核心观点
我们对城中村改造的体量作估算，并简要分析可能面临的堵点。
体量层面，城中村常住居民居住面积 = 超大特大城市城区常住人口（2.1亿人左右）*城中村常住人口比例（约22%）*城中村常住人口人均住房面积（假设自建房按35.73平米/人，租客按14.6平米/人） = 11.2亿平。每年的投入规模取决于城中村改造的进度（多少年完成）以及每平米的投资金额。假设5-10年完成，每平米建安投资3500元（不考虑容积率的提升、拆迁补偿、城中村非居民住宅部分的建设），则每年投资体量在3920-7840亿左右。
与2022年保障性租赁住房的投入体量接近，远大于旧改投入，但远小于棚改投入。操作层面的堵点或来自于改造周期偏长（例如广州，项目实施周期超过7年）；资金筹集时间或较长（国常会未明确提及财政金融的支持）；面临拆、建、搬迁、收益等约束（住建部2021年的政策要求）。
报告摘要
一、城中村改造：体量估算
（一）改造哪些城市的城中村？超大特大城市，21个。
（二）体量可能会有多大？可能涉及11.2亿平米的居民住房建筑面积。（注：非居民住房建筑面积此处未进行测算）。测算思路为：城区常住人口*城区常住人口中居住在城中村的比例*城中村常住人口人均居住面积。这一测算思路的重要依据是按照统计上城乡的划分，城中村或纳入城市统计。
1）超大特大城市城区常住人口：按照普查数据，合计为2.1亿人。
2）城区常住人口中居住在城中村的比例。将城区常住人口中两类居民视为城中村常住人口。一类是本地居民，居住在自建住房中。另一类是外地居民，以较低的价格租住在城中村中。考虑到各省尚未完全公开各自的人口普查年鉴，我们以全国城区的数据作为替代，计算这一比例，大概在22%左右。此处，较低的租金价格，我们假设为月租金低于1000元的住房。其主要参考的是外出农民工月均收入、全国居民居住的支出占可支配收入的比重。
3) 城中村常住人口人均居住面积。对于自建住房，按照普查数据，取城市家庭户人均住房建筑面积，即35.73平方米。对于低租金租赁住房，按照普查数据，取城市家庭户人均住房建筑面积低于19平米部分（8平米以下、9-12平、12-17平、17-19平）的数据，加权平均为14.6平米。
4）最终结果：11.2亿平。每年改造规模，取决于改造进度。
（三）与棚改、旧改、租赁的比较
假设5-10年完成，不考虑拆迁后容积率提升、拆迁补偿、非住宅部分的建设，建安投资按3500元/平，则对应每年投资在3920-7840亿左右。从对投资的拉动来看，大于旧改（每年不到2000亿），与保障性租赁住房的投入接近（2022年高峰期可能有6500亿），小于棚改的投资体量（2018年1.74万亿）。
二、城中村改造：堵点分析
可能涉及三个堵点。一是改造涉及的投入周期或较长。二是改造涉及的资金筹措时间或较长，对比棚改、旧改、保障性租赁住房，此前国常会重点提及时，均有财政金融资金支持，此次国常会提及时强调“多渠道筹措改造资金”。三是在拆、建、搬迁、收益等层面面临的住建部政策的约束。即2021年8月30日住建部的发文《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
风险提示：测算可能具有一定偏差；城中村改造后容积率提升可能带来建筑面积扩大；城中村非住宅部分建筑面积可能较大；改造进度可能不及预期；部分参数以全国城区数据替代超大特大城市可能存在一定偏差。
报告目录
报告正文
一、城中村改造的体量估算
（一）改造哪些城市的城中村？
根据7月21日国常会，“在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。”即，改造“超大特大城市”的城中村。
根据统计局的划分标准，城区常住人口500万人以上1000万以下的城市为特大城市，城区常住人口1000万以上的为超大城市。根据《求是》2021年第18期的文章，《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》，我国超大、特大城市有21个。即，华北2个（北京、天津）、东北3个（哈尔滨、沈阳、大连）、华东5个（上海、杭州、南京、青岛、济南）、中南7个（深圳、广州、东莞、佛山、武汉、长沙、郑州）、西南3个（昆明、重庆、成都）、西北1个（西安）。
（二）体量可能会有多大?
