2023年8月31日晚，央行发布两个房贷新政，下调居民新购房的首付比例及按揭利率下限，并对存量首套房按揭利率调整方式进行规范。
根据央行官网，本次政策调整的内容主要包括以下三点：
一是全国性下调商业住房贷款首付比，首套房、二套房首付比下限分别降至20%、30%，不再区分“限购”及“非限购”城市，各城市根据自身市场形势及政府调控要求自行确定，限购城市可不放松限购，直接降低首付比例。
二是将二套房商业贷款按揭利率下限由LPR+60bp下调至LPR+20bp，下调幅度为40bp。
三是规定存量首套房按揭利率下调方式。存量首套房借款人可以通过（1）新发贷款置换或（2）协商变更合同约定利率的方式调整存量首套房按揭利率，最终调整结果不得低于原贷款发放时当地首套房按揭利率下限，消除原贷款发放时，偏离政策利率下限的部分。
对于房贷新政影响几何，广发证券郭镇、乐加栋等几位分析师在9月1日的研报中分析指出，“831 新政”打开了政策预期上限，明确了监管政策态度，对于扭转市场预期非常重要，将助力市场企稳。
报告写道：
“首付比例下限方面，本次是自 2016 年 2 月以来首次全国范围内下调，而此前调整节点2008年、2015年均为市场底部，政策放松也伴随着后续市场的企稳复苏。
调整后的首套及二套房首付比例下限为2007年9月以来最低水平，对于限购城市而言本次潜在放松力度甚至高于2008年（首套20%、二套40%）。打破了限购城市首付比例的下限，对于扭转市场预期非常重要。
按揭利率方面，本次按揭利率调整是本轮调控以来首次全国范围内针对二套房的放松，此前2022年5月、9月及2023年1月的按揭利率调整均为首套房按揭利率下限的放松。
根据当前5年期LPR计算，二套房按揭利率下限为4.40%，为基准利率的1.05倍，绝对水平创02年有数据以来历史新低。根据央行数据，个人按揭贷款中超过90%的为首套房贷款，此举将会提高居民使用二套贷款的意愿，叠加首付下调等举措促进改善性需求释放，助力市场企稳。
存量贷款利率下调对地产行业的影响相对前两点政策较小，但是对银行体系以及整个居民部门的影响较大，且对于后续居民加杠杆的意愿和想法会有积极的影响。”
几位分析师表示，伴随政策持续推进，核心一二线城市销量大概率将企稳，预计全年商品房销售规模将突破13亿平。
“根据统计局数据，2023年上半年5.95亿平米，7月份7048万方，预计3季度整体2.7亿平米（8月6817万方，9月1.3亿平米），4季度（4.4亿平米），7、8月份销售面积相当于2011年水平，9月份之后回到2012或2014年水平位置，考虑统计局基数调整，预计销售面积全年同比持平，金额小幅正增长。”
本文观点来自广发证券研报《央行831新政，本轮地产预期的“分水岭”》
分析师：郭镇 S02605140800、乐加栋S02605130900、邢莘S02605200700、谢淼S02605220700