚得盆满钵满，2019年胡润百富榜中，郭梓文排名第244位。
但高杠杆的运转模式在2020年撞上了行业调控，踩中一条红线的奥园融资渠道逐渐被收紧，不得不为曾经的肆意扩张付出代价。去年初，一纸公告违约后，郭氏兄弟就鲜少露面，默默奔波在自救的路上。
如今郭梓文再度公开现身，也似乎预示着奥园来到了它命运的关键转折点。
窗口
今年以来，郭氏兄弟的自救步伐明显加快。
在中金国测之前，截至目前，他们还引入了山东健康、南粤基金、西安航投科创等“白武士”，这些企业均有国资背景，合作领域均涉及奥园在大湾区的旧改项目。
这些旧改项目体量不小，像与山东健康合作的珠海翠微旧改项目，项目货值就超200亿。在1月份引入山东健康后，项目上就有新楼盘在5月底取得预售证，准备入市。
这有点像此前融创引入AMC参与董家渡、桃花源项目，在大体量项目上获得新生血液，撬动更多的资金回流。
此外，奥园还在努力恢复基本盘。公告显示，一季度奥园实现全口径销售额约29.3亿元，其中，3月销售额较2月实现翻倍增长；1-4月交付近1.1万套房源，交付面积约139万平方米，截至5月底，奥园广东区域、华中区域、华东区域、中西部区域等绝大多数已售项目实现100%复工。
奥园试图通过这一系列的动作，让自身经营能够持续，这也将是它与债权人谈判的重要砝码。
在今年2月底，奥园以支付签字费为代价，稳住了占本金总额20%的境外债债权人，与其达成了中期债务静止协议，协议共涉及12笔美元债，本金总额共计34.53亿美元，约合239亿元人民币。
一位券商人士表示，这意味着债权人暂时同意不采取任何强制执行行动，这将为奥园引战、复牌、债务重组争取一个稳定的环境。
易居研究院研究总监严跃进表示，奥园是今年粤系房企中化债有突破性的代表，体现了企业的专业度、能力和旧改资源的优势，随着参与纾困的合作企业增多，利于其解决问题，预计旧改资源将提高其在合作中的议价能力，对其他出险房企的纾困也有启发意义。
按照郭氏兄弟的计划，他们要在6月30日前与债权人达成一致，完成整体债务重组协议。从其他房企的经验看，让债权人相信奥园还能够持续经营，有更多资产、项目能够用以增信，是它能够完成整体债务重组的重要前提。
而在债务重组之外，他们还要让中国奥园能够在9月30日前顺利发出2021年和2022年财报，让奥园解除除牌风险，甚至是恢复正常经营。剩下来的4个月，是奥园起死回生的重要窗口期。
此前，奥园健康已发出了三份财报，基本完成港交所的各项复牌指引。
随着时间的推移，出险房企们由于实控人自救的决心、思路和底牌的不同，命运逐渐分化。有如融创、富力积极谈判、割肉，最终债务重组成功，如今只待经营重回正轨；有如泰禾、阳光城等力不从心，逐渐隐退；还有如合景泰富，艰难抉择后，主动走上债务重组之路，也有如奥园等还跋涉在路上。
在今年春节后的第一个工作日，郭梓文给员工们开了个动员会，称2023年是房地产行业迎来复苏的重要转折期，也是奥园转型重组成功、迈向稳健经营的关键之年，将重点围绕债务重组、保交付、保兑付、促销售等工作快速行动起来，把握市场回暖的机遇窗口，抢先布局。
在行业生死一线的激流中，郭氏兄弟不进则退，他们选择逼自己一把。在有限的窗口期里，奋力让奥园上岸，虽然前路充满未知，但这份决心和行动力，亦是决定出险房企命运和债权人信心的重要因素，也许能让他们迎来柳暗花明。