测算思路：城中村居民居住面积= 城区常住人口*城区常住人口中居住在城中村的比例*城中村常住人口人均居住面积。
测算的重要假设是，城中村常住人口会被纳入到城区常住人口的统计中。这一假设的依据是，按照《统计上划分城乡的规定》（国函〔2008〕60 号），“城区，指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会和其他区域。”考虑到城中村与政府驻地大概率有实际建设的连接（实际建设是指已建成或在建的公共设施、居住设施和其他设施。），这一假设有其合理性。
第一步：计算城区常住人口数据
使用七普数据，21个超大特大城市，城区常住人口合计为2.1亿人。
第二步：计算城区常住人口中居住在城中村的比例
计算方法，将城区常住人口中两类居民视为城中村常住人口。一类是本地居民，居住在自建住房中。另一类是外地居民，以较低的价格租住在城中村中。考虑到各省尚未完全公开各自的人口普查年鉴，我们以全国城区的数据作为替代，计算这一比例，大概在22%左右。需要说明的是，全国城区这一比例并不一定低于21个超大特大城市，例如福建、江西、贵州、西藏、广西、海南这些省份没有超大特大城市，但其城区人口中均有超过20%的居民符合我们定义的城中村常住人口。
对于第一类居民。根据七普数据，全国城区中，10.1%的居民居住在自建住房中。
对于第二类居民。我们首先界定什么是较低的租金价格。根据统计局数据，2022年，全国居民用于居住的消费支出占可支配收入的比重为15.9%，外出农民工月均收入为5240元。即，如果外出农民工将收入的15.9%用于租赁，其可承受的月租金大概在836元，不超过1000元。因而，假定，月租金小于1000元，同时租赁的房屋非公租房（廉租房），这类居民假设为居住在城中村的外来人口。根据第七次全国普查，全国城区中，11.9%的居民符合这一特征。
第三步：计算城中村常住人口人均居住面积
计算方法，分别计算两类居民的人均居住面积。
对于第一类居民（本地居民），假设其人均居民面积为全国城市平均水平。根据七普数据，城市家庭户人均住房建筑面积为35.73平方米。
对于第二类居民（外地居民，租金便宜）。假设其人均住房建筑面积属于较低水平。根据七普数据，全国城市中人均住房建筑面积低于19平米的家庭户比例达到17%（计算方法：将人均住房面积8平米及以下、9-12平、13-16平、17-19平这四档家庭户相加），全国城市中全部租客（租赁廉租房/公租房、租赁其他住房）占比为25.6%。假设租客（非公租房租客）全部为人均住房建筑面积低于19平米的家庭户，则可以计算出租客的人均建筑面积大概在14.6平左右（人均住房建筑面积低于19平的家庭户分为四档，8平米及以下、9-12平、13-16平、17-19平，每一档取区间上限，加权平均）。
第四步：计算最终结果
城中村居民居住面积= 2.1亿人*10.1%(本地居民，自建住房)*35.7（人均住房建筑面积）+2.1亿人*11.9%（外来居民，低租金）*14.6（人均住房建筑面积）= 11.2亿平。
假设分十年（2023-2032年）完成全部的城中村的改造，则每年改造的体量可能有1.12亿平左右。如果速度加快，例如分5年完成，则每年改造的体量可能有2.24亿平米。
（三）与棚改、旧改、租赁的比较
从对投资的拉动来看，大于旧改，与保障性租赁住房的投入接近，远小于棚改的投资体量。
1）棚改，2015-2018年，每年完成改造均在600万套以上。考虑到棚户涉及货币化安置，假设每户居民因改造而新购房一套住房，每套住房100平米，则2015-2018年拉动地产销售6亿平米。对于投资拉动，参考住建部数据，2018年完成投资1.74万亿元。
2）旧改，参考我们之前的测算，每户改造资金2万元左右。则高峰期2021年涉及居民965万户，对应2021年投资1930亿左右。参见报告《【华创宏观】稳增长下，“旧改”的变与不变——扩内需系列五》。
3）保障性租赁住房，根据国家统计局的数据，2022年全国保障性租赁住房开工建设和筹集265万套（十四五40城目标为650万套）。假设全部通过新建筹集，参考我们之前的测算，假设每套按70平（租赁住房要求是小户型），建安投资按3500元/平，则2022年投资6500亿左右。参见报告《【华创宏观】保障性租赁住房对地产投资的拉动有多大？——每周经济观察第44期》。
4）城中村改造，按照上述估算，假设每年改造1.12亿-2.24亿平，假设改造为拆后重建（若类似老旧小区，则体量较小）。建安投资同样按3500元/平，则对应每年投资在3920-7840亿左右。（注：此处未考虑拆迁补偿、容积率提升以及城中村非住宅区的改造）。
二、城中村改造的堵点分析
（一）改造涉及的投入周期或较长
根据广州日报7月3日的报道《审批全流程优化城中村改造提速》，“目前广州已完工的全面改造城中村项目多为2010年左右批复，批后实施周期平均5.5年，在同期房地产市场上行且实施周期可控的条件下，参与实施改造的开发企业积极性较高。如今，在建城中村的批后实施周期平均已超过7年，随着周期加长，村民临迁、融资利息等成本不断推高，或导致项目因资金短缺推进困难。”
（二）改造涉及的资金筹措时间或较长
根据7月21日国常会，“多渠道筹措改造资金，……鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”并未提及加大财政或金融的支出，这或意味着资金筹措时间或较长。
例如根据中国经营报6月24日报道《广州城市更新拟投资2000亿元片区旧改提速》，“2021年，广州曾密集发布多个旧改项目公开招商的公告，数量超过10个。但就在2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，加之受市场环境影响，房企流动性出现紧张，广州多个旧改项目进入‘休眠期’。”
此前棚改、旧改、保障性租赁住房，国常会均有提及财政或金融的支持。
1）棚改：2015年6月17日，国常会，“加大政府投入，农村危房改造补助由县级财政直接发放到户，推进棚改货币化安置，推动市县政府购买棚改服务并列入财政预算，对存在缺口的，可依法由省级政府代发地方政府债券予以支持。”
2）旧改：2020年4月14日，国常会，“建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。”
3）保障性租赁住房：2021年6月18日，国常会，“落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，加强金融支持……住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税……”。
（三）改造或面临一定的拆、建、搬迁、收益的约束
根据2021年8月30日住建部的发文《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，“1）严格控制大规模拆除。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。2）严格控制大规模增建。原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。3）严格控制大规模搬迁。城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。4）确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。”
本文作者：张瑜S0360518090001、陆银波，来源：华创证券 (ID:Open_Mind_27)，原文标题：《【华创宏观·张瑜团队】城中村改造：体量估算与堵点分析——每周经济观察第29期》