2023年7月14日人行货币政策司司长邹澜关于存量房贷利率调降的表态引发市场关注。7月16日我们推出报告《靴子落地，影响有限》，判断存量按揭利率调降影响有限。7月18日我们推出报告《提前还款vs按揭降息》，测算表明存量按揭降息有助于缓解提前还款压力，对冲利率下降影响。本篇报告将在前两篇基础上进一步推演按揭降息的可能路径，探讨哪些城市可能最受益于潜在按揭降息。
我们判断存量按揭利率最多降至各城市新发放利率，且不排除区分首套、二套可能性。我们预计新一线及部分二线城市居民或更受益于本轮存量按揭利率调降。
主要观点
我们判断存量按揭利率最多降至各城市新发利率，不排除区分首套、二套可能性。
（1）降息大概率以新发利率为下限：①新发放利率为下限。7月14日国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持商业银行按市场化法制化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或用新发放贷款置换原来存量的贷款。②统一调降可能性低。按揭余额39万亿，占银行业资产10%，考虑到当前银行利润与资本的内生平衡趋紧，银行盈利能力进一步下降空间有限，统一降息不利于平衡银行与居民的利益诉求。
（2）降息可能采用因城施策的方法：我们认为银行可能根据不同城市的新发放利率分别制定利率调降下限。主要源于我国按揭贷款利率采用三层定价机制，各地政府在全国层面的政策底线基础上，按因城施策的原则确定当地按揭贷款利率下限，各城市的按揭利率差异大。我们统计了全国57个样本城市当前首套、二套按揭的主流贷款利率，其中一线城市首套、二套平均利率分别较二线高71bp、22bp。
（3）不排除区分首套、二套可能性：我们认为不能排除存量按揭利率调降区分首套、二套的可能性。源于首套、二套在首付比、利率下限等方面执行不同调控政策。截至最新，主要城市首套、二套首付比例24%、42%，平均利率3.90%、4.81%。
我们认为不排除银行与居民协商降息时同步出台“限制提前还款”细则的可能性。
我们认为银行在与居民协商过程中可能同步出台“限制提前还款”细则，从而减少提前还款压力，对冲存量按揭降息的影响。基于7月18日报告《提前还款vs按揭降息》，我们测算即便在最悲观情形下，如超额提前还款率改善5pc至8%（2022H2约为7%），则提前还款压力改善可完全对冲利率下降影响。
我们统计了28个主要城市2017~2021年首套房贷平均利率，一线、新一线、二线、三线城市分别较基准利率加点38bp、75bp、57bp、36bp，参考当前利率，对应潜在调降空间5bp、99bp、100bp、51bp。具体来看：
①新一线的武汉、郑州潜在调降空间较大。武汉、郑州的历史加点幅度（取2017~2021年加点幅度均值，下同）接近100bp，潜在调降空间接近140bp；
②二线的南宁、惠州潜在调降空间较大。南宁、惠州当前首套执行利率在3.6%~3.7%，较基准利率低50~60bp，历史加点幅度超100bp，对应潜在的调降空间超150bp；
③一线的广州潜在调降空间相对大。广州当前执行首套不加点利率，潜在调降空间约40bp，北京、上海当前加点均高于历史平均水平，预计很难受益于本轮存量按揭利率下调。
备注：当前我国已建立各城市政府首套住房贷款利率政策动态调整的机制，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。截至23Q1末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，12个城市取消了首套房贷利率下限。
报告图表
本文作者：浙商邱冠华、梁凤洁，本文来源：大话金融，原文标题：《哪些城市最受益于潜在按揭降息？》
分析师：梁凤洁(执业证书号S1230520100001)
分析师：邱冠华(执业证书号S1230520010003)