作者 | 曹安浔
编辑 | 周智宇
7月31日，克而瑞房企月度销售排行榜如期公布，释放了一种前所未有的寒意。
7月的楼市，不仅民营房企销售不景气，央、国企也一片惨淡。
克而瑞榜单显示，7月，民营房企老大碧桂园实现全口径销售额为140亿元，环比下跌33.33%，位列房企第6；龙湖实现全口径销售额为121.1亿元，环比下跌23.56%；融创中国、美的置业分别实现全口径销售额为52.3亿元、41亿元，分别环比下滑26.34%、18.97%。
央企头牌保利发展7月实现全口径销售额为312.2亿元，位列房企第1，但环比仍下跌23.85%；一季度销售飘红的中海，环比下滑了56.43%，仅实现全口径销售额140.2亿元。
万科、华润、招商蛇口等国企背景的房企也均两位数下跌，环比下降17.73%-56.43%不等。
TOP50房企的全口径销售额平均环比跌幅达到35.67%，相比6月份TOP50房企一半环比增长的情形，已经“大变脸”。
总体来看，TOP100房企7月业绩同环比双降，环比降低33.5%、同比降低33.1%；
实现销售操盘金额3504.3亿元，创下2020年2月至今的最低水平。
克而瑞地产研究中心表示，整体来看，目前行业信心仍处在低位，市场需求和购买力透支，7月供需两淡，企业去化压力仍然较大。
“市场正在二次探底”，华南一家开发商内部人士说，所有人都在期望，有的新的政策、新的变量可以改变这一切。
风正在吹来。
7月以来，中央政治局会议、国务院、住建部陆续发声，其中，中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，北京、深圳、广州、上海的住建委（局）也都积极响应，表示将抓紧落实相关工作，支持刚性和改善型住房需求。
8月1日，央行重磅表态，提出将落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，并继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
中原地产首席分析师张大伟表示，当下楼市非常纠结，很多城市再刺激也没有需求了，有些城市有需求却受制于严格的信贷政策无法释放，特别是一线城市的认房又认贷政策，只有对此进行适当调整，才能重新激活市场。
58安居客房产研究院院长张波预计，下半年房地产政策将持续宽松，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。
政策宽松将带动房地产市场回暖。中信建投证券预计，本轮政策宽松将释放市场的观望情绪，促进置换改善性住房从而短期内带动销售环比回暖，就如同2014年几次政策宽松之后一样。
资本市场已经率先感受到这股暖意。
7月25日，中央政治局会议表态要适时调整优化房地产政策的第二天，上百只地产股集体飘红，创下今年以来地产股最大普涨盛况之一；7月31日，地产股又掀起涨停潮，华远地产、中南建设、荣盛发展等多只股票涨停。
前述房企人士表示，在诸多部门释放利好消息后，市场和销售层面也有了一些暖意。他预计8月的市场会比7月好些。
不过，多数地产界人士均认为，楼市不可能回到2015年了。随着人口、土地红利消失，房价、杠杆率高企，一个熟悉又陌生的下半场已经拉开序幕。
张波表示：“楼市大爆发的基础不存在了，商品房每年保持11-14万亿元销售额将是常态”。
而对于房企来说，经历过2020年以来“三道红线”和销售低迷等深度调整后，幸存下来的它们，依然需要很长的时间去修复资产负债表，提振销量，再造现金流，重建财务“护城河”。
这将是房企恢复元气的关键时期，也是房企分化的又一道分水岭。
中国首席经济学家论坛理事长连平表示，在整体环境趋稳后，房企的资产负债表有望不断改善。行业可能会逐步呈现分化趋势，优质房企会率先进入销售带动投资活动回升的良性循环并占据核心城市发展先机，可能迎来适度的扩表机会，部分中小房企可能会加快处置存量资产以进一步盘活总资产。
与之共沉浮的是，地产大佬们的命运，姚振华、许家印等玩弄杠杆的地产大佬日益落寞，还有一部分地产大佬则重现生机，为未来而奔走。
7月31日，富力地产联席董事长张力回国后首次公开现身，为广州富力医院的开院仪式站台；同日，世茂集团在连发了三份财报后，在港交所复牌，许氏父子推进债务重组的底气更多了一些。
融创中国则在完成境内债重组后，境外债重组已获得约87%债权人支持，融创中国董事会主席孙宏斌放言，今年要回到良性发展的轨道。
房地产行业跌宕起伏数十年，新老面孔来来去去，如今站在房地产存量时代的起点上，行业发展模式正在被重新定义，每位幸存者都要重新学做一个运营者、服务者，才可能站稳脚跟。