据新华社7月27日报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
我们认为这是对7月24日政治局会议中提出的“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”的响应和落实，在行业基本面指标走势和市场情绪方面均有提振效果。
会议表述中提及的几项措施均有一定改善空间。其中，最引人关注的部分就是对于“认房认贷”政策的调整，据我们统计目前我国32个超高/高能级城市中仍有20城对“无房有贷款记录”家庭执行的最低首付比例高于其对“无房无贷款记录”家庭（“纯刚需”）的执行标准，如果全部城市均从“认房认贷”调整为“认房不认贷”，则“无房有贷款记录”家庭的首付比例下调空间约为13个百分点，其中多数城市的下调空间为10个百分点，相关政策如有所落实，或将对“卖一买一”、“卖旧买新”的改善需求释放有所支持，符合国家政策初衷。
除此之外，在首套住房首付比例下调方面，也尚有一定的政策空间。尽管目前32个超高/高能级城市中仅北京、上海的纯刚需家庭仍适用35%的首付比例，比最低要求高5个百分点，其他城市均已降低到最低标准，即限购城市30%、非限购城市20%；但考虑到其中28个城市仍是限购城市，如果按照过去一年多以来各地在“因城施策”框架下对限购范围的微调思路，各地仍可以按照实际供需情况对限购范围做一定合理调整，也可能在部分区域内改善居民家庭的住房支付能力。
再次，在改善性住房换购税费减免方面，2022年9月30日，财政部和税务总局曾发文对“出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠”，此前该优惠的执行期限截至2023年末，如果该优惠政策有所延期，或也对需求端有一定支撑。增值税优惠方面，目前超高/高能级城市中多数城市都已执行“满二”住房免征政策，仅4个城市仍执行“满五”住房免征政策，或存在一定优化空间。
最后，房贷利率方面，目前百城首套和二套房贷利率分别是3.90%和4.81%，均为历史最低，其中一线城市平均分别为4.50%和5.03%，其余城市平均分别为3.88%和4.80%，头部城市的下调空间较大。
我们认为上述政策调整如落地或将对新房销售有所提振。本次会议所提及的政策类型均对居民购房需求有较为直接的影响，如果落地或将对新房销售有所提振；考虑到目前政策思路仍是以因城施策为主，后续各地政策或陆续落地，最终涉及的城市能级和政策力度可持续关注，我们此前在年度和半年度策略中提出的销售温和复苏的可见性增强。然而，考虑到从政策落地、销售改善传导至拿地上量、开工投资提振仍存在一定时滞，并受到诸如核心区位土地供应节奏等外生因素的扰动，年内投资改善速度、幅度或慢于、弱于销售，但中长期也会有一定提振效果。
我们继续看多两市地产股的相对与绝对收益表现，提示接下来beta与alpha两个层面的催化剂。近期政治局会议、住建部倪虹部长表态等指向接下来以高线级城市对刚需和改善需求支持措施的进一步细化与空间打开，对应于市场景气度企稳、回暖的概率提升，这将对投资者预期及风险偏好整体提供支撑。此外，临近业绩期，开发商中期财报虽然各项指标仍处筑底阶段，但存在局部亮点。
我们预计部分中型央国企和优质民企中期业绩将实现20%以上的积极增长；部分土储和操盘力扎实的房企中期业绩将实现0-10%正增长。进一步地，在金融机构风偏整体不高的情况下，上半年财务压力相对可控的房企（如头部央国企、优质民企）享受到资金资源的进一步倾斜，我们预计其至中期杠杆率水平和平均融资成本均有望稳中趋降。
最后，两市地产股当前估值、仓位仍低。虑及供给侧改革的长趋势，接下来3-6个月维度推荐1）均好型央国企（或类资质）中的弹性标的；2）景气复苏阶段可关注优质非国企夯实财务至重回稳健发展的机遇。
稳健型房地产服务标的有望持续兑现增长。我们预计稳健型标的1H23净利润同比增长20-30%左右，而2023-2024全年亦有望维持20%-30%的利润增速，主要考虑到相关标的仍处于成长周期，持续受益于基础物管、商业运营等主要业务的持续份额扩张，以及综合管理效率提升带来的盈利能力改善。
住建部座谈会是政治局会议表态的具体落实。政治局会议指出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。随着人口数量红利消退、人口总量下降、城镇化增速放缓，我国新增住房需求回落或是大势所趋，同时金融监管加强，带动我国金融周期下行，房地产金融化泡沫化的势头也得到遏制，房地产供求关系已出现变化。
在结构转型期与债务周期调整期，稳地产的重要性上升。我们正处于本世纪以来增长动能的第三次切换，从1999-2008年的人口红利与出口驱动，到2009-2018年的金融周期（房价与信贷）渠道，再到下个阶段的TFP与创新驱动。但在新旧动能转换期，新经济乘数尚不大，乘数较大的传统经济仍需适当支持，以实现稳增长的目标。同时，美欧日金融周期下行调整都经历了房价大幅下跌，并带来了系统性金融风险以及私人部门资产负债表衰退，是疾风骤雨式的调整，1970年以来国际上22次房地产危机后都出现了对经济较长和较深的影响 。2022年我国居民净资产也出现了波动，稳房价、稳地价必要性较大，对于稳定私人部门资产负债表、提振消费与投资、防范金融风险、缓解地方收支压力都有较大的意义。
我们也要注意到，居民资产负债表问题本质上是负债问题，因为负债是因、资产是果。通过提升杠杆、推升资产价格来改善居民资产负债表的可持续性，没有通过财政扩张、降低居民杠杆来改善居民资产负债表的可持续性那么强。因此，在需求下行大趋势下，地产政策或托而不举，避免强刺激推升新一轮房价大幅上涨、给未来带来更大的问题。
我们认为供需政策均有空间，稳需求方面，重点城市的五限放松仍可深化，强二线首付比下调仍可推广，存量房贷利率下调亦可加快推进；促供给方面，金融16条部分政策延期，对头部民企的再融资或仍将加大支持；稳投资方面，加快保障性租赁住房建设，“盘活改造各类闲置房产”可能成为来源之一，城中村改造加快推进或将温和提振投资，但与之前棚改、旧改不同的是，节奏将稳妥，突出公益属性，资金更多元，或非销售回款单一平衡模式，租赁收入、停车场、商铺等经营性收入或都将成为资金来源。
本文作者：中金张宇团队，本文来源：中金点睛，原文标题：《近期房地产政策积极变化联合解读》
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