今年以来，随着房贷利率下调，多地首套房贷利率降至4%以下，然而与此同时存量房贷利率依旧处于高位。
近日央行的最新表态，掀起了市场对降低存量房贷利率的预期。7月14日，央行货币政策司司长邹澜在“2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会”上称：
按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
按照表态，降低存量房贷利率可能存在两种路径：一是通过变更合同条款直接降，二是通过贷款“以新换旧”间接降，但具体方案仍有待进一步明确和落地。
而降低存量房贷利率，对购房者而言，有望降低其利息负担、缓解提前还款；对于商业银行而言，存量房贷利率下调可能对银行盈利造成影响。后续存量房贷利率具体如何调？能降多少？影响几何？
能降多少？
通过复盘08-09存量房贷利率调整历程，结合当下背景，中泰证券指出，存量房贷利率全面下调的可能性较低，具体还要等待政策落地。
中泰证券指出：
1、目前住房贷款规模体量与当年差距大，影响范围广：目前国内住房贷款规模是08年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳固的基本盘。国内个人住房贷款余额由2008年末的3万亿上涨至2023年3月末的38.9万亿，存量规模是当年的13倍。上市银行角度看，上市银行个人按揭贷款规模由2008年末的3万亿上涨到2022年末的35.3万亿，存量规模是当年的11.7倍；个人按揭贷款占比总贷款也由2008年末的14.3%上升至2022年末的24.5%，占比提升10个百分点。
2、“因城施策”到“一城一策”，统一调整的难度较大。2022年8月24日，国务院常务会议首次提出允许地方“一城一策”，是“因城施策”政策的深化。目前不同省份、城市的个人住房贷款政策和利率差异较大，统一全面调整的难度较大。
3、目的之一为银行缓解提前还款压力提供可行路径，合理的利率调降方案优于客户流失，并强调按照市场化、法治化原则。央行表态有三点：一是央行首先说明了提前还款对银行经营带来的压力，然后再引出存量贷款调整思路，其目的之一是为了缓解提前还款而为银行提供了可行的路径。二是强调要按照市场化、法治化原则，这就排除了强制全面调降存量利率的可能。三是支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，不具备提前还款能力的客户在博弈中不占优。
综上，中泰指出，预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台，即使陆续有政策出台，鉴于目前的按揭贷款体量和规则与08年有较大差异，预计政策针对不同地区、不同信用主体的政策预计也将不同，相较当年要更加复杂和个性化。
影响几何？
对于商业银行而言，存量房贷利率下调可能对银行盈利造成影响，导致银行净息差压力上升，而央行可能会降准进行支持。
中泰证券测算指出：
大行中，交通银行受影响最小，其2022年按揭占比总贷款为20.7%；股份行中，浙商银行受影响最小，其2022年按揭占比总贷款仅为7%；城商行中，受影响最小的前三位是宁波、贵阳、南京。按揭占比总贷款分别为6.1%、6.8%和8.6%；农商行中，常熟银行受影响最小。常熟银行2022年按揭占比总贷款仅为7.2%。
中信证券指出，对行业息差和利润影响测算。截至2022年末，金融机构个人住房贷款余额38.8万亿元，有两个假设条件会显著影响测算结果：1）存量按揭定价调整的幅度数；2）存量按揭规模调整的比例。如果假设：情形A存量按揭调整比例20%，定价调整幅度50bps，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为1.3bps/1.7%，如果假设：情形B 存量按揭调整比例70%，定价调整幅度80bps，对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为7.3bps/9.4%。正是因为两种情形对于银行息差和盈利将产生显著差异，因此如果没有官方文件出台强制性要求，则银行基于当前的监管期待，仍然存在较大的自主空间。
对上市银行的影响差异。截至2022年末，上市国有行、股份制、城农商行的平均按揭贷款占比分别为27.7%/15.7%/12.9%，上市银行按揭贷款占比区间为【6.1%，31.4%】，因此各家受影响幅度各异。其中大型银行定价策略具有指导意义。
按照情形A/B假设，对于商业银行调整后首年的利息收入影响空间约为【388亿元，2173亿元】；而居民按揭月供支出端，按100万贷款，期限15年，等额本息方式测算，下调50bps/80bps对应全年月供减少约3000元/4900元。我们认为，居民消费金融支出的下降可部分增加社会消费支出，部分降低提前按揭还贷压力。我们预计，下阶段全社会各界的行为和反馈，或将成为后续进一步出台更细节的金融政策和经济政策的依据。
华创证券则表示，由于当下的房贷利率是2008年以来的最低值，因此我们认为本次置换房贷将对约38万亿的存量房贷均造成影响。
对于居民置换贷款对房贷业务收入的测算，我们假设10%的居民能置换房贷，40%的居民能置换房贷，80%的居民能置换房贷三种情景，三种情景分别对应商业银行利润每年下降180亿，720亿，和1440亿。2022年，商业银行的净利润为2.3万亿。
假设只调降定期存款的情境下，当下居民和企业定期总额约为147万亿，定期存款加权利率下行5bp，对应商业银行负债成本下行735亿。大致可以满足40%的居民置换房贷。
居民房贷置换或能缓解居民提前还款的行为，但或许难以抑制居民提前还款的冲动。当下居民缺乏较高收益的资产配置渠道，存款占金融投资的比重预计是1992年以来的最高值，考虑到当下房贷利率无论与购房收益，股票收益还是理财收益率相比都仍然偏高。因此如果能选择提前还贷或是置换贷款的话，那提前还贷可能还是较合适的资产配置选择。
申万宏源表示，居民存量房贷的利率下调将开始启动，而考虑银行和居民之间的博弈，调整的时间会拉长，而非“一蹴而就”。但随存量房贷利率调整，商业银行的净息差修复仍需有赖于负债端成本的下降，降准仍是较优选择，本次会议央行也传达出这一信号。建议关注7/8月一次中性降准25bp的可能性，另外存款利率下调或更直接。
天风证券称，对应到债市而言，为该政策一旦快速实施，债市或有承压。因为提前还贷现象有可能会减少，直观体现为信用形势的好转，即居民中长贷的改善，这是今年年初以来市场重要观察指标。当然，一切取决于相关置换的推进进度和效果。市场也会关注有无可能因为存量房贷置换，导致银行净息差压力上升，央行可能会降准进行支持。