“认房不用认贷”引热议!约20个核心一二线城市成焦点 各城自主选用

今年下半年,房地产政策一再“松绑”,但主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”阶段,且多为三四线城市。分析师认为,目前仍在实施“认房又认贷”的约20个城市中,一线城市核心地带之外的地区都存在限购解绑可能。

今天,房地产又迎来重大利好!

据新华社报道,8月25日从住房和城乡建设部获悉,近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策

值得注意的是,住建部的表述中“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用,并非强制。

今年7月,住建部主管媒体《中国房地产报》曾发文称,进入2022年以来,房地产政策一再“松绑”,但主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”阶段,且多为三四线城市,一直被认为楼市供不应求的22个核心一二线城市,限购、限贷、限价等政策一直未有松动

中原地产首席分析师张大伟呼吁,一线及强二线城市应该针对第二套房的认定标准进行宽松调整,特别是应该积极推动“认房不认贷”。

政策导向已经非常明确,接下来一二线城市将如何发力?还有哪些政策空间?市场对此充满期待。

受消息影响,地产板块一度直线拉升,带动沪指短暂翻红。

什么是“认房不认贷”

那么让市场“欢呼雀跃”的“认房不认贷”究竟意味着什么?

《中国基金报》解释称,“认房又认贷”是指,如果名下有房,再买房就算二套;特别需要注意的是,如果名下曾经有过贷款,无论现在贷款是否还清,再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。

认房不认贷”指的是商业银行在确定贷款比例时,只按照家庭名下是否有房来认定,不管购房家庭是否有住房贷款记录。

假设小王已经购买了一套市值200万的房子,他的家庭目前还欠银行100万的贷款,现在小王一家打算购买第二套房子,市值300万,并准备办理商业银行住房贷款,

根据“认房不认贷”的政策,银行将不再考虑小王家是否有住房贷款记录,而只关注他们名下是否有房产

由于小王名下已经有一套房产,即使他家之前的住房贷款还没有还清,银行会将这次购房视为第二套房,按照第二套房贷款的标准进行审批。如果小王将这套市值200万的房子卖掉,那么再购买300万的这套房子就可以视为首套房

张大伟认为相比之前只有住建部提及“认房不用认贷”,这次变成了多部委。特别是和贷款相关的央行参与了,代表了政策落地的确可能性增加了。

此外,张大伟认为,现在全国三四线城市已经无政策可宽松出台政策还有用的只有一二线城市。特别是一线城市。针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整,特别是卖一买一,认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策

认房又认贷解绑,哪些城市还有空间?

下半年以来,房地产政策工具箱正在逐步开启。

7月10日,央行、国家金融监管总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》,将“金融16条”中有关政策适用期限延长至2024年底。

7月24日,中央政治局会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。

住建部随后表态,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

但一直被认为楼市供不应求的22个核心一二线城市,限购、限贷、限价等政策一直未有松动。这22个城市分别是北京、上海、广州、深圳4个一线城市,以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡共18个二线城市。

东吴证券分析师陶川、邵翔此前指出,房地产新一轮放松已是“箭在弦上”,不过政策以怎样的形式落地仍有悬念。

目前仍在实施“认房又认贷”的城市中,一线城市核心地带之外的地区都存在限购解绑可能

作为最具代表性的“地产过热阶段出台”的限购措施,“认房又认贷”已在多地地产下行时期放松 或取消,而目前15个仍继续施行该政策的城市(11个二线、4个一线)优化空间较大,我们认为其中除一线城市核心地带以外的地区均有限购解绑可能,以释放刚需与改善型需求。

其中二线城市中的西安、南宁、 厦门,一线城市中的广州、深圳受二套房认定放松带来的利率与首付比例下降受益最大。

业内分析人士表示,实行“认房不认贷”,可有效降低二套房的支出成本,唤醒更多住房改善性需求、置换需求,继而推动市场活跃度。

四大一线城市的“认房又认贷”政策最为严厉。按二套房标准,北京普通住宅首付比例为60%,非普通住宅为80%;上海普通住宅首付比例为50%,非普通住宅为70%;深圳普通住宅首付比例70%,非普通住宅为80%;广州首付比例为70%。二套房贷款利率方面,北京、上海在LPR基础上加点105PB,广州、深圳在LPR基础上加点60PB。

相对乐观的地产分析师认为,鉴于目前市场对于一线城市执行“认房不认贷”的呼声较高,预计一线城市或在8月底至9月初陆续出台新的房贷政策,跟进“认房不认贷”。

据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,对于城市来说,城市地方政府要执行“认房不认贷”政策,需要与人民银行、金融监管总局当地分支机构磋商,在评估当地房地产市场运行和风险的情况下来执行该政策。而银行目前房贷额度充足,去年四季度以来,房贷余额连续下行,对于银行资产质量造成一定冲击,预计各地银行大概率愿意推进此类政策,进而稳定房贷和资产价格。

张大伟预计,一线城市或许不会全面实施“认房不认贷”,有可能会率先在偏远区域试点执行。

一线城市还有哪些政策空间?

《中国房地产报》发文强调,一线城市松绑政策已经“箭在弦上”。除了取消“认房又认贷”外,业界呼声最高的主要集中在以下几点:

一是适度降低二套房首付比例和贷款利率。如上述数据,目前四大一线城市二套房首付比例和贷款利率明显偏高,仍有较大调整空间。在政策上可以采取“一区一策”甚至“一项目一策”,对于非核心区、远郊区项目,可以适当降低首付比例和贷款利率,鼓励核心区人口向外围疏解。

二是调整普通住宅认定标准。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普通住宅。目前北京住房均价已经超过6万元/平方米,五环内更是罕有单价6万元以内的房子。按这一标准,北京绝大部分项目都被划为非普通住宅,而非普通住宅首付比例、贷款利率以及契税等都远高于普通住宅。

三是适当放开商住项目的限购限售。2017年之前,一线城市大量商业用地被开发为商住项目,随着“限商”政策出台,商住房市场迅速被“冰封”,开发商被深度套牢。以北京为例,据统计目前有230多个商住项目,存量面积1800多平方米,沉淀资金高达8000亿元。放松商住项目的限购限售,不仅可以盘活存量资产,平抑过高的房价,而且深陷商住房泥潭的开发商也将得以解套。

除此之外,报道称,包括放松限购、限价、限售等限制性措施,适当放松积分落户等,任何一项政策松动,都可能对市场产生积极影响。有一线城市住建官员直言,“只要告诉我能动什么,工具箱一大把”。尽管一线城市有着丰富的政策工具,但尺度如何把握还需谨慎。

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