作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
出险房企的系统性化债正在快速推进。
继恒大、融创、花样年等传出境外债重组新进展之后，6月的最后一天，千亿黑马奥园卡点兑现了 “承诺”，与约33%的债权人小组就境外债重组达成了初步协议。
本次境外债重组方案涉及规模约占奥园境外债总额的68%，将分为削债和新债发行两大部分进行。
具体而言，削债计划目标约为“14.84亿港元+1.43亿美元”：奥园拟发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文家族持有的4亿股普通股，转给债权人，转让对价每股1.06港元；奥园还拟发行1.43亿美元无息强制可转换债，将于2028年转换为公司普通股。
此外，奥园将进行新债发行，计划目标39亿美元：奥园拟发行4支共计23亿美元的新债务工具，置换原债券，到期日2026年9月-2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%；拟新发行16亿美元永续债，自2031年9月起，现金分配率每年1%起。
值得一提的是，据奥园公告，强制可转换债和永续债将作为奥园的权益入账，若重组方案完成，中国奥园的净资产将增加至少36亿美元。
这将使奥园摆脱资不抵债的窘境。截至2022年底，奥园总权益仅为-176.37亿元人民币。
不过，奥园实际控制人郭氏兄弟也将为此付出不小的代价，甚至可能失去对奥园的控制权。
在14亿股普通股转给债权人后，郭氏家族持股奥园的比重会从停牌前的56.01%降至31.8%。五年后，1.43亿美元可转债变为普通股后，郭氏家族的持股比例将进一步下降。如果受让的债权人全部联合起来，股权将超过郭氏家族。
对此，奥园方面回应称，重组方案成功后，郭梓文仍将是奥园第一大股东，不会出现失去奥园控制权的局面。“事实上，郭梓文保留控股权也是主要债权人的底线要求”。
乐观来看，在这来之不易的一线生机之下，奥园或许会摸索出一条千亿债务的纾困之路。财报显示，截至2022年末，奥园境外计息负债总额为428.18亿元，境内计息负债总额为662.32亿元。
而在达成境外债重组方案的同日，奥园还完成了本金超327亿元的部分境内债务的展期，剩余境内债务也在与债权人协商中。
实际上，今年以来，奥园自救动作频频，已引入中金国测、山东健康、南粤基金等四家国资“白武士”，通过盘活大体量旧改项目试图带来更多的资金回流；2月，奥园以支付签字费为代价，与部分境外债债权人达成中期债务静止协议，为债务重组争取了一个稳定的环境。
如今，达成境外债重组方案和补发2021年-2022年财报，是奥园重回正轨、复牌的里程碑式一步，奥园有望逐步恢复业务运营，产生更多的自由现金流。
但是，这并不意味着如今的奥园已经涉险过关。
奥园公告显示，债务重组方案需要获得至少75%的出席债权人会议的债权人同意，方可通过。奥园方面表示，将继续与债权人小组及其顾问就实施重组方案的具体安排进行合作，并积极与其他债权人接洽以推进重组方案。
更严峻的挑战，则来自于行业的慢复苏和奥园的基本面。前6月，奥园的全口径销售额仅为74亿元，位列房企第93。奥园也坦言，房地产行业的流动性和销售压力仍在持续，公司在中短期内面临严峻的行业性挑战。
这也让奥园给债权人画“大饼”时，显得捉襟见肘。公告显示，未来十年，在偿还项目层面债务后，奥园通过物业开发项目能取得的无杠杆自由现金流仅剩185亿，即使加上出售资产的所得，未来十年，也仅最多回血265-323亿元。
身负千亿债务的奥园，想真正平安上岸，还需要扭转销量颓势，重振自身造血能力。
这也是每家出险房企上岸的必经之路，它们都需要用惨烈的代价、持续不断的自救决心和向好的销售面，重新赢回债权人、投资者、购房者的信任。
因为活下来，哪怕变得很小，就已经是行业少数的幸运儿了。