上周，重磅楼市刺激政策集中出台，特别是京沪广深四大一线城市，纷纷落实“认房不认贷”政策。周末一线楼市销售火爆。
政策效果立竿见影 楼市成交水涨船高
密集的利好政策大大提振了购房者的信心，再加上认房不认贷直接减轻首付压力，新政后重新被认定为具有首套资格的购房人群表现活跃。
据新京报报道，受益于北京在9月1日晚落地“认房不认贷”，迎来贷款利率、首付比例变化等多重利好，周六日均有楼盘开盘，前来认购的改善客户显著增多。9月3日，位于东四环朝阳公园板块总价3000万元起的融创壹号院正式开盘。
开发商表示，开盘现场采取集中摇号，按顺序进行选房的方式进行；现场共认购169套，总认购金额约56.2亿元。无独有偶，9月2日，中建璞园首次开盘。其海报显示，项目销售268套，成交21.8亿元。截至周日，已累计认购300套以上。合硕机构首席分析师郭毅表示，从当下市场来看，这两个项目并非盲目开盘，也经过较长周期的蓄客。
据中国证券报援引中原地产首席分析师张大伟说法，9月2日，认房不认贷’政策落地首日，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%；新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套。张大伟认为，“政策效果可以说是立竿见影。”
一位北京购房者对央视新闻表示，政策出得这么密集，觉得房子增值保值是有保障的。还有销售负责人称，市场的热度从政策落地那一刻便已经开始。
有销售人员对央视新闻表示，政策落地对改善型大户型利好较为明显，因为这部分购房群体往往需要卖房，新政减少了首付压力，也提升了他们的决策速度。
上海楼市同样火热，据央视报道，新政出来后，客户的咨询量、挂牌量明显上升，一家门店负责人称，他们公司上海市内的二手房挂牌量，周六一晚就增加了1000多套。
上证报走访新盘销售项目时，有中介表示，“认房不用认贷”的政策对市场影响很大，看房人气明显提升，9月2日上午其接待了不下10个客户，都是咨询这个项目的。估计按照目前的热度，这个项目的积分会比较高。相比周边的次新房，这个项目的房子买到就能赚钱。
该中介还表示，“认房不用认贷”的政策出台恰逢今年的“金九银十”，相信市场一定会好起来。
上海中原地产市场分析师卢文曦对上证报表示，网上房地产9月2号二手房网签数据是699套，的确比平时要多一些，门店带看量比上周双休日也有明显提升，客户咨询相关政策的人也多了。相比二手房，新房的反应更强烈些，包括来客来访等增加幅度要高于二手房。总之政策的推动效用立竿见影。
上海二手房销售不及新盘火热，也有一个重要的政策因素：在‘认房不认贷’政策下，名义上首付是35%，但上海二手房政策目前仍执行‘三价就低’原则。即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，取最低的价格审批贷款额度，无形中增加买方首付比例，许多二手房的实际首付要到40%-50%。
相比京沪两地攀升的成交量和热度，广深楼市回暖的幅度则较为有限。
据中证报报道，9月2日，深圳福田区一中介门店一天就成交3套二手房。而其所在片区6个门店，整个8月总共才成交5套。中介表示：
“总体来看，政策落地后，深圳二手房市场有所回暖，但从跟客户的交流来看，我感觉观望情绪依旧比较浓厚。”
不过，新政还是成功带动深圳看房量激增，据中证报报道，深圳南山核心地段项目销售经理表示：
“8月30日‘认房不认贷’政策落地后，带看量增加超过40%。我们已经连续4个晚上忙到11点多，今天一大早我又接待了好几拨客户，嗓子都哑了。”
相对而言，广州在四个一线城市中楼市反应最平淡。在广州天河区保利天汇项目营销中心，销售人员对中证报表示，政策落地后看房的人数只是略有增加。记者走访的黄埔区和增城区几个楼盘则更为冷清。比如，在增城区中新镇某项目售楼处，近一个小时竟没有一个客户到访。
价格没有明显变化
央视报道指出，新政落地后，多家开发商连夜调价，并释放将要收回折扣的信息。不过，相比涨价，一些房企更希望借助新政加速去化。
据北京某楼盘营销总监对央视表示，该楼盘在价格方面没有明显变化，甚至在少量房源上推出更大优惠力度，该项目开盘近两年，为准现房项目，计划在今年年底清盘，希望抓住利好政策窗口期，加快去化速度以及资金回笼速度。
据中证报报道，9月1日，北京“认房不认贷”政策落地后，“收回折扣”“调涨5%”等打着开发商名义的多幅海报在微信朋友圈刷屏。不过，但记者依次致电相关楼盘发现，“92折”等折扣力度仍然保持不变，并没有出现取消折扣变相涨价甚至直接上调价格的现象。
从二手房市场来看，中国证券报记者调研发现，尽管个别房东在政策出台后有小幅上调价格的试探，但整体上缺乏涨价的基础。
豪宅网总经理刘军对中国证券报表示：
“从新房市场来看，目前开发商项目去化的压力普遍很大，‘认房不认贷’政策不足以彻底扭转市场供需关系，开发商取消折扣甚至涨价的炒作只是营销噱头，而且新房本来就是政府指导价，除非特别热的楼盘，开发商才有取消优惠的可能。”。
中金：“认房不认贷”有望成为标准配置 未来数月全国房地产开发投资增速或将抬升0.5个百分点
针对楼市新政对销量的影响，中金分析师黄文静、周彭等指出，一线落实“认房不认贷”政策，可能将使这一政策成为全国各地的标准配置，有利于“卖一买一”刚性改善型需求的释放。
直接受益于认房不认贷的改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%-20%之间。这16个城市占全国住宅销售面积的15%，占全国住宅销售金额的27%。根据中指研究院的调查，这部分城市中的改善型需求占比大约在40%。那么直接受益于认房不认贷的改善型需求占销售面积与金额的比重可能在6%和11%左右（40%*15%，40%*27%）。
除此之外，贷款数据也可以帮助我们测算这个基数，2022年18%的住房公积金贷款用于支持非首套购房、10%左右的个人住房贷款用于支持非首套购房。综合来看，直接受益于“认房不认贷”的改善型需求在全国住房销售金额中的占比可能在10%-20%。
房价上升，继而提振购房者信心，带动购房需求，是投资者广泛期待的一种扩散效应。尽管需求端杠杆放松、总体购买力上升，或在供给一定的情况下有提振房价的作用。我们也要注意到，“认房不认贷”支持某些“卖一买一”刚性改善型人群的购房行为，带来供给和需求的同时上升，比如偏小户型、低总价的供给增加，偏大户型、总价较高的需求上升，对房价的影响可能是分化。
2015-2022年小户型的需求总体上趋势往下，在供给增加的背景下，这类房型的价格上行空间可能不会显著加大。比如杭州认房认贷调整后销售量有较大的反弹，但房价走势与此并不一致
郑州、南京、天津和杭州分别在2022年3月、8月、9月、11月调整了“认房认贷”政策，剔除掉我们简单估算的疫情波动对全国新房销售的系统性影响后，四城新房销售增速在之后的5个月平均出现了20个百分点的边际涨幅，随后脉冲影响逐渐消退，半年内对销售增速平均提升了23个百分点，其中杭州最多，为96个百分点，天津最少，为-9个百分点。
假设以四城的平均提振来初步推算16城“认房不认贷”落地的潜在影响，如果这些政策近期能够落地，那么未来数月全国新建商品房销售面积增速可能抬升3.5个百分点，若考虑到销售对拿地与投资的带动，未来数月全国房地产开发投资增速或将抬升0.5个百分点。