重磅楼市利好政策接连落地
本周，地产各项重磅利好政策接连落地：
首先，北上广深等一线城市接连落实“认房不认贷”政策；
其次，8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。
通知指出：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套最低首付款比例统一为不低于20%，二套最低首付款比例统一为不低于30%；此外，存量首套房贷（8月31日前签订）的借款人，可于9月25日起可向承贷金融机构提出申请，调降贷款利率。
简而言之，本轮政策的主要的调整方向有三：
第一，降低高能城市（北上广深）首付比例。拉平不同城市之间的标准，不再区分 “限购”城市和“不限购”城市。“限购”城市首套、二套住房最低首付比例分别从30%、40%降低至20%、30%。
第二，下调二套住房利率政策下限。将二套住房的贷款利率下限由此前的LPR+60bp下调为LPR+20bp，增强改善性住房需求的释放。
第三，降低存量房贷利率水平。在现行标准下被认定为首套住房的，存量房贷利率可降低至购房时所在城市的利率政策下限，降低居民偿息压力。
据测算，在降低存量房贷利率后，对于近期的刚需购房者而言，可以减少几十万的房贷利息支出，对于民生改善有着切实的促进作用。
目前地产现在如何？
那么，目前地产行业的现在到底如何？为何政策频频助力呢？
早在8月2日，华尔街见闻就特邀易居企业战略部总经理刘晨光老师，揭秘2023中国房地产真实调研温差。
会上，刘晨光老师指出，目前房地产市场销售端受到的冲击较大，购房者信心不足，成交转化率明显下降，成交率已经大幅下跌至5%左右（原本在14%左右）。
从对市场的影响来看，原本新房-二手房之间的价差倒挂持续收窄，新房去化速率也开始放缓，反应市场已经整体遇冷。
从房企的角度来看，今年上半年房企融资规模进一步减少了16.2%，净流出也达到1700亿，反应房企资金紧张的问题仍相对严峻。
8月23日，华尔街见闻还邀请到了晨曦副总裁靳胜利来探索房地产行业发展之路及未来趋势。
除了总量问题以外，靳总也指出了目前房地产销售市场存在着一定的结构性问题——高低能级城市销售情况两极分化，高能城市（北上广深等一线城市）的表现更具备韧性。
而在以南京为代表的二线城市，其地产销售情况就出现了较为明显的“温差”
——市区地产销售情况较有韧性，但郊区销售压力相对较大。
会上，靳总还指出目前房企的融资渠道并未完全打开，资金压力相对较大，这也是目前房企爆雷潮蔓延的重要原因之一。
总结来说可以分为三个点：
1.目前市场信心不足，地产销售短期内难以好转；
2.房地产企业融资压力较大，需警惕其违约情况蔓延；
3.不同城市之间分化情况严重，高能级城市表现较有韧性，低能级城市压力相对更大。
为什么一定要救地产？
聊到这里的，大家可能都会疑惑，为什么我们一定要救地产呢？让其“自生自灭”不行吗？
俗话说：“十次危机，九次地产”，从过去美国（次贷危机）、日本（地产泡沫破灭）的经验去看，地产的问题不仅仅是一个行业的问题，更是整个宏观经济的问题。
首先，我们知道地产占国民经济的比重较大，带动了不少的消费和就业，一旦地产行业出现问题，就会导致产能过剩和失业率飙升等经济/社会问题出现。
其次，地产对于金融业的影响也较大，占据了大量的资源，我们以美国的数据为例：
在过去30年中，美国地产占居民总资产比重的均值水平是27.4%。如果把视角切换到非金融资产的比重来看，这一比重会进一步上升。过去30年中，房地产占美国居民非金融资产比重的均值为81.4%。也就是说，地产占了美国居民总资产的8成以上了，直接影响到了居民的财富总量。
同样在过去30年中，美国居民负债里长期按揭贷款的比重高达71.8%。也就是说，居民有超7成的负债集中在地产端。而一旦经济衰退，居民收入下滑，居民偿债能力受限，叠加房地产价值大幅下跌，那么就会出现大规模的断贷违约现象，进而从地产危机演变为金融危机甚至是经济危机。
最后，我们知道房产是居民/企业财富的重要组成部分，一旦房价跌幅过大，就会导致全社会的资产快速下降，而在这过程中，居民/企业的负债是不会变化的，这就会导致居民和企业的权益受到严重的冲击，进而陷入到辜朝明定义的“资产负债表衰退”中。
如何理解未来地产行业的调整与变化？
正是由于房地产行业那么重要，所以我们必须要理解过去房地产行业的发展趋势，了解目前房地产行业的现状，才能够更好地把握到未来地产行业的调整与变化。
为了帮助用户们更好地了解房地产行业的过去与未来，华尔街见闻大师课团队特地邀请了安信证券首席房地产和固收分析师池光胜先生打造了《房地产的极限与未来》课程。
本门课程将解释并回答以下关键问题：
- 我国商品房是否严重过剩？
- 房地产还有 “好”资产吗？
- 中国房地产会重蹈日本的覆辙吗？
- 房地产市场的旧模式和新模式有何差异？
- 什么样的政策可能更有效？
- 房地产行业将如何影响大类资产定价？
帮助我们从宏观到微观，从财务到实务，从政策到市场，深入了解中国房地产行业的情况。
此外，我们还打造了易居企业集团企业战略部总经理【刘晨光】老师关于《地产的“真相”》课程。
刘晨光老师长期担任知名开发企业和金融企业的战略顾问，每年与多家品牌房企创始人和管理层进行深度交流研讨和培训，并提供战略诊断和优化建议，在地产行业已经深耕了20年之久。
《地产的“真相”》从实际案例入手，为我们分析了：本轮地产下行周期的根源：地产政策背后的意义；房地产发展新模式等关键问题。
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